近年來，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房產(chǎn)調(diào)控以及海外留學(xué)、遷居的需要，越來越多的人把目光投向海外置業(yè)。本期《別墅生活》特別采訪了一些在國(guó)外有置業(yè)經(jīng)歷的人士，讓他們談?wù)勊麄兊馁I房故事，也給關(guān)注海外置業(yè)的人士一些借鑒和提示。

27萬加元買套房，月租金2500加元

加籍華人：李女士，33歲，有兩子，年齡分別為3歲，1歲

李女士在加拿大上的大學(xué)，畢業(yè)工作就留在多倫多。在上學(xué)后和工作的最初時(shí)間里，她一直都是租房住，直到有一天，她的一個(gè)朋友對(duì)她說，“你們住在公寓里，現(xiàn)時(shí)每月租金1200加元。你們算過沒有？如果你們?nèi)ベI一套房子，按照目前的按揭要求，還貸款的錢和租金也差不了多少。然而，15年后這幢房子就歸你們所有了。何樂而不為呢？”

朋友的話，一下子打動(dòng)了李女士。2004年年初，李女士就開始在她工作區(qū)域的附近多倫多東區(qū)尋找房子，在看了幾十套一手房和二手房后，最后買了一套約200平方米的聯(lián)排別墅邊戶?？粗羞@套房，李女士介紹，一來學(xué)區(qū)好，將來無論是出租還是出售都比較容易；其次距離高速出口比較近，出行方便；其三，環(huán)境好，住區(qū)比較安全。正是基于這幾點(diǎn)，李女士最終下手了，這套房子總價(jià)27萬加元。李女士特別告訴記者，她最后買的是一手期房，在簽訂合同時(shí)，可以就房屋的裝修情況同開發(fā)商討論、交流，提自己的想法，不過相應(yīng)地也要加一點(diǎn)錢。就在2004年底，李女士拿到了第一套房，當(dāng)時(shí)她還沒有孩子，所以除了自己住以外，她把其他房間出租，月租金在2500加元。

隨著后來生活水平的改善、兩個(gè)兒子的出生，李女士一家決定改善一下居住條件，于是在2010年有了第二次買房經(jīng)歷。這次李女士選的是一套300多平方米的House，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的獨(dú)棟別墅，位置也換到了多倫多的西區(qū)。這套房子總價(jià)69萬加元，加上稅等在70萬元出頭。李女士笑著告訴記者，和國(guó)內(nèi)不一樣，國(guó)內(nèi)不管是一次性付款還是按揭，對(duì)開發(fā)商來說其實(shí)都是在簽訂合同后不久，拿到全部的售房款，但在加拿大不同，我買第二套房子，剛開始只交了5萬元定金，真正開始還貸款是在交房之后。所以，我買了新房子后，就把第一套房子轉(zhuǎn)手賣了，賣出的價(jià)格是37.5萬加元，這樣，買了大房子后，還貸的壓力就不會(huì)太大。

李女士說，相對(duì)來說，加拿大人一般不會(huì)同時(shí)持有多套房產(chǎn)，大部分會(huì)選擇“買新賣舊”，如果投資，人們更多會(huì)選擇買公寓出租，在加拿大，一套20萬加元的公寓，月租金能到2000加元左右，不過同時(shí)還要扣除300—400加元左右的管理費(fèi)和一些稅收等，中國(guó)人要買房投資的話需要把這些因素都考慮進(jìn)去。

孩子留學(xué)有房住，3年賺了36萬澳元

董先生：40歲，南京人，5年前拿到澳洲綠卡

身份：實(shí)業(yè)家、投資者

董先生告訴記者：“澳大利亞的經(jīng)濟(jì)政策是鼓勵(lì)海外資金涌入的，對(duì)房產(chǎn)投資也持鼓勵(lì)態(tài)度，所以當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)較國(guó)內(nèi)相比便宜很多。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前中國(guó)人在澳洲已經(jīng)成第二大置業(yè)群體。”根據(jù)澳洲外商投資審查委員會(huì)的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2010-2011年度，海外買家在澳洲房地產(chǎn)方面的整體投資數(shù)額高達(dá)415億澳元，同比上財(cái)年增加一倍。其中，中國(guó)投資客戶共購買40.9億澳元的物業(yè)資產(chǎn)，位居第二，僅次于英國(guó)投資客戶的46.1億澳元，超過來自新加坡、日本及南非客戶的投資額。

在澳置業(yè)，多為孩子“零成本”留學(xué)

董先生向記者介紹：“我當(dāng)時(shí)選擇在澳洲買房子，主要還是為了方便孩子留學(xué)。雖然家境寬松，但細(xì)細(xì)算下來，按照目前的物價(jià)水平，留學(xué)一年的學(xué)費(fèi)加生活費(fèi)也得將近40萬元，是筆不小的款項(xiàng)。老實(shí)說，我又不想孩子去上學(xué)還得做兼職，這樣太辛苦了。”

后來，董先生就采取了“以房養(yǎng)學(xué)”的模式。Burwood為澳洲的“名校區(qū)”，周邊有迪肯大學(xué)、莫那什大學(xué)及一些中、小學(xué)名校。董先生就在該區(qū)域購入一間單位，總價(jià)值約為50萬澳元，而孩子在澳洲留學(xué)3年的學(xué)費(fèi)是6萬澳元，生活費(fèi)是一個(gè)月1000澳元，總計(jì)3.6萬澳元，總的留學(xué)和投資成本大概60萬澳元。房子方面，他采取了月供的形式，孩子自住一間，其余的房間和大廳分別租給了兩個(gè)學(xué)生，每周收取租金約410澳幣，即每月約1800澳元；3年下來的收入為6.48萬澳元，除去一些維護(hù)成本，大概為5萬澳元。

董先生說：“因?yàn)锽urwood既是富人區(qū)又是名校區(qū)，所以房產(chǎn)升值很快。我在孩子留學(xué)后將該這套房子轉(zhuǎn)手賣了71萬澳元，減去留學(xué)和地產(chǎn)投資的成本，還賺了13萬澳元。”

現(xiàn)金回報(bào)買公寓，升值回報(bào)買別墅

有了第一次的成功投資經(jīng)歷之后，董先生開始了投資澳洲房產(chǎn)之路。

他說，澳大利亞人通常30歲之后才擁有自己的第一套房子，不同的消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝送ǔＷ夥可?。澳大利亞房產(chǎn)具有永久產(chǎn)權(quán)，通常的投資方式是將房子買下，然后出租給當(dāng)?shù)厝耍ㄟ^租金收益和房產(chǎn)的升值收益繳納購房貸款。

如果想要通過升值收益，則要投資別墅，一套居住面積200平方米、地皮350平方米左右的別墅在一線城市悉尼、二線城市墨爾本、三線城市阿德萊德價(jià)格分別為60萬、50萬、30萬澳元起。如果想直接要現(xiàn)金回報(bào)，則可以投資公寓，公寓比較適合當(dāng)?shù)厝速徺I，其局限是折舊高。據(jù)董先生介紹：“近幾年澳大利亞地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，漲幅達(dá)到一年10%，總體投資收益還是很可觀的。”

1.外籍人士在加拿大境內(nèi)買房沒太多限制。目前加拿大的銀行按揭利率處于近幾十年的低位。外籍人士購房可以申請(qǐng)銀行貸款，但手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，首付要求比本地人略高。針對(duì)外籍人士購房貸款要求：一是必須在加拿大銀行有賬戶，二是加拿大的銀行賬戶上必須有購房首付款金額，三是必須能提供加拿大境外銀行賬戶的足夠現(xiàn)金資產(chǎn)以證明有還款能力，四是銀行可能還會(huì)要求提供在居住國(guó)的職業(yè)和其他資產(chǎn)及收入證明。外籍人士購房的首付一般要求在40%以上，有些銀行甚至要求首付達(dá)到50%。如果國(guó)內(nèi)客戶條件許可，用現(xiàn)金購買是最方便的。

2.買房后需繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅由當(dāng)?shù)厥姓魇?，物業(yè)稅計(jì)算非常復(fù)雜而且征收的比例每年都有變動(dòng)。物業(yè)稅以政府估價(jià)為依據(jù)(而且每套房子的政府估價(jià)每年都會(huì)有調(diào)整)，投資者可以按房產(chǎn)價(jià)格的千分之三到五進(jìn)行估算。大致來說200萬加元的一套房子，物業(yè)稅每年可能在6000-10000加元之間。獨(dú)棟別墅沒有物業(yè)管理費(fèi)，聯(lián)排別墅和公寓需要交納物業(yè)管理費(fèi)，一般每月200-400加元不等。如果物業(yè)出租，租金收入在年底時(shí)需要向加拿大稅局申報(bào)。

加世通達(dá)的專家建議，市民在選購房子時(shí)候，要選擇好的品牌開發(fā)商。畢竟是在國(guó)外投資，要更加謹(jǐn)慎，大的品牌開發(fā)商出現(xiàn)爛尾或者貨不對(duì)版的問題可能性更低，進(jìn)一步降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在購入房子時(shí)最好選擇一手物業(yè)，因?yàn)楹Ｍ馊耸坎荒苜徣氚闹薅址孔?，雖然子女在留學(xué)期間可以購入二手房物業(yè)，但是一旦失去“身份”，就必須在一個(gè)月內(nèi)售出二手房，否則政府會(huì)強(qiáng)行拍賣，市民需小心評(píng)估這方面的風(fēng)險(xiǎn)。此外，若是通過中介前往海外買樓，一定要選擇資質(zhì)、品牌較好的中介公司，否則也會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。(葉鳳珍 劉有儀 實(shí)習(xí)生 闕立剛)