2012年12月12日，國內(nèi)外200多個(gè)服裝、餐飲、百貨、休閑等領(lǐng)域的知名品牌匯聚南京，張近東藏在水面之下的一艘“核潛艇”正式浮出水面。這艘潛艇叫蘇寧置業(yè)，在這場(chǎng)大會(huì)上，張近東的意圖是將這些品牌集結(jié)在蘇寧廣場(chǎng)之上，從而打造一艘國內(nèi)最為頂級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)航母。

這個(gè)想法很大。

問題在于，這艘航母的花銷實(shí)在巨大，以當(dāng)下蘇寧四面出擊的態(tài)勢(shì)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為張近東面臨著巨大的資金缺口。因此，這艘航母的建造成為騎虎難下不得不下的一步大棋。

張近東打算如何來吞下如此噸位的蛋糕？記者就此問題發(fā)出采訪要求，蘇寧方面表示目前正在進(jìn)行集團(tuán)架構(gòu)的大重組，因而不便回應(yīng)。

南京金融圈知情人士告訴記者，張近東已經(jīng)在啟動(dòng)蘇寧置業(yè)的H股上市，以求南水北調(diào)，以解燃眉。

從“賣電器”轉(zhuǎn)型地產(chǎn)

很多年后，張近東或許再也不愿意人們將他定義為賣電器的人，或許現(xiàn)在他就很不愿意了。在張近東旗下的公司中，人們最熟悉的莫過于蘇寧電器，而另一個(gè)地產(chǎn)公司蘇寧置業(yè)，并不為大家所熟知。

“張近東這人藏得很深，你很多時(shí)候看不出他在干什么，但是一旦他決定做什么，一定會(huì)讓你吃一驚。他做商業(yè)地產(chǎn)也是這樣子，平時(shí)大家都看著萬達(dá)，其實(shí)蘇寧置業(yè)的土地儲(chǔ)備與萬達(dá)不相上下。”一位熟悉蘇寧電器的投行人士介紹說。

蘇寧一直未對(duì)外公布過公司實(shí)際的土地儲(chǔ)備總量。有媒體報(bào)道，目前蘇寧在各城市有3000萬平方米的土地儲(chǔ)備，而截至2012年上半年，萬達(dá)的土地儲(chǔ)備達(dá)到3900萬平方米，其中新增土地儲(chǔ)備550萬平方米。

一位蘇寧置業(yè)的高層在接受媒體采訪時(shí)表示，僅在今年蘇寧計(jì)劃開工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就有800萬平方米。

目前，蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一、二線城市，儲(chǔ)備開發(fā)了八十余座蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)等系列產(chǎn)品。

蘇寧廣場(chǎng)系列產(chǎn)品是涵蓋頂級(jí)購物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高端公寓、全球家電體驗(yàn)中心等業(yè)態(tài)的城市綜合體，多為城市最核心地段的綜合商業(yè)、商務(wù)、生活中心。蘇寧廣場(chǎng)是蘇寧置業(yè)投入最大的一類產(chǎn)品。蘇寧電器廣場(chǎng)系列產(chǎn)品以家電零售為核心，融合時(shí)尚品牌、休閑娛樂的新型綜合購物廣場(chǎng)。

張近東的“核潛艇”

據(jù)2012年蘇寧廣場(chǎng)商界聯(lián)盟大會(huì)上透露的消息，福州(2013年5月開業(yè))、石家莊(2013年5月開業(yè))、無錫(2013年10月開業(yè))、蕪湖、汕頭、鎮(zhèn)江、宿遷、連云港等八個(gè)城市的蘇寧廣場(chǎng)將于2013年、2014年陸續(xù)開業(yè)；南京新街口蘇寧電器廣場(chǎng)旗艦店今年年底開業(yè)，常州蘇寧電器廣場(chǎng)將于2013年10月1日開業(yè)……按照這個(gè)進(jìn)度，理論上2014年后，蘇寧置業(yè)將迎來一個(gè)很大的收獲期。

不過，建設(shè)蘇寧廣場(chǎng)和蘇寧電器廣場(chǎng)是一筆不小的投資。以將于2013年5月開業(yè)的福州蘇寧廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目總投資達(dá)50億元。

也有專家對(duì)蘇寧置業(yè)的城市綜合體模式表示懷疑。“這種綜合體有打政策擦邊球的嫌疑，它把商業(yè)地產(chǎn)、公共品、住宅混為一談。”中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長杜猛表示。

一直搞家電連鎖的蘇寧為何要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)呢？

“張近東做蘇寧置業(yè)有方方面面的原因，租金上漲，電器那塊利潤下滑，肯定要謀求轉(zhuǎn)型。金融危機(jī)以后我們集團(tuán)一直在想轉(zhuǎn)型，那個(gè)時(shí)候可能張總還沒想好到底是不是要做電商，所以去做商業(yè)地產(chǎn)做了很多，萬達(dá)模式也比較成熟了。”蘇寧集團(tuán)內(nèi)部一人士稱。

顯然，現(xiàn)在的張近東是既要做商業(yè)地產(chǎn)，又被迫上馬電商。

“現(xiàn)在B2C、C2C電子商務(wù)非常非?；鸨詫?、京東商城以及其他電子商務(wù)平臺(tái)都出來了。他們就借打造平臺(tái)連鎖去圈地，一部分可能是去搞房地產(chǎn)，再留下來一塊去搞商業(yè)連鎖，這樣打造他們才有利可圖。掛羊頭賣狗肉，去搞房地產(chǎn)。”商龍資本(中國)投資基金執(zhí)行總裁羅鉑知認(rèn)為。

豪賭H股上市

商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限貸，一度成為開發(fā)商和購房者眼中的香餑餑。然而，眾多開發(fā)商的進(jìn)入使這個(gè)行業(yè)也面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林坦言：“中國的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)。一是消費(fèi)人次下滑。以前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長緩慢。二是客單價(jià)下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比都在降。三是商家減少開店。過去超市、快時(shí)尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計(jì)劃大幅度減少。”

對(duì)于蘇寧置業(yè)來說，情況更是糟糕，因?yàn)樘K寧集團(tuán)的資金鏈已經(jīng)繃得很緊。今年7月，為了完成定向增發(fā)47億的目標(biāo)，張近東自掏腰包35億，這是他以股權(quán)質(zhì)押的形式向銀行、信托融資的。之后蘇寧電器再推出80億的發(fā)債計(jì)劃，緊接著又來一個(gè)員工持股計(jì)劃。

而且，正當(dāng)蘇寧與京東等電商對(duì)手進(jìn)行價(jià)格大戰(zhàn)的時(shí)候，它卻因?yàn)橐园l(fā)展實(shí)業(yè)為名，貸款大做房地產(chǎn)被銀監(jiān)會(huì)點(diǎn)名，一些銀行已經(jīng)收緊了對(duì)蘇寧的授信。

于是，張近東打起了推動(dòng)蘇寧置業(yè)上市的主意。

然而，目前A股市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)調(diào)控依然嚴(yán)厲，房地產(chǎn)公司要在A股上市是難上加難。就連萬達(dá)都在排隊(duì)等候，上市無期，何況蘇寧置業(yè)？

南京金融圈知情人士向記者透露，蘇寧置業(yè)有意在H股上市，承銷機(jī)構(gòu)為摩根大通。為此，記者多次致電摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄，但未得到答復(fù)。

蘇寧如果先上市，有無可能超越萬達(dá)？“這個(gè)問題要這么來說，你能先比萬達(dá)在公開市場(chǎng)上獲得資金的支持，但是對(duì)萬達(dá)形不成很大的影響。上市只是解決了蘇寧的融資問題，并不能轉(zhuǎn)化為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的全面提升”，前述上市公司高管表示，“只通過一個(gè)手段，就改變國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的格局，那是不可能的。”