由于央行今年進(jìn)行了兩次降息，而這兩次降息的利好將于2013年1月1日“兌現(xiàn)”，所以房貸將從下個(gè)月起執(zhí)行新利率，月供金額也會(huì)相應(yīng)減少。銀行人士提醒，降息預(yù)期仍未消除，已享受7折利率優(yōu)惠和有投資理財(cái)需求的市民，可以不必急著還貸。

    下月起，“房貸一族”還月供時(shí)，還款額將有所減少。

    房貸新利率下月起執(zhí)行

    這里所說(shuō)的房貸新利率客戶，是指在央行今年7月6日宣布年內(nèi)第二次降息后，已經(jīng)與銀行簽訂了個(gè)人房貸合同，并且在個(gè)人房貸合同中約定次年1月1日調(diào)整利率的個(gè)人房貸客戶。筆者了解到，絕大多數(shù)購(gòu)房者此前在簽訂個(gè)人房貸合同時(shí)，均與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式，即次年1月1日。也就是說(shuō)，在一年當(dāng)中，無(wú)論央行多次加息或減息，個(gè)人房貸都要在次年的1月1日才執(zhí)行新基準(zhǔn)利率。

    筆者在一些銀行與購(gòu)房者簽訂的《個(gè)人住房借款合同》上看到，大多數(shù)合同都對(duì)房貸利率的調(diào)整方式進(jìn)行了約定：貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次，在借款期限內(nèi)，如未遇基準(zhǔn)利率調(diào)整，則貸款利率不做調(diào)整。

    50萬(wàn)元房貸20年每月少還149元

    對(duì)于有房貸的市民來(lái)說(shuō)，從下月起執(zhí)行的新利率，將是央行今年兩次降息以后的利率。銀行人士稱，央行分別在今年6月8日、7月6日宣布了降息，五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率，將從今年初的7.05%降到6.55%，累計(jì)降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

    這也意味著，在今年不同時(shí)段辦理的個(gè)人房貸，基準(zhǔn)利率上漲的幅度會(huì)不一樣。今年6月8日前辦理的房貸：基準(zhǔn)利率將從7.05%下降到6.55%，總體下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。今年6月8日后至7月6日辦理的房貸：基準(zhǔn)利率將從6.80%下降到6.55%，下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

    如果是正在還按揭貸款的市民，每月少還點(diǎn)錢也是實(shí)實(shí)在在的減負(fù)。市民都比較關(guān)心：我的房貸月供到底會(huì)減少多少？由于每個(gè)人的貸款期限、貸款金額不一樣，月供增加的額度也各不相同。筆者以貸款金額50萬(wàn)元、貸款期限20年、等額本息還款為例，請(qǐng)銀行人士算了一筆賬：以今年6月8日降息前申請(qǐng)一筆20年期的50萬(wàn)元貸款為例，按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率7.05%計(jì)算，月供為3891.52元；若按2013年1月1日起執(zhí)行的新基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，月供僅為3742.6元，兩者相差149元。貸款時(shí)間在今年6月8日至7月6日期間的，現(xiàn)在的利率為6.80%，月供為3816.69元；下個(gè)月起利率為6.55%，月供為3742.59元，月供減少74.1元。

    三種情況不適合提前還貸

    隨著年底的到來(lái)，有不少市民也開(kāi)始籌劃拿到年終獎(jiǎng)后提前還房貸。“有三類人不適合提前還貸，一類是購(gòu)房較早，采用公積金貸款或者獲得7折或8折優(yōu)惠利率的業(yè)主。”銀行理財(cái)師譚建霞提醒說(shuō)，第二類是使用等額本息還款法且已進(jìn)入還款階段中期的業(yè)主，這類人前幾年還的錢中絕大部分都是利息，本金所占還款金額的比例非常低，因此提前還貸不劃算。再一類就是經(jīng)常在進(jìn)行投資理財(cái)?shù)氖忻?，如果手頭又有不錯(cuò)的投資渠道，把這筆錢拿去投資理財(cái)，獲得的收益率也可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率。

    另外，銀行人士提醒，為規(guī)劃新一年的還款計(jì)劃，銀行工作人員將對(duì)房貸客戶的還款額進(jìn)行測(cè)算，看月供到底會(huì)減少多少。貸款人每個(gè)月必須按時(shí)、足額還清月供，否則會(huì)影響個(gè)人信用記錄。在沒(méi)搞清新的還款金額前，最好按以前的金額還款。如果少還了金額，就會(huì)拖欠房貸，銀行每個(gè)月都要把這種拖欠行為記錄到個(gè)人信用檔案里面。有房貸的市民，一定要關(guān)注明年月供金額的變化，不要因此影響了自己的個(gè)人信用記錄。