朱慧卿繪/CFP

房產(chǎn)“倒按揭”改善老年生活

新業(yè)務(wù)遇到老觀念，沒(méi)了房子，心里沒(méi)底，不少老人難以接受

浙江寧波的夏保富今年62歲，和妻子兩人在一起生活。兩位老人擁有兩套住房，一套自住，一套閑置著。最近夏保富聽(tīng)說(shuō)中信銀行開(kāi)辦了一項(xiàng)新業(yè)務(wù)——“養(yǎng)老按揭”貸款業(yè)務(wù)，對(duì)此非常感興趣。他琢磨著將自己閑置的那套住房抵押出去，每月就能從銀行獲得一筆不菲的貸款，補(bǔ)貼一下家用。“我現(xiàn)在每月有一筆退休金，數(shù)額不高，老伴以前是做生意的，現(xiàn)在沒(méi)有收入來(lái)源。老兩口就靠著我那點(diǎn)退休金生活，顯得有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘。”

夏保富的那套房子按照目前的市價(jià)算下來(lái)大約值200萬(wàn)元左右?？蛻艚?jīng)理幫他算了算，以這套房產(chǎn)做抵押，他能從銀行申請(qǐng)120萬(wàn)元左右的貸款，按照10年的貸款期限，能每月從銀行獲得貸款幾千元至1萬(wàn)元左右。

“這樣我們的生活質(zhì)量就能大大改善了。”夏保富早已把自己辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的利弊算得清清楚楚。“孩子們現(xiàn)在都有自己的房子，我們這些房子留給他們也沒(méi)多大意思。如果他們真的對(duì)這個(gè)房子感興趣，多年后還能按照當(dāng)初核定的價(jià)格，自己還本付息把房子抵回來(lái)，孩子們也不會(huì)記恨我們。這不像賣房子，一下子賣了就沒(méi)了。而且對(duì)我們老人來(lái)說(shuō)，當(dāng)真把房子賣了，拿著那一筆巨款，也不知道怎么去花。存銀行吧，算上物價(jià)上漲的因素，幾年下來(lái)也不值幾個(gè)錢了。”

“以房養(yǎng)老”這個(gè)在中國(guó)人眼中還略顯陌生的詞，如今已漸漸進(jìn)入百姓的視野。目前中信銀行推出了一項(xiàng)養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)，通過(guò)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，年滿55周歲以上的老年人，可以自己名下的房產(chǎn)做抵押，經(jīng)銀行評(píng)估后核定一個(gè)貸款總額度，然后按月從銀行獲得貸款，這些貸款可用于各類日常消費(fèi)、生活費(fèi)用支出和醫(yī)療衛(wèi)生支出等養(yǎng)老用途。用來(lái)抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。

此外，老年人法定的贍養(yǎng)人，如老年人子女，也可以作為借款人，以自己的房產(chǎn)作為抵押，從銀行申請(qǐng)貸款供父母養(yǎng)老。這種情況下，贍養(yǎng)人必須有兩套或者以上的自有住房。

據(jù)中信銀行總行零售銀行部總經(jīng)理?xiàng)顣越榻B，養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是以住房為抵押的反向抵押貸款，即“倒按揭”。中信銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款的累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月支付的養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率按照目前的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。到期后，借款人可以原來(lái)核定的價(jià)格，還本付息后將房產(chǎn)贖回。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產(chǎn)出售，所得收入用來(lái)償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。

然而，對(duì)于這項(xiàng)新興業(yè)務(wù)，不少老人還是難以接受。北京的李興邦今年65歲，老兩口一直和兒子同住。最近兒子已經(jīng)結(jié)婚，但是面對(duì)居高的房?jī)r(jià)，老李實(shí)在無(wú)力再添置一套房子給兒子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花銷后剩不下多少錢。聽(tīng)說(shuō)養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)后，李興邦搖搖頭說(shuō)：“老年人不講究什么高生活水準(zhǔn)了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，錢倒是寬松了，但這不是在吃老本嗎？落到最后，錢花了，房子也沒(méi)了，那還能給兒子留下點(diǎn)什么?。课耶?dāng)初買房的錢，跟現(xiàn)在沒(méi)法比，現(xiàn)在這房?jī)r(jià)，我兒子到最后也不定能買得起。真這么干了，不是給孩子添亂嗎？有個(gè)房子在，終歸心里還是有底些。”

基本養(yǎng)老之外的“錦上添花”

前提條件是城市化水平相對(duì)較高、房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟

近日，北京市公布了《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)部門(mén)，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。目前，除中信銀行打算推出養(yǎng)老按揭貸款方式的以房養(yǎng)老外，一些房地產(chǎn)中介也涉足以房養(yǎng)老市場(chǎng)，針對(duì)有兩套住房以上的老年人提供“倒按揭”業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)公司也參與研發(fā)“倒按揭”產(chǎn)品，但至今沒(méi)有推出相關(guān)業(yè)務(wù)。“以房養(yǎng)老”的方式正逐步引起社會(huì)各方的關(guān)注。

然而，以中信銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款為例，商業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)也遇到了難題。楊曉坦言，現(xiàn)在商業(yè)銀行最擔(dān)心的是，貸款到期后，抵押房產(chǎn)的處置。目前在我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)完善的抵押房產(chǎn)處置市場(chǎng)，抵押房產(chǎn)的處置程序繁復(fù)，涉及很多不確定的因素，房產(chǎn)處置變現(xiàn)有一定的難度，這樣會(huì)給銀行等商業(yè)機(jī)構(gòu)帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。因此需要優(yōu)化房產(chǎn)處置的市場(chǎng)環(huán)境，建立起一個(gè)相對(duì)完善、順暢的房產(chǎn)處置平臺(tái)，提升商業(yè)機(jī)構(gòu)參與的積極性。

“以房養(yǎng)老”的方式在國(guó)外早已盛行，并且建立起了一個(gè)完善的服務(wù)體系。以美國(guó)為例。雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補(bǔ)充。老年人將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，金融機(jī)構(gòu)每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。一般情況下，信托公司也會(huì)參與其中，將銀行的房產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，分散銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在新加坡，60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，償還貸款本息后的剩余部分交給其繼承人。

“在國(guó)外，政府部門(mén)為了支持‘以房養(yǎng)老’方式，會(huì)出臺(tái)各種扶持政策。比如，建立專門(mén)的中介機(jī)構(gòu)，以便承擔(dān)貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，或者給予貸款貼息，減低借款人的成本。”楊曉介紹說(shuō)。

“目前我們推出的養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)主要針對(duì)的是有富余房產(chǎn)的人群，并且他們?cè)敢庖苑慨a(chǎn)抵押獲取養(yǎng)老資金，以改善老年生活。因此，這一產(chǎn)品并不能完全解決全社會(huì)的養(yǎng)老問(wèn)題，只是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系的一種補(bǔ)充和探索，主要是滿足現(xiàn)有客戶的一種養(yǎng)老需求。”楊曉說(shuō)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所社會(huì)保障室程杰博士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”與住房按揭貸款本質(zhì)上差不多，都是預(yù)期支出和預(yù)期收入的貼現(xiàn)，是一種金融創(chuàng)新方式。對(duì)于老年人福利改善主要體現(xiàn)在，提供了實(shí)現(xiàn)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)的渠道，從而有利于提高老年人在整個(gè)老年階段的收入水平和消費(fèi)水平。這并不屬于養(yǎng)老保障體系范疇，因?yàn)樗炔痪哂猩鐣?huì)保險(xiǎn)的屬性，也不具有公共服務(wù)的屬性，而僅僅是在基本養(yǎng)老需求得到滿足情況下的一種補(bǔ)充養(yǎng)老工具。其推行的前提條件是，城市化水平相對(duì)較高，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，這兩點(diǎn)在我國(guó)都需要進(jìn)一步完善。

更多老人亟待“雪中送炭”

養(yǎng)老制度建設(shè)要先行，逐步提高養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障城鄉(xiāng)一體化

“以房養(yǎng)老”讓各方再度聚焦中國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化的話題。如果說(shuō)“以房養(yǎng)老”是對(duì)有產(chǎn)老人的“錦上添花”，那么當(dāng)前更應(yīng)該著力解決對(duì)欠缺基本養(yǎng)老保障老人的“雪中送炭”。

當(dāng)前我國(guó)老齡人口基數(shù)大，增長(zhǎng)快，特別是農(nóng)村老齡人口多，而相應(yīng)的養(yǎng)老保障和服務(wù)發(fā)展較為滯后。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的第六次人口普查結(jié)果顯示，我國(guó)60歲以上人口的占比已達(dá)13.26%，同第五次全國(guó)人口普查相比，60歲及以上人口比重上升了2.93個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，根據(jù)全國(guó)老齡委預(yù)測(cè)，“十二五”時(shí)期將是我國(guó)人口老齡化加速發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2015年，我國(guó)60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億，約占總?cè)丝诘?6.7%。尤其，在大量農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力遷移到城市的情況下，農(nóng)村老齡化程度更深，目前60歲以上老年人已經(jīng)超過(guò)1億人，根據(jù)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2020年農(nóng)村老年人將接近1.4億人農(nóng)村老齡化水平將達(dá)到21%。

與此同時(shí)，我國(guó)的養(yǎng)老公共服務(wù)體系卻相對(duì)薄弱，日趨嚴(yán)重的人口老齡化問(wèn)題對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)形成了巨大的挑戰(zhàn)。如何加快發(fā)展適應(yīng)人口老齡化的社會(huì)化服務(wù)體系，完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系，已成為社會(huì)廣泛關(guān)注的重大問(wèn)題。

程杰指出，當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老保障體系的核心是社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，主要包括城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、新型城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、新型農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)等制度，而老年人福利、家庭養(yǎng)老等是養(yǎng)老保障體系的主要補(bǔ)充。中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題重點(diǎn)應(yīng)該是完善覆蓋城鄉(xiāng)居民的養(yǎng)老保障體系，尤其是要加快社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建設(shè)，提高養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋率，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度之間、地區(qū)之間的轉(zhuǎn)移接續(xù)，并逐步提高養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。

針對(duì)我國(guó)農(nóng)村老齡人口多，養(yǎng)老保障水平不高的特點(diǎn)，有專家指出，要加大農(nóng)村養(yǎng)老保障水平，對(duì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)或從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村人口，應(yīng)該設(shè)計(jì)和完善進(jìn)入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系的制度通道；對(duì)從事傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村人口，應(yīng)在養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋的基礎(chǔ)上增強(qiáng)土地的保障功能；對(duì)最為貧困的農(nóng)村人口，社會(huì)保障制度應(yīng)對(duì)他們提供“兜底”功能，完善農(nóng)村最低生活保障制度，最終要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)養(yǎng)老保障體制，實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老保障體系整合。(記者 歐陽(yáng)潔)