剛邁入2013年，地產(chǎn)信托產(chǎn)品的險情就接連不斷的爆發(fā)。

1月22日，新華信托公告稱，上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃擔(dān)保方——鄒蘊玉及上海高遠(yuǎn)置業(yè)（集團）有限公司（下稱“高遠(yuǎn)置業(yè)”）被曝由于借貸糾紛陷入債務(wù)危機。鄒蘊玉及其控制的高遠(yuǎn)置業(yè)由于部分債務(wù)已經(jīng)到期并形成訴訟，且上海錄潤置業(yè)有限公司（下稱“錄潤置業(yè)”）也卷入其中。

1月24日下午，記者來到高遠(yuǎn)置業(yè)和錄潤置業(yè)對外公布的辦公地址，卻發(fā)現(xiàn)早已人去樓空。

新華信托稱，錄潤置業(yè)項目已在2012年12月6日正式開工，工程處于樁基施工階段。錄潤置業(yè)已將法定代表人由鄒蘊玉變更為錄潤置業(yè)總經(jīng)理淦彤軍，信托公司將進(jìn)一步采取措施確保錄潤置業(yè)施工項目的正常運作。

事實上，2012、2013年正是地產(chǎn)信托兌付的高峰期，其中以2013年的到期規(guī)模最大，業(yè)內(nèi)預(yù)測將達(dá)到2800多億元。在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)之下，開發(fā)商承擔(dān)了高融資成本的信托產(chǎn)品是否會出現(xiàn)違約風(fēng)險成為市場的憂慮。

“2013年我們的關(guān)鍵詞就是風(fēng)控，尤其是地產(chǎn)信托的到期兌付風(fēng)險。對于地產(chǎn)信托，關(guān)鍵要看融資對手是誰，部分中小地產(chǎn)項目肯定很容易出現(xiàn)風(fēng)險。”上海一位信托高管向記者表示。

險情出現(xiàn)

記者了解到，因民間借貸糾紛，兩位自然人分別將高遠(yuǎn)控股有限公司（下稱“高遠(yuǎn)控股”）、高遠(yuǎn)置業(yè)、錄潤置業(yè)及鄒蘊玉等告上法庭，兩宗案件將于近期開庭。

鄒蘊玉正是這三家公司的實質(zhì)控制人，在2008年，鄒還以15億的身家，登上2008胡潤女富豪榜的第44名。

這樁訴訟案件與新華信托的關(guān)系在于：2011年1月10日，新華信托成立上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃，8.5億元的信托資金通過增資的方式投資錄潤置業(yè)。

增資完成后，該項目公司的注冊資本為8.6億元，信托資金持有其中98.84%的股權(quán)。其中2.5億元用于償還股東借款，其余資金用于項目公司江灣23-5地塊項目（又名“上城廣場”）的建設(shè)。

工商資料顯示，錄潤置業(yè)現(xiàn)在的法定代表人已變更為淦彤軍。淦來自高遠(yuǎn)置業(yè)，曾任常務(wù)副總經(jīng)理一職。

因為有銷售機構(gòu)對這個項目不是特別看好，這款信托產(chǎn)品在發(fā)行時就不很順利，一位了解該項目的知情人士向記者透露。

產(chǎn)品的發(fā)行細(xì)節(jié)似乎也證實了這一說法。該信托期限為3年，到期日在2014年1月10日。信托的發(fā)行資料顯示，該產(chǎn)品原計劃分為二期，各募集4.25億元，最終卻被拆分成四期才募集完成：第一期募集21470萬元，第二期33510萬元，第三期18230萬元，第四期11790萬元。

第四期在2011年6月-7月開始推介時，還曾發(fā)生過推介延期的情況。因為江灣23-5地塊項目還有一家4S店沒有搬走，因此產(chǎn)品發(fā)行時不屬于凈地，如果后續(xù)還涉及拆遷事宜，對項目進(jìn)度、價值評估等判斷都會帶來影響，該人士續(xù)稱。

記者看到，雖然信托產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行一年多，但在2012年一季末的信托財產(chǎn)管理報告仍提到，“待4S汽車店停止?fàn)I業(yè)后，將立即組織施工隊伍對舊建筑進(jìn)行拆除及平整，進(jìn)行補鉆探，完整鉆探報告”。

事實上，在1月24日下午，記者在項目現(xiàn)場看到，確有一家4S店緊挨著該項目。不過，該店仍在正常營業(yè)。該店的工作人員告訴記者，并沒聽說有停止?fàn)I業(yè)一事。

多種原因下，該項目的動工時間最終被延遲。2012年10月底公布的信托管理報告顯示，截至2012年三季度末，信托資金共運用8.05億元，主要用于歸還股東借款、前期工程費、 財務(wù)費用、管理費用等。

不過，由于證照辦理時間預(yù)計將比計劃進(jìn)度滯后約14個月，同時由于建筑物地下部分在確定的規(guī)劃中增加了一層，增加建筑面積約14000平方米，所以整個工程量相應(yīng)有一定增加。

記者在現(xiàn)場看到，該項目的工地周圍已經(jīng)建起圍墻，不過大門緊閉。里面一位看守的保安告訴記者，項目確實已經(jīng)開工，但現(xiàn)在工人已經(jīng)放假回去過年，暫時停工。

信托抽身？

新華信托在這個項目中，采取了不少風(fēng)控措施，首先是委派兩名工作人員進(jìn)入項目公司董事會；其次采取印信管理和資金監(jiān)管等方式；再者，高遠(yuǎn)置業(yè)及其董事長鄒蘊玉為信托資金順利退出提供不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

新華信托稱，已經(jīng)緊急與項目方及鄒蘊玉本人取得聯(lián)系，并進(jìn)行多次溝通了解詳情，督促項目方盡快尋求解決危機的具體方案。同時，還對錄潤置業(yè)涉訴案件立即展開調(diào)查，具體情況在進(jìn)一步核實中。

1月24日下午，記者來到高遠(yuǎn)置業(yè)、上海錄潤對外公布的辦公地址——上海申亞金融廣場12、15樓。

在15樓，一人士稱，該地是兩家投資公司租賃的辦公場所，并無高遠(yuǎn)置業(yè)。在12樓，記者發(fā)現(xiàn)墻上掛有高遠(yuǎn)控股的字樣，但辦公室里并沒有員工在辦公的痕跡。記者巧遇門外途經(jīng)的4名男子，其一稱，“他們公司已經(jīng)全部撤走。”但不知搬往何處等問題。

“當(dāng)時我們了解到的情況是，在信托融資中，僅是鄒蘊玉及高遠(yuǎn)置業(yè)等提供擔(dān)保，鄒卻將土地等有價值的抵押物，抵押給民間借貸，這對信托產(chǎn)品來說，風(fēng)險非常大。”上述知情人士表示，一旦擔(dān)保方陷入其他糾紛，對信托產(chǎn)品就很不利。不過，記者未能找到鄒蘊玉證實這一點。

然而，危機早在路上。在上海錄潤置業(yè)項目之前，新華信托與高遠(yuǎn)置業(yè)、鄒蘊玉已經(jīng)熟悉。

2010年5月，新華信托成立無錫匯鑫股權(quán)投資集合資金信托，規(guī)模為2億元，其中7900萬元用于受讓項目公司——無錫匯鑫置業(yè)有限公司50％的股權(quán)，剩余12100萬元向項目公司增資以開展怡景園項目的開發(fā)建設(shè)，完成后信托公司將占項目公司71.7%股權(quán)。

在無錫匯鑫置業(yè)的股東名單上，高遠(yuǎn)置業(yè)持有51%的股權(quán)，董事長正是淦彤軍。該信托的到期日為2012年5月16日。但新華信托在2011年12月28日卻提前清算該信托產(chǎn)品。另外，從進(jìn)度看，怡景園項目也比原計劃有所滯后。

除了新華信托的錄潤置業(yè)項目外，其他與高遠(yuǎn)置業(yè)、鄒蘊玉等有來往的信托公司其實都已經(jīng)迫不及待的抽身逃亡。

五礦信托曾在2012年1月10日、2012年3月12日成立東方證券股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計劃1期、2期，分別募集4680萬元。這款產(chǎn)品存續(xù)期限均為12個月，用于分期受讓高遠(yuǎn)控股有限公司持有的深圳市東方證券公司一定份額股權(quán)的收益權(quán)，資金主要用于高遠(yuǎn)控股紅酒等貿(mào)易投資。

除此之外，五礦信托還在2012年4月6日，成立東方證券股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓2號集合資金信托，募集資金5200萬元（第一期2600萬元，第二期2600萬元），用于分期受讓高遠(yuǎn)控股持有的東方證券一定份額股權(quán)的收益權(quán)（第一期500萬股，第二期500萬股）。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款主要用于高遠(yuǎn)控股鋼材貿(mào)易投資，信托期限為12個月。

不過，在2012年12月，五礦信托已經(jīng)著急將上述信托產(chǎn)品提前清算結(jié)束。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高遠(yuǎn)控股的注冊資本為5億元，法定代表人正是鄒蘊玉，持股比例為84%。此前一份材料顯示，高遠(yuǎn)控股的主要資產(chǎn)是持有2241萬股廣發(fā)銀行和8000萬股東方證券。

有的幸運脫身，有的卻抽身不及。據(jù)媒體報道，中泰信托在2013年1月初因單一信托產(chǎn)品糾紛，將高遠(yuǎn)控股告上法庭。早在2012年8月底，國聯(lián)信托也因借貸糾紛，將上海中望投資公司、高遠(yuǎn)控股、高遠(yuǎn)置業(yè)、鄒蘊玉告上法庭。

其實高遠(yuǎn)置業(yè)之前的股權(quán)變更非常頻繁，鄒蘊玉的金融資本運作也是輾轉(zhuǎn)騰挪，信托公司應(yīng)該對這種跡象早有警覺，上述知情人士分析說。

2008年4月，高遠(yuǎn)置業(yè)準(zhǔn)備借殼*ST方向（000757.SZ）登陸資本市場。最終卻因地產(chǎn)調(diào)控的到來，地產(chǎn)上市企業(yè)融資受監(jiān)管部門嚴(yán)格限制，重組在2010年4月流產(chǎn)。

這次借殼披露的材料，也顯示出鄒蘊玉對金融資本運作的喜好。除了高遠(yuǎn)控股的金融資產(chǎn)外，高遠(yuǎn)置業(yè)還持有申銀萬國2400萬股、交通銀行54.4952萬股。

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，上海金浦小額貸款公司因保證合同糾紛，狀告高遠(yuǎn)置業(yè)、高遠(yuǎn)控股以及鄒蘊玉的4宗案件也正等候開庭。

上海市金融辦的一份批復(fù)文件揭開兩者關(guān)系，原來高遠(yuǎn)控股正是金浦小額貸款的股東，共持有約10%的股權(quán)。

另外，正如上述人士所說，高遠(yuǎn)置業(yè)自1997年成立以來，股權(quán)變更就十分頻繁。截至2008年，股權(quán)前后經(jīng)歷8次的轉(zhuǎn)讓或增資。

評估注水嚴(yán)重

事實上，上海錄潤置業(yè)信托項目僅是縮影。隨著兌付洪峰的到來，更多地產(chǎn)信托的風(fēng)險將會逐一暴露。“2013年，我們對地產(chǎn)信托會更加謹(jǐn)慎，就是擔(dān)心會成為‘最后一棒’的接手人。”上述信托高管向記者表示。

他的擔(dān)憂不無道理。地產(chǎn)信托發(fā)行的高峰期在2010年和2011年，按平均2年期限計算，在2012年、2013年將是兌付的最高峰。用益信托統(tǒng)計，在2013年上半年，僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就將超過1000億元。市場測算2013年總共將有2800多億元房地產(chǎn)信托到期兌付，規(guī)模高于2012年。

“關(guān)鍵要看融資對手，如果是大型房企，安全性就比較高，但如果是二、三線的中小房企，兌付風(fēng)險就比較大。”上述高管表示。

記者獲得一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2010-2011年，房地產(chǎn)信托的主要交易對手都是一、二級的開發(fā)資質(zhì)。其中一級資質(zhì)約占35%，二級資質(zhì)23%，三級資質(zhì)占7.46%，沒有準(zhǔn)確資質(zhì)信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。

一般來說，資質(zhì)較高（如一、二級）的大型開發(fā)商融資能力也較強，出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險的可能性較小，而小型開發(fā)商或者單體項目的風(fēng)險較大。

從2012年的案例來看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項目出現(xiàn)風(fēng)險時，應(yīng)對措施有三種：一是借舊還新或展期，用新發(fā)信托的資金來補上之前信托到期后的資金缺口，前提是該地產(chǎn)項目本身的未來現(xiàn)金流情況仍然可覆蓋融資，只是出現(xiàn)暫時的償還困難。

二是資產(chǎn)管理公司或地產(chǎn)基金接手；前提是抵押率較好的項目，并且項目的地段、品質(zhì)不錯，開發(fā)商只是出現(xiàn)了資金鏈困難。資產(chǎn)管理公司可通過債權(quán)、股權(quán)的形式進(jìn)入。譬如，華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖北省分公司就收購湖北銀行對名流置業(yè)子公司的8000萬元貸款債權(quán)。

三是信托公司自有資金介入兜底，然后再將抵押的土地、房屋等資產(chǎn)進(jìn)行拍賣處置；這顯然是下下策。在2012年11月底，中融·青島凱悅信托對應(yīng)的青島凱悅置業(yè)集團名下的位于青島市南區(qū)燕兒島路8、10號房產(chǎn)被公示拍賣，成為近些年首款通過拍賣處理信托資產(chǎn)的項目。

記者獨家獲悉，經(jīng)過三輪的拍賣，終于在2013年1月16日，該項目的商業(yè)房地產(chǎn)和部分車庫以及20套公寓順利拍出，成交總額為58555.6萬元。三次拍賣成交總額共計64139.2萬元。

“當(dāng)發(fā)生風(fēng)險時，地產(chǎn)信托項目最關(guān)鍵的安全措施就是土地抵押物是否充足，如果能低價出手，接盤者應(yīng)該也不少。”上海一位信托研究人士表示。

不過，即使是有土地作為抵押，信托評估報告中注水現(xiàn)象并不少見，有的項目進(jìn)入拍賣后，才撕下其偽裝的面具。

譬如青島凱悅中心拍賣時的評估價僅為3.3億元，而當(dāng)時發(fā)行信托時的抵押物評估價值卻高達(dá)9.56億元。

不僅如此，中信信托的中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計劃對應(yīng)的青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島乾正置業(yè)有限公司項下土地使用權(quán)及地上建筑物也被曝出被迫拍賣變現(xiàn)。

該項目參考價起拍價是7.89億元，略高于7.1億元的信托規(guī)模。而信托發(fā)行時，評估價為12.75億元。“評估價格水分嚴(yán)重的現(xiàn)象確實存在，這也是未來處置地產(chǎn)項目時暗藏的風(fēng)險，尤其是如果碰上樓市價格下跌。”上述高管坦言。