錢如水

香港動(dòng)輒十幾萬一平方米的房?jī)r(jià)，看似和北京的房?jī)r(jià)可比性不高。但其中兩者之間確可一比，而且還有著千絲萬縷的聯(lián)系。

到了香港機(jī)場(chǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)到處是以維港夜景做招牌的“香港，亞洲大都會(huì)”的城市宣傳廣告。作為“亞洲大都會(huì)”，香港的樓價(jià)之高也是世界知名的，前不久有一套公寓成交單價(jià)每平方英尺68083港元（每平方米超過58萬元人民幣），不僅再次刷新香港的單價(jià)紀(jì)錄，也是世界同類房子最高的單價(jià)。

2012年10月香港樓市平均尺價(jià)達(dá)到了8577港幣（每平方米約7.4萬元人民幣），已經(jīng)超過1997年樓市泡沬爆破前的最高位近24%。有些專業(yè)研究人士認(rèn)為，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展而言，香港在其中扮演了一個(gè)教師的角色。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)化說起來也就十五六年的歷史，香港的確給我們輸送了很多東西，且不說行業(yè)自身的如策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷以及按揭等房地產(chǎn)金融服務(wù)等常識(shí)性的東西，更重要的是影響和教育了內(nèi)地關(guān)于房地產(chǎn)的觀念。這可謂是一種“價(jià)值觀輸出”。對(duì)政府而言，找到了土地財(cái)政的路子，就有了擴(kuò)大政府投資的財(cái)力，以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)；對(duì)老百姓而言，知道并逐漸學(xué)會(huì)了什么是“炒房”和怎么“炒”，成為很多人發(fā)財(cái)致富的一條捷徑。在十多年前，我們哪會(huì)想到房屋中介比糧店多？

當(dāng)然學(xué)習(xí)香港的結(jié)果就是，內(nèi)地的房?jī)r(jià)不斷上漲，尤其是北、上、廣、深這些所謂“一線城市”的房?jī)r(jià)更是快速攀升。比如北京，自2001年申奧成功開始，北京的房?jī)r(jià)就受中國(guó)年均10%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度以及地鐵、交通設(shè)施等軟硬件的改善提升等各種利好因素刺激不斷上漲，即使屢屢被嚴(yán)厲調(diào)控也無所畏懼一般地上漲。目前北京的一、二手房成交均價(jià)大約保持在每平方米2萬元的水平。相比“亞洲大都會(huì)”的香港，立志要成為“世界城市”的北京房?jī)r(jià)，能否也能比個(gè)高下？

不妨通過以下幾組基本經(jīng)濟(jì)面的數(shù)據(jù)比較一下。

2011年GDP總量北京1.6萬億元（約2480億美元），香港18909億港元（約2429億美元），北京略超香港；人均GDP北京近12450美元，香港34180美元，香港是北京的2.75倍；人均可支配收入北京是3.29萬元（約5100美元），香港約2.5萬美元，香港是北京的5倍。目前香港的平均房?jī)r(jià)7.4萬元是北京平均房?jī)r(jià)2萬元的3.7倍。

如果以人均GDP倍數(shù)而言，北京房?jī)r(jià)比香港房?jī)r(jià)便宜，北京要達(dá)到目前香港平均房?jī)r(jià)還有30%的增長(zhǎng)空間；如果以人均可支配收入而言，北京房?jī)r(jià)卻比香港房?jī)r(jià)要貴30%。如果從居住成本、投資收益角度看，目前北京的住房租金水平在每平方米50元左右，香港住房租金每英尺22.2港元（約每平方米190元），租金收益年回報(bào)都在3%左右。但考慮到國(guó)內(nèi)一年期存款利率超過3%，而香港利率基本為0%，因此在北京租房較香港合算，而在香港買房合算。單從這個(gè)角度而言，香港目前的房?jī)r(jià)其實(shí)相對(duì)比北京要低。單看數(shù)據(jù)還只是表面，距離真實(shí)還遠(yuǎn)。

香港居民近50%居住在政府提供的公屋里，私樓尤其是所謂的100平方米面積以上的豪宅價(jià)格要遠(yuǎn)高于平均房?jī)r(jià)，目前香港的豪宅均價(jià)大約在每平方米20萬元人民幣，是均價(jià)的2.7倍以上，這也是香港貧富差距之大（基尼系數(shù)超過0.53）在房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)反映。北京還沒有像香港一樣建立完整、細(xì)分的各類房?jī)r(jià)指數(shù)，相對(duì)香港每平方米10萬元以上的高端住宅，也只是近幾年開始出現(xiàn)，但北京的貧富差距未必比香港低多少。如果說香港的豪宅價(jià)格上漲已經(jīng)高潮迭起的話，那么幾乎可以肯定將來北京會(huì)有更多的精彩讓我們驚嘆。

房?jī)r(jià)能夠走多遠(yuǎn)，誰也不知道。不管是出于輿論壓力還是對(duì)1997那一幕悲劇的警惕，香港特區(qū)政府高官屢屢出言對(duì)目前房?jī)r(jià)給予警示，而似乎內(nèi)地官員對(duì)此倒很少評(píng)論。

如果說香港樓市是北京的教科書話，那么到目前為止，我們學(xué)習(xí)到的只是一個(gè)基本都在上升的美好章節(jié)。“負(fù)資產(chǎn)”的那章雖然我們希望永遠(yuǎn)都不要打開，但終有一天還是要面對(duì)和學(xué)習(xí)的。