由于二手房過戶潮的影響，北京、上海、深圳等地3月以來的二手房成交均已創(chuàng)下新高，其中因擔(dān)心新政落地后稅費(fèi)政策的變化而閃電簽約的恐慌性交易占到大半。尤其是那些未滿五年或非唯一的二手房業(yè)主，更擔(dān)心未來可能要征收的20%個(gè)稅而緊急掛牌甚至愿意降價(jià)成交。

為了能趕在新政落地前成交，近期不少購房者通過“包裝”進(jìn)行避稅或取得購房資格，各種名目的“包裝”層出不窮，在二手房市場上大行其道。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著政策落地最后期限的臨近，3月底二手房市場有望降溫，而隨之而來的很可能將是從爆棚直接到交易急凍的“冰火兩重天”。

各地3月二手房成交創(chuàng)新高

根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至16日，3月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量已達(dá)23779套。雖然3月才剛剛過半，但是網(wǎng)簽量已經(jīng)創(chuàng)下近34個(gè)月來的月度成交量新高。

在上海，由于相關(guān)機(jī)構(gòu)僅公布二手房整月成交數(shù)據(jù)，因此單周成交情況無法獲得準(zhǔn)確的全市數(shù)據(jù)。但記者從中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、我愛我家等幾家滬上大型中介機(jī)構(gòu)獲悉，這些中介公司3月至今二手房成交均大漲，幾乎都達(dá)到了去年同期的3-5倍。“2012年12月和今年1月份上海二手房成交套數(shù)都是2.4萬套左右，而3月比前幾個(gè)月好了不止一點(diǎn)點(diǎn)。”德佑地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陸騎麟預(yù)計(jì)，上海3月二手房成交總套數(shù)或?qū)⑦_(dá)到5萬套。

而據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測，3月上半月二手房成交套數(shù)已超過6000套。3月首周，深圳二手住宅成交2662套，第二周又成交3259套，環(huán)比上升22.43%，二手房成交均價(jià)亦環(huán)比上漲了15.88%，達(dá)到25927.48元/平方米。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，國五條細(xì)則雖然已經(jīng)出臺(tái)，但各地執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)并無明確時(shí)間表，“月底前必將出臺(tái)”的市場預(yù)期進(jìn)一步加劇了市場各方“搶搭政策末班車”的恐慌。受此影響，二手房市場已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網(wǎng)簽過戶需求量的增加，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的大幅上漲。此外，新政出臺(tái)后咨詢量、新增需求和房源登記量、成交量的明顯上漲，也將使得未來一段時(shí)間（各城市執(zhí)行細(xì)則落地前）的網(wǎng)簽量持續(xù)保持高位。

能否免個(gè)稅致房東心態(tài)分化

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對(duì)旗下門店進(jìn)行抽樣調(diào)查顯示，自3月1日國五條政策發(fā)布后，上海市二手房市場立刻引起一波高峰，其中不乏1-2天便簽約的閃簽客戶。“新國五條”中對(duì)二手房市場影響最大的非20%個(gè)稅新政莫屬，這也成為促使買賣雙方加快入市的導(dǎo)火索。

同時(shí)，二手房市場掛牌量也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化。在上海，近幾周二手房市場新增房源以未滿5年或非唯一的二手房源為主，由于此類房源的未來征收差額20%個(gè)稅的風(fēng)險(xiǎn)較大，故買賣雙往往急賣急賣，協(xié)調(diào)至相互滿意的價(jià)格就立刻成交。而據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)浦東、徐匯、虹口、普陀、閘北等區(qū)域門店所做的抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，隨著一些急于避稅而掛牌的新增房源出現(xiàn)，此類房源在二手房掛牌總量中占比超過6成以上，有個(gè)別門店甚至接近9成。

與部分持有未滿5年或不是唯一的房東較為焦急的心態(tài)不同，滿5年且唯一住宅的二手房東則心態(tài)大好，大有持房待漲之勢(shì)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐中環(huán)百聯(lián)店分行經(jīng)理周翔透露，雖然細(xì)則尚未出臺(tái)，但市場通過多日的解讀已對(duì)其有了個(gè)初步概念，即持有5年、且是家庭唯一住宅的或免征差額20%的個(gè)人所得稅。而在市場普遍存在轉(zhuǎn)嫁情況的當(dāng)下，一些持有5年、且唯一住宅的房東心態(tài)明顯轉(zhuǎn)強(qiáng)。

周翔介紹，分行近期就有一套掛牌已久的真源小區(qū)57平方米的一房房源，其房東因?qū)?年且唯一住宅，未來有較大可能免征個(gè)稅。該房東認(rèn)為細(xì)則落實(shí)后，其自身房源將成為屆時(shí)市場內(nèi)的“香餑餑”，故流露“封盤”意向，面對(duì)當(dāng)前多位意向客戶皆采取借故推脫的方式惜售。

而后續(xù)可能要承擔(dān)稅費(fèi)也成為買賣雙方博弈的一道跨不過去的檻。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐徐匯永新店經(jīng)理王軼表示，近期分行遇到了一宗因購房者不愿冒未來承擔(dān)個(gè)稅的風(fēng)險(xiǎn)，而選擇違約的案例。該買家此前已與房東就一套永新花苑400多萬元的房源達(dá)成意向，房東要求“到手價(jià)”，稅費(fèi)由買家全包，并已支付1萬多元定金。然而由于房東不屬唯一住宅，隨著個(gè)稅新政的出臺(tái)及市場傳言越演越烈，買家思前想后最終決定放棄定金違約，以避免新政出臺(tái)后房東轉(zhuǎn)嫁20%個(gè)稅。

為趕成交各種“包裝”大行其道

新政出臺(tái)后不僅買房人著急，一些著急“先賣后買”的改善人群，以及著急“賣房套現(xiàn)”的人群則更加著急?；?yàn)樵谙拶徴呦芦@取買房資格，或?yàn)橐?guī)避稅費(fèi)盡快成交，各地二手房市場“包裝”之風(fēng)盛行，各種包裝伎倆層出不窮。

“現(xiàn)在上海的外地戶籍的單身人士不能購房，哪怕已經(jīng)在上海工作多年也不行，這個(gè)政策讓我們這種還沒結(jié)婚的新上海人無法買房落戶。”在上海工作多年的劉小姐向記者抱怨，“新政落地后如果交易稅更重，很有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到我們買家頭上，不如趕緊買。”劉小姐表示，在國五條出臺(tái)后，她加緊看房，已看中一套滿五唯一的房子，而為了獲得購房資格，她不得已通過房產(chǎn)中介聯(lián)系“包裝公司”，可以把她做成具有買房資格的買家。“聯(lián)系的兩家包裝公司收費(fèi)不等，一家收費(fèi)1.5萬元，而另一家收費(fèi)要4萬元。”劉小姐告訴記者，明知道這種所謂“包裝”存在風(fēng)險(xiǎn)且不受法律保護(hù)，但為了不得不買的房子，她也只能鋌而走險(xiǎn)。

另一位購房者陳小姐則為了滿足首套房資格，不得不在新政落地前將其與父母名下共有房產(chǎn)上的名字去掉。“去名字等于是交易一次，稅費(fèi)成本相當(dāng)高，如果今后要收20%個(gè)稅，那成本更高。”因此陳小姐這兩天火速找房產(chǎn)中介代辦去名事宜。

有中介人員告訴記者，如果要購買的一套總價(jià)400多萬的房產(chǎn)，通過中介神通廣大的“包裝”，不僅可以做低房價(jià)一百多萬，更可以將名下多套房產(chǎn)“包裝”成唯一一套住房。據(jù)透露，此類“包裝”的費(fèi)用是10萬元，但可節(jié)省稅費(fèi)高達(dá)20多萬，總體來說還是省了10萬元的交易成本。

“近期，為了成交，買賣雙方確實(shí)有不理性的情況頻頻出現(xiàn)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，不過隨著時(shí)間推移及近日有關(guān)部門釋放保護(hù)剛需的政策信號(hào)后，二手房買賣雙方有望重拾理性，入市腳步有所減緩。從上海多區(qū)域門店反應(yīng)的情況來看，雖然急售情況仍然存在，但與此前閃簽的極端現(xiàn)象大有不同的是，目前客戶上門量較政策出臺(tái)后已有20%-50%收縮。

胡景暉表示，由于北京執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)臨近，上周一些感覺難以趕上網(wǎng)簽的交易雙方已經(jīng)開始考慮延緩或取消交易計(jì)劃，北京二手房市場開始出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與新政剛出臺(tái)后的一周相比，近一周來北京新增需求登記量、新增房源登記量，以及新增合同簽訂量的漲幅明顯放緩，新增客戶登記量甚至出現(xiàn)了8%左右的回落。他預(yù)計(jì)，最快下周，最遲月底執(zhí)行細(xì)則落地后，北京二手市場將陷入低谷。