回顧2012年的城市經濟，南昌最熱門的話題無疑是城市綜合體，從紅谷灘的綠地中央廣場到北京路謝家村的恒茂夢時代廣場、廬山大道的銅鑼灣廣場、艾溪湖的紫峰廣場，在建的、開業(yè)的、籌備開業(yè)的，一個接著一個。

　　2013年，這一現象并沒有停止，而是從省會波及到了地市乃至縣城。

　　上饒和廬山區(qū)都宣稱要建十大綜合體

　　在去年2月召開的全省商務工作會議上，江西省商務廳廳長伍再謙曾表示，“在抓好制造業(yè)招商的同時，爭取在引進商貿、物流、金融等現代服務業(yè)方面有新突破。南昌、九江、贛州等城市要爭取引進一批投資額較大的城市綜合體、大型商貿、物流等項目。”

　　從官方的表態(tài)不難看出，江西對于大型城市綜合體的建設傾向向上述三大城市發(fā)展。但江西地市對綜合體的熱度卻高歌猛進，上饒市宣布建設十大城市綜合體。其中上饒老火車站改造城市綜合體項目總投資120億元，總建筑面積200萬平方米。目前，上饒市還在推進三江口城市綜合體、城南城市綜合體等項目。

　　景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、宜春、撫州等城市也都在推進各自的城市綜合體建設。記者從江西省商務廳獲悉，寧波仙峰控股集團在撫州投資20億元建設城市綜合體項目。

　　記者了解到，九江市廬山區(qū)更是提出要重點打造宏大五金商貿城、十里老街文化商業(yè)一條街、喜盈門國際城市廣場、紅星美凱龍家居廣場、萬達廣場等“十大城市商業(yè)綜合體”。其中，“喜盈門九江國際城市廣場”項目投資20億元，該項目集五星級酒店、甲A寫字樓、精品百貨、高檔酒店式公寓、特色商業(yè)街區(qū)于一體的項目，預計2015年投入運營。江蘇雨潤集團有限公司擬在廬山區(qū)投資35億元建新型城市綜合體。

　　在這波城市的綜合體風暴中，除了地級市，縣級城市也不甘示弱。星子縣在去年獲得了省發(fā)改委的“準生證”，同意其建設廬山國際會議中心城市綜合體，這個項目投資額高達47.6億。5年后，這個以旅游業(yè)見長的廬山小縣將有自己的會議博覽中心、五星級酒店、音樂廳、寫字樓、專家會館。

　　專家認為發(fā)展綜合體應審慎

　　南昌市商貿委曾在去年委托中國人民大學編制“商業(yè)發(fā)展規(guī)劃”，人大專家對省會一級城市發(fā)展綜合體還是十分審慎的。

　　對于省會級城市來說，到2015年，南昌市大型百貨店控制在18-20個，倉儲會員店控制在3個左右，大型專業(yè)店控制在22個左右，大型綜合超市控制在40個左右，主題型購物中心控制在3個左右，城市綜合體根據情況科學設置。

　　一位不愿意透露姓名的江西某城市綜合體開發(fā)商負責人5日對記者表示，南昌三年內可以容納3到5家綜合體，九江和贛州市場只能容納2到3家綜合體。九江的商業(yè)模式還相當傳統，一些業(yè)態(tài)還都是比較老式的。九江市區(qū)人口不到60萬，5年內都不應該建設超過3家綜合體，一方面除了城市人口沒有足夠流量。另一方面，九江距離南昌很近，一個多小時的交通圈，南昌的商業(yè)氛圍會輻射到九江市區(qū)。沒有大的客流量要支撐多家城市綜合體很困難。綜合體中的商業(yè)部分還不比傳統百貨商店，這種大體量的購物中心需要大量的業(yè)態(tài)去承載，包括專賣店、超市、百貨等，如果草率招商開業(yè)，后期運營一樣很困難。

　　超20萬m²商業(yè)在江西有風險

　　通常來說，城市綜合體包括了住宅、寫字樓、酒店、購物中心、娛樂、餐飲等眾多功能。記者了解到，部分江西城市所建的城市綜合體都是改良版的綜合體，所涵蓋的功能有限。有些僅僅包括了住宅、寫字樓和商業(yè)這三大基本布局。

　　城市綜合體又被譽為“城中之城”，商業(yè)板塊往往是一個綜合體的主要組成部分，對于江西的城市而言，一位江西某央企商業(yè)地產部門負責人對記者表示，“江西城市建設的綜合體的商業(yè)部分應該控制在10萬-15萬平方米之間。20萬平方米體量商業(yè)的綜合體不太可能在江西出現，運營的風險性太高。”

　　20萬平方米是一個什么概念？已經開業(yè)的南昌紅谷灘萬達廣場商業(yè)面積為18萬平方米。

　　除了單體體量大外，數量過多的綜合體一樣是城市不能承受之痛。各路資金爭相角逐的同時，地方政府對城市綜合體的熱愛也在其中推波助瀾。

　　有關業(yè)內人士提醒相關政府部門，在規(guī)劃全市城市綜合體時應該進行總量控制。過量的供應必然導致同質化，而同質化的結果很有可能就是爛尾。很多同質化的品牌會在兩個相鄰的購物中心同時存在，這就很有可能導致價格戰(zhàn)，最后導致面臨關門的壓力。

　　■記者左陽天/文