在貸款買房過程中，借款人和銀行都存在一定風險。這些風險，有的不屬于商業(yè)保險的可保風險，不能通過商業(yè)保險轉(zhuǎn)嫁給保險公司，有的則可以通過購買商業(yè)保險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。那么，貸款買房需要什么保險呢？

　　從銀行的角度看，基本的風險是借款人的信用風險。借款人信用風險，可以通過3種途徑解決：(1)由銀行購買借款人信用保險；(2)由借款人購買還款保證保險;(3)房屋抵押,即借款人把購買的房屋抵押給銀行。

　　借款人信用保險和還款保證保險的保險責任，都是在借款人不履行還款義務時，由保險公司賠償銀行所受損失，賠償后有權(quán)向借款人追償。保險公司承保借款人信用保險或還款保證保險，都需要調(diào)查借款人的信用記錄，據(jù)以評估風險。在目前征信體系基本未建立的情況下，技術(shù)上有很大困難。

　　房屋抵押，既無技術(shù)困難，成本也比購買信用保險和保證保險低。抵押的房屋，并不影響借款人居住或出租，只是未還請貸款前，不能出售、轉(zhuǎn)讓或設(shè)定其他權(quán)利。所以，向銀行貸款買房，在還請貸款前，把房屋抵押給銀行已成為通常做法。房屋抵押后，無需再購買借款人信用保險和借款人還款保證保險。

　　房屋抵押給銀行后，如果作為抵押物的房屋滅失、損毀，將使銀行的抵押權(quán)喪失或減損。所以，銀行對抵押的房屋具有保險利益，可以對抵押房屋投保財產(chǎn)損失保險。當然銀行也可以要求借款人投保房屋的財產(chǎn)損失保險，約定發(fā)生保險事故時把賠款支付給銀行。由銀行投保，保費會遠低于由借款人投保。因為：(1)銀行可以與保險公司建立長期合作關(guān)系；(2)銀行是投保人，保險公司無需向其支付手續(xù)費；(3)銀行有能力與保險公司議價。

　　從借款人的角度看，基本的風險是喪失還款能力。借款人因失業(yè)、減薪等喪失還款能力的風險屬于不可保風險。商業(yè)保險所能承保的，是借款人因死亡、傷殘喪失還款能力的風險。在國外，貸款買房一般投保信用人壽保險，基本內(nèi)容是：以貸款期限為保險期間，以貸款余額為保險金額，被保險人因疾病、意外傷害造成死亡、殘疾時，保險公司按保險金額給付保險金，用于償還貸款。由于沒有滿期生存給付，保險金額逐年遞減，對以后各年度的保費要按一定的利率折算現(xiàn)值，所以保費低廉。

　　信用人壽保險在發(fā)達國家已是成熟的壽險產(chǎn)品，其實就是保額遞減的定期死亡保險，對壽險公司而言，技術(shù)并不復雜，風險不大，投保人的保費負擔不重。遺憾的是，國內(nèi)壽險公司尚未開辦這種保險。

　　無論從借款人的角度看，還是從銀行的角度看，都存在房屋質(zhì)量風險，如房屋因質(zhì)量缺陷造成傾斜、墻體斷裂、倒塌或污染嚴重，無法居住或必須大修、加固后才能居住。這就需要房屋質(zhì)量保證保險。

　　房屋質(zhì)量保證保險由開發(fā)商投保，保險責任是：如果由于房屋質(zhì)量存在缺陷，保險公司賠償購房人遭受的損失。房屋的使用壽命長達幾十年，房屋的質(zhì)量缺陷，可能在建成交付使用后若干年才被發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)時，在法律上，購房人有權(quán)向開發(fā)商請求賠償，但開發(fā)商可能無能力賠償，甚至可能已破產(chǎn)。開發(fā)商投保房屋質(zhì)量保證保險后，購房人的損失可由保險公司賠償。保險公司承保后，從減少賠款、維護自身利益出發(fā)，要對房屋的勘察、設(shè)計、材料、施工過程等進行監(jiān)督，防止發(fā)生質(zhì)量缺陷。

　　房屋質(zhì)量保證保險，對保險公司而言是高技術(shù)含量、高風險的業(yè)務，不是所有的財產(chǎn)保險公司都有能力承保。開發(fā)商對于投保房屋質(zhì)量保證保險不會有太大的積極性，因為會增加其成本。從近年來出現(xiàn)的“樓歪歪”、“樓倒倒”等現(xiàn)象看，房屋質(zhì)量風險還是時有發(fā)生的。從保護購房人的利益出發(fā)，有關(guān)部門應該積極推動開展房屋質(zhì)量保證保險，條件成熟時，強制開發(fā)商投保，亦不為過。

　　總之，貸款買房，最需要的保險是信用人壽保險和房屋質(zhì)量保證保險，可惜國內(nèi)尚未開辦。至于房屋的財產(chǎn)損失保險，作用不大，如果投保，可由銀行投保，也可由借款人投保，但最好是由銀行投保。