僅僅15年時(shí)間，中國(guó)就從一個(gè)只管住在房子里的國(guó)家變成了只愿意投資房子的國(guó)家。在關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論中，80后一代整體跨入了要組建家庭、要買房的階段。他們幾乎是從踏入社會(huì)之前就感受到了房?jī)r(jià)的壓力，而在工作幾年自己的職業(yè)和收入都逐漸增長(zhǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)卻在以更快的速度增長(zhǎng)。

    這真讓人沮喪。但是你總得選，而且選擇就這么幾個(gè)：

    不買房。每個(gè)月的房租也不怎么便宜，可能將來(lái)想買的時(shí)候房?jī)r(jià)更高；

    買房。但是總有"專家"在各個(gè)地方嚷嚷房?jī)r(jià)一定暴跌，尤其在一線城市，在房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高到一個(gè)家庭不吃不喝也要攢十幾年的錢(qián)才夠一套房子時(shí)，你偶爾也會(huì)不由自主地相信房?jī)r(jià)會(huì)跌；

    一輩子租房。說(shuō)實(shí)話，這需要比承擔(dān)高房?jī)r(jià)更大的勇氣和更高超的投資能力，再說(shuō)你總得有地方住，總要期待一個(gè)穩(wěn)定的未來(lái)。就算你自己的意志力強(qiáng)大到堅(jiān)持不買房，也沒(méi)辦法能保證自己攤上一個(gè)不要求買房的丈母娘。

    到底怎么辦？房子到底值多少錢(qián)？我該不該趁著房?jī)r(jià)不漲的時(shí)候買房？這次調(diào)控能讓房?jī)r(jià)就此穩(wěn)定嗎？現(xiàn)在是新的機(jī)會(huì)嗎？

    這都建立在判斷房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上。我們不是要預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，實(shí)際上，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)這件事，多半靠運(yùn)氣，而不是靠分析，因?yàn)樵谝粋€(gè)遠(yuǎn)未成熟的、不完全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，外在因素、政府調(diào)控常常是最不可預(yù)知的變量。

    我們負(fù)責(zé)把關(guān)于房?jī)r(jià)最普遍的困惑解釋清楚，房?jī)r(jià)問(wèn)題才會(huì)讓你不那么焦慮，明白了房?jī)r(jià)到底是怎么回事，你自然就知道該怎么辦了。

    我能一輩子租房嗎？

    主觀上說(shuō)，租房還是買房是個(gè)人選擇的結(jié)果，選擇哪種住房方式就意味著選擇哪種生活。一輩子租房聽(tīng)起來(lái)還更酷一些。而且你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，無(wú)論房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，總有人告訴你在這樣的房?jī)r(jià)下租房更劃算。他們的邏輯是這樣的：

    如果房?jī)r(jià)上漲、買房貴，那么你一生花在房租上的錢(qián)可能還沒(méi)買房多。假如你現(xiàn)在31歲，在上?？粗辛艘惶?70萬(wàn)元的房子-這個(gè)價(jià)格大約能讓你在中環(huán)和內(nèi)環(huán)間買一套90平方米左右的二室戶-首付5成、公積金貸款25年，首付加貸款總額是385萬(wàn)元，每月房貸8344元。如果以目前的房租每月5000元的價(jià)格計(jì)算，這筆錢(qián)夠你在相同的地段租一間同樣面積的精裝修房64年多，基本上到老無(wú)虞。而且你首付省下的錢(qián)可以拿來(lái)投資，哪怕每年只收定存利息，也有4萬(wàn)多元，拿來(lái)交租也可以。

    如果房?jī)r(jià)正在下跌，買房也不如租房。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌了，屋主都不太愿意賣房，二手房源便進(jìn)入了租賃市場(chǎng)，這時(shí)租金更便宜，買房倒有可能虧損，還是讓我們像德國(guó)人一樣逃離自有住房，培養(yǎng)用生命去做租客的覺(jué)悟吧！

    但是，租房和買房不完全是這么浪漫的事。這里存在兩個(gè)很重要的問(wèn)題：第一，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房租是逐年上漲的；第二，到年老后，你還有信心每月支付一筆高昂的房租嗎？

    假設(shè)我們上面所說(shuō)的那個(gè)人，從2012年他31歲開(kāi)始決定一輩子租房到80歲，他在房租上一共要花多少錢(qián)？

    根據(jù)上海從2006年到2012年的二手房租賃價(jià)格指數(shù)，這6年里房租的年均漲幅大約為4%。我們假設(shè)到中國(guó)城市化結(jié)束，也就是預(yù)計(jì)2030年前房租一直維持這樣的漲幅，并在之后保持平穩(wěn)。那么你會(huì)發(fā)現(xiàn)，到第15年的時(shí)候，房租就會(huì)超過(guò)房貸，約為每月8658元。從2030年開(kāi)始，房租約為9739.5元。

    把房租上漲的因素考慮在內(nèi)，從31歲開(kāi)始租房，到80歲，你實(shí)際所需的租金一共是527萬(wàn)元。但是由于沒(méi)有買房，你不必把135萬(wàn)元的首付一下子付給銀行，而是可以自由支配；而且，到第15年前，因?yàn)榉孔獗确抠J便宜，你每年也能省下一筆錢(qián)。于是，問(wèn)題就變成了，你因?yàn)闆](méi)有買房而獲得的投資收益，能不能滿足你退休后的租金所需？我們又做了一個(gè)計(jì)算：

    80歲前租金需要527萬(wàn)元。如果你的投資收益率是8%，那么首付和早期房租省下來(lái)的錢(qián)用來(lái)支付你退休后的租金綽綽有余；如果你的投資收益率是4%，那么到年老時(shí)，你還有101萬(wàn)元的缺口。

    可見(jiàn)，一輩子租房可不可行，還取決于你的投資能力。經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)收益率的臨界點(diǎn)是5%。當(dāng)你的收益率達(dá)不到5%時(shí)，你就有可能面臨老來(lái)無(wú)錢(qián)交租的窘境。

    除此之外，買房為養(yǎng)老，這和我們不夠完善的社會(huì)保障體制有關(guān)。老年人退休后，缺乏足夠的養(yǎng)老和醫(yī)療保障。擁有房產(chǎn)一方面可以彌補(bǔ)養(yǎng)老金的不足，例如，老年人能夠通過(guò)出租大房、租入小房，以房租的差價(jià)來(lái)養(yǎng)老，或者出售大房、換購(gòu)小房，以房?jī)r(jià)的差價(jià)來(lái)養(yǎng)老。另一方面，假如你在晚年突然需要一筆重大開(kāi)支，房子至少能成為你的融資手段。

    同時(shí)，我們的很多公共資源和社會(huì)福利是與戶籍掛鉤的，比如教育，比如優(yōu)先在戶籍所在地的醫(yī)院生孩子，而你要享受和戶籍有關(guān)的福利就必須有住房。

    僅從滿足居住消費(fèi)需求的角度說(shuō)，只要你有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一輩子租房完全是可以的。不過(guò)，住房除了消費(fèi)屬性，也有投資屬性。當(dāng)你選擇一輩子租房，你也就主動(dòng)放棄了住房的保值、增值能力，以及與房子相關(guān)的公共資源。