近年來，二手次新房成為不少年輕剛需族購房置業(yè)的首選。不過由于交易形式五花八門，欠規(guī)范化，所以相比于一手新房，二手房在購買時(shí)會顯得復(fù)雜些，往往產(chǎn)生糾紛的概率也大些，購買時(shí)需多多留意。

交定金要約定雙方責(zé)任

案例：李先生在看中了一套二手次新房，無論是戶型還是朝向，他都很滿意，價(jià)格也適中，但是當(dāng)李先生提出要看房產(chǎn)證時(shí)，房主則要求先交定金。李先生覺得有點(diǎn)不靠譜，怕交了定金之后如果產(chǎn)權(quán)有問題卻退不了定金，于是就推遲了交易。

說法：律師表示，定金是買房人在簽訂購房合同之前提供的一種擔(dān)保方式，交付定金后，如果不能簽訂購房合同，買房人將可能面臨定金無法退還的風(fēng)險(xiǎn)。

針對本案例，賣方?jīng)]有理由要求在看房產(chǎn)證之前交付定金。如果李先生確實(shí)喜歡這套房子，而賣方又比較刁蠻的話，那建議李先生可通過與房主擬定定金合同的方式控制法律風(fēng)險(xiǎn)，在合同中約定，如果房主提供的房產(chǎn)信息存在真實(shí)性問題或產(chǎn)權(quán)涉及抵押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)不清晰等問題的，房主應(yīng)雙倍返還定金。

不要輕信中介人員的口頭承諾

案例：林小姐經(jīng)中介公司介紹，看中了一套一廳三房的二手房，總價(jià)為65萬元。當(dāng)她擔(dān)心貸款額度有問題時(shí)，中介公司很自信地告訴她可以幫她貸到45萬元。于是她就很快簽訂了購房協(xié)議，并向中介公司支付了3萬元的定金和5000元的中介費(fèi)用。但是，后來銀行按照林小姐的還款能力和這套房子的價(jià)值，只能批貸30萬元。林小姐便找到中介公司表示想放棄購買這套房，并要求退回先前支付的中介費(fèi)和定金，理由是中介公司承諾可以幫她貸到款，卻做不到。而中介公司則表示，協(xié)議上并沒有說保證能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退。

說法：律師表示，中介公司作為買賣中間方，為了促成雙方的交易，一般都會想盡辦法滅掉買賣雙方的各種疑惑和擔(dān)憂，一些職業(yè)道德相對較差的中介人員甚至?xí)陬^承諾打包票能夠幫忙解決各種問題，但是一旦發(fā)生問題時(shí)則拍拍屁股不承認(rèn)。

針對林小姐的案例分析，銀行的實(shí)際借款數(shù)額未能達(dá)到預(yù)期，并不影響購房協(xié)議的成立，除非購房協(xié)議中有對此情況做約定。而買房者也沒有中介公司做過承諾的證據(jù)材料，所以在維權(quán)時(shí)將十分被動。因此，買房人要學(xué)會合理評估自身經(jīng)濟(jì)情況和貸款實(shí)際，或者咨詢銀行工作人員，不能輕信中介公司協(xié)助貸款、提供擔(dān)保的口頭承諾，或者應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或?qū)⑵鋵懭胭彿亢贤?，以免產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。對于按揭購房的購房者，律師建議在簽訂協(xié)議時(shí)與對方明確如果因?yàn)橘I方、房子甚至銀行的原因，而無法如預(yù)期貸到款，雙方各自應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任問題。

賣主遷移戶口問題應(yīng)明確

案例：小張去年買了一套二手房，最近他打算將戶口從湖南老家遷過來，但這時(shí)才發(fā)現(xiàn)賣方一家的戶口都還沒有遷出，導(dǎo)致他無法將戶口遷進(jìn)來。糾纏幾個(gè)月之后，對方才愿意將戶口遷出。

說法：戶口遷移一直是二手房交易中糾紛最多的問題之一，甚至有些買方將賣方告上法庭都難以解決。而公安部門也表示，沒有權(quán)力強(qiáng)制要求賣方將戶口遷出已經(jīng)賣出的房屋地址。小張算是比較幸運(yùn)的了，沒有遇到老賴的賣家，要不然這個(gè)問題就算糾纏幾年都不一定能搞定。所以，律師建議，在購買二手房的時(shí)候，千萬不能忽略了戶口遷移的問題，應(yīng)該在合同中明確約定，最好是要求在買方交付完房款之前，賣方就必須將戶口遷出。否則等到房款全部還清了才發(fā)現(xiàn)對方的戶口沒有遷出，那就容易吃啞巴虧了。

家具家電贈予需合同約定

案例：小曾去年在父親的支持下購買了一套三房的二手房。在談價(jià)錢的時(shí)候，賣方說家具家電要搬走太麻煩了，愿意留下來贈給小曾。小曾對于賣方留下的電視機(jī)和幾部空調(diào)都很喜歡，因?yàn)檫@樣，小曾還妥協(xié)少砍價(jià)5000元。于是就簽了合同，付了首付，并逐一辦理過戶手續(xù)。

不過等到賣家交付房子時(shí)，小曾一開門才傻了眼。他發(fā)現(xiàn)，所有的家具家電都被搬走了，甚至連水龍頭都被帶走了，屋內(nèi)只剩一片狼藉。小曾打電話給賣方理論，賣方則表示當(dāng)時(shí)只是說可以贈送而已，但是現(xiàn)在其老家的弟弟剛好需要一批家電家具，所以就全部搬回去了。

說法：經(jīng)了解，在簽署合同時(shí)，小曾與賣方并沒有就贈送家具家電等事宜進(jìn)行約定，贈予的事情只是賣方口頭承諾而已，所以吃虧之后，小曾也沒有充足的證據(jù)證明對方曾經(jīng)承諾過。不過律師表示，如果賣方是在房屋已經(jīng)實(shí)際交付之后再次進(jìn)入房屋搬走家具家電的話，買方則可通過追究賣方的侵權(quán)責(zé)任，甚至追究其刑事責(zé)任的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。因?yàn)榉孔右呀?jīng)交付了，房子包括室內(nèi)的一切東西都應(yīng)該屬于買方，在未經(jīng)買方同意的情況下，擅自進(jìn)入并搬走東西侵犯了買方的合法權(quán)益。(南方)