去年抄了底，今年出手依然虧

    在絕大多數(shù)購房者眼中，買房穩(wěn)賺不賠是真理。但是近期記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前兩年購房者想改善居住出手賣房，九成以上是虧本買賣。各種稅費(fèi)累加，如果房價(jià)年漲幅低于15%就是虧本。

    去年10月份，抄底購買了萬科金色領(lǐng)域的周小姐就是一個(gè)典型的例子。周小姐告訴記者，當(dāng)時(shí)看著便宜，覺得肯定會(huì)漲，所以買了一套110平方米的三房，現(xiàn)在房價(jià)確實(shí)漲了一些，但是考慮到孩子上學(xué)，最近家里決定，改買河西的三房，所以必須要把這套房子賣了才有錢去購買。“把房子掛到二手市場上才發(fā)現(xiàn)，因?yàn)闆]有滿5年，所有稅費(fèi)都要繳納，還有二手房中介費(fèi)等，差不多要11%左右，但是房子價(jià)格每平方米才漲了1000元，保本是不可能的，另外，當(dāng)時(shí)我買這個(gè)房子是一次性付款，還損失了一年的利率差不多5萬多元。”

    同樣，當(dāng)時(shí)抄底購買了保利紫晶山的業(yè)主張先生也面臨這樣的問題。2010年年底，張先生購買一套140多平方米的保利紫晶山的花園洋房，當(dāng)時(shí)單價(jià)才16000多元，今年雖然這類房源價(jià)格已經(jīng)在18000元以上了，但是張先生因?yàn)楣ぷ髟?，?zhǔn)備再賣時(shí)，發(fā)現(xiàn)最起碼虧了兩年的利息錢，而且出手非常難。

    周小姐和張先生雖然只是為了換房才不得以虧本出售，但是從他們身上可以看出，這兩年即使部分樓盤房價(jià)有所上漲，但是漲價(jià)后再賣，虧本已經(jīng)成為普遍。

    在某房地產(chǎn)網(wǎng)站二手房頻道上，帶有“虧本”、“跳樓價(jià)”、“揮淚甩賣”、“急用錢賤賣”等字眼，比比皆是，雖然這類房源有些是為了賣房博眼球，但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些情況確實(shí)屬實(shí)，而且全部是近兩年購買的新房。例如，位于河西的保利香檳國際目前二手房市場上價(jià)格很多掛牌在18000元/平方米，按照當(dāng)初一期購買的最低價(jià)16500元/平方米來算，11%的稅費(fèi)和中介費(fèi)用，只有9%的房價(jià)漲幅，根本不足以支付這類費(fèi)用，需要業(yè)主貼錢。

    近日出爐的一項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，9月南京房價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到0.694%，這意味著南京房價(jià)已連續(xù)上漲7個(gè)月。但是，漲價(jià)并不意味著就能入市炒房了。鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理舒莉莉認(rèn)為，去年抄底買了房用于改善居住的，確實(shí)賺了，因?yàn)榻衲曩I就是另外一個(gè)價(jià)了，但是如果是買了又想賣，那多數(shù)虧了，中間花了一筆稅費(fèi)不說，還損失了至少一年利息。

    算一算：房價(jià)至少年漲幅15%以上才不虧

    我們來算一算，在現(xiàn)行的稅收政策及利率條件下買房，假設(shè)我們購買100平方米，每平方米單價(jià)10000元的普通商品房(家庭第二套房)，貸款4成，1年后賣掉，1年的增值必須達(dá)到多少后才能不虧？

    一、買房費(fèi)用

    房價(jià)：100平米×10000元=100萬元；

    契稅3%：100萬元×3%=30000元；

    總費(fèi)用：100萬元+30000元=130000元。

    二、利息損失

    此項(xiàng)為機(jī)會(huì)成本，即若不買房，自己的錢存在銀行所產(chǎn)生的利息

    貸款利息：貸款40%，貸款20年，基準(zhǔn)利率6.8%，上浮10%，實(shí)際利率7.48%

    貸款利息：100萬×40%×7.48%=29920元。

    自籌資金60萬元首付款以一年定期年利3.3%計(jì)算一年利息損失=60萬×3.3%=19800元；

    利息損失總費(fèi)用：29920元+19800元=49720元。

    三、賣房費(fèi)用

    1、售價(jià)：假設(shè)提價(jià)15%，以11500元/平方米賣出，則房價(jià)：115萬元；

    2、營業(yè)稅及附加5.55%：115萬元×5.55%=63825元；

    3、個(gè)人所得稅1%：115萬元×1%=11500元；

    4、中介費(fèi)雙方累計(jì)2.4%：115萬元×2.4%=27600元；

    5、賣房稅費(fèi)合計(jì)：102925元。

    賣房總收入：

    115000-102925-49720元=997355元。

    最終投資收益=997355元-1000000元=-2645元(基本持平)

    通過以上的計(jì)算可見，當(dāng)我們用100萬元購買100平米，單價(jià)10000元/平方米的普通商品房，一年后房價(jià)增長率到15%以上，才能保證不虧。但是記者了解到，今年以來絕大多數(shù)樓盤房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)據(jù)，甚至還有持平甚至下跌的情況，因此，在目前這個(gè)時(shí)機(jī)，炒房賺錢是不可能實(shí)現(xiàn)的事。