近日樓市國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，其中“出售房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅”的規(guī)定飽受爭(zhēng)議。這幾天網(wǎng)上很多“高人”宣稱找到了避稅的招數(shù)，這些“高招”都有哪些呢？到底靠譜不靠譜？

招數(shù)一：假離婚

網(wǎng)絡(luò)版本一：1。賣(mài)家離婚，準(zhǔn)備出售房產(chǎn)歸于賣(mài)家男；2。買(mǎi)家離婚，房產(chǎn)歸于買(mǎi)家男；3。賣(mài)家男攜房產(chǎn)和買(mǎi)家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；4。賣(mài)家男和買(mǎi)家女離婚，房產(chǎn)歸買(mǎi)家女；5。各自復(fù)婚！

網(wǎng)絡(luò)版本二：將打算賣(mài)出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后夫妻離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售，賣(mài)掉后雙方復(fù)婚。

可行性分析：

騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人吳方榮認(rèn)為，如果按照版本一來(lái)實(shí)施需要離婚3次、結(jié)婚3次，更像是一個(gè)笑話。“假離婚”萬(wàn)一變成真離婚，就得不償失了。版本二行為按照現(xiàn)行政策可操作，因?yàn)?ldquo;出售唯一住房且已滿5年不必繳納個(gè)人所得稅”，但是需要注意的是，房子必須在手上持有5年以上，這期間政策變化可能性較大，風(fēng)險(xiǎn)也較大。吳方榮還強(qiáng)調(diào)，稅務(wù)總局剛發(fā)布了一條政策，夫妻離婚涉及到房產(chǎn)等大額財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，獲得方也需要交納一筆個(gè)人所得稅。

據(jù)杭州財(cái)稅部門(mén)工作人員稱，即使有法院的判決書(shū)，在房屋過(guò)戶到債權(quán)方時(shí)，依然要按照交易中心的核定價(jià)格交個(gè)所稅、營(yíng)業(yè)稅。

招數(shù)二：打欠條

網(wǎng)絡(luò)版本：買(mǎi)方先把房款付給賣(mài)方，賣(mài)方按房款打欠條給買(mǎi)方，以房產(chǎn)做抵押；然后買(mǎi)方以賣(mài)方欠款不還起訴到法院，賣(mài)方承認(rèn)欠款，表示無(wú)力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買(mǎi)方拿著法院的判決書(shū)去房產(chǎn)中心過(guò)戶。不論是否限購(gòu)，都可以過(guò)戶。一分錢(qián)稅沒(méi)有！

可行性分析：

吳方榮律師認(rèn)為這種行為是絕對(duì)不可行的。首先，操作性有問(wèn)題，如果抵押行為一旦成立，法院會(huì)將抵押物走拍賣(mài)程序，起訴人并不能直接拿到房子，反而需要再出一筆錢(qián)去參與拍賣(mài)，價(jià)高者得，存在被別人拍走的風(fēng)險(xiǎn)；其次，這種欠條并沒(méi)有法律效力，買(mǎi)賣(mài)房是雙方真實(shí)意愿，而抵押并不是真實(shí)意愿，所以這種抵押、欠條都是無(wú)效的；再次，買(mǎi)賣(mài)雙方用虛構(gòu)的法律關(guān)系去欺騙法院，這是一種違法行為，需要承擔(dān)法律的懲罰。

有網(wǎng)友認(rèn)為，除此之外，在走法律程序中，需要支付不菲的律師費(fèi)和訴訟費(fèi)，是一筆不小的費(fèi)用。

招數(shù)三：借助信托

網(wǎng)絡(luò)版本：搞個(gè)房地產(chǎn)交易信托創(chuàng)新，避稅的同時(shí)還可理財(cái)。賣(mài)方的房子和買(mǎi)房的資金分別委托給信托公司設(shè)個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托(辦抵押和公證)，事前簽定交易價(jià)格，2年內(nèi)資金投固定收益低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，收益歸信托公司做管理費(fèi)，到期分配信托權(quán)益，直接交易過(guò)戶。

可行性分析：

吳方榮律師認(rèn)為這種方法不可操作，首先，這種行為是披著看似合法的外衣在做違法的事情，是一種法律欺騙行為，面臨被法律懲罰的風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前關(guān)于房產(chǎn)方面的信托管理的特別嚴(yán)格，可能會(huì)通不過(guò)審批。

有信托公司工作人員稱，用成立信托來(lái)避稅，這樣的新業(yè)務(wù)當(dāng)前應(yīng)該不會(huì)有信托公司會(huì)做，和傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)相比這樣的做法不太靠譜，甚至和信托業(yè)務(wù)毫不相關(guān)。

招數(shù)四：做低房?jī)r(jià)

網(wǎng)絡(luò)版本：在賣(mài)房子時(shí)，房子和裝修分開(kāi)，將房?jī)r(jià)做低，差價(jià)作為家居、家電等價(jià)格的對(duì)價(jià)支付，也就是“房?jī)r(jià)降低，家居價(jià)格提高”，一提一降就可以把稅費(fèi)沖抵掉了。

可行性分析：

吳方榮律師稱這種做法在此次政策之前就存在，但是嚴(yán)格上是一種逃稅行為，合同也可以被認(rèn)定為無(wú)效合同，所以被處罰的案例也出現(xiàn)過(guò)。

有網(wǎng)友認(rèn)為，這種方法是具有可操作性的，但是不能太“貪婪”，房子和裝修的價(jià)格要在合理范圍內(nèi)，不能太過(guò)分，一定要掌握住“度”，不然就由合理避稅變成逃稅了。

招數(shù)五：借助發(fā)票

網(wǎng)絡(luò)版本：在二手房買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方提交購(gòu)買(mǎi)一手房時(shí)的契稅、裝修費(fèi)、供房利息等發(fā)票或證明文件，可明顯降低差額。如最終與二次交易價(jià)格未產(chǎn)生差額，那么按照新規(guī)，個(gè)稅應(yīng)繳額為零。

可行性分析：

按照現(xiàn)行的政策看，所謂的“差額”并不是簡(jiǎn)單的“賣(mài)出價(jià)格減去買(mǎi)入價(jià)格”，還允許減去“稅金和其他合理費(fèi)用”，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅金主要有：營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，土地增值稅，印花稅等稅金；而合理費(fèi)用主要有：實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用，住房貸款利息，手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。但這些需要納稅人提供購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證。

吳方榮律師認(rèn)為這種辦法是可行的，也是值得鼓勵(lì)的。因?yàn)榘凑照咭?guī)定，征稅時(shí)需要扣除合理費(fèi)用，比如房屋增值稅、購(gòu)房時(shí)支付的費(fèi)用等，賣(mài)家如果能提供發(fā)票或證明文件，就相當(dāng)于保留了證據(jù)，也有利于稅務(wù)人員的認(rèn)定。

專家認(rèn)為：目前流傳的各個(gè)版本避稅方法，最終都需要到交易中心去辦理過(guò)戶手續(xù)。只要涉及交易過(guò)戶，就很難避稅?，F(xiàn)在最簡(jiǎn)單的方法就是趕在具體細(xì)則出來(lái)之前辦理完交易過(guò)戶，建議購(gòu)房者通過(guò)正常渠道來(lái)避稅，用一些不靠譜的方法只會(huì)耽誤時(shí)間，甚至“雞飛蛋打”。

作者：李濤