本報從多方了解到，北京市住建委等部門正醞釀執(zhí)行地產(chǎn)調(diào)控“國五條”的細則，初步形成幾個版本的“意見征詢稿”，還需交市長辦公會進一步討論。

“意見征詢稿”中較重要的條款包括：執(zhí)行20%個稅征收比率時，會針對持有房屋的時間(如，五年以內(nèi)以及五年以上)和其他條件設(shè)置不同標準；尊重人民可以獲得財產(chǎn)性收入的歷史因素。對北京戶口單身含離異人士進一步限購，過去京籍家庭可擁有兩套住房，有購房者采取“假離婚”應對，未來則可能僅鼓勵單身或離異人士持有一套房。

參與意見征詢的人士告訴記者，在這些討論稿中，應該并不包括進一步限制外地戶籍人口購房的措施。“北京市現(xiàn)有執(zhí)行政策對外地人限購資格審查已經(jīng)非常嚴厲，如果再加碼，所要承擔的社會輿論壓力太大，政策的出臺也需要考慮到輿論風險把控。”

該人士分析，國五條執(zhí)行細則是為了進一步打擊投資投機，而現(xiàn)在在北京工作的外地人需要具備五年連續(xù)的納稅或者社保才具備購房資格，這并不是短期的投機行為，而是確實具備長期居住需求。如果再進一步加碼，輿論風險恐將難以把控。

他認為，而現(xiàn)在房地產(chǎn)交易行為中，確實有相當一批人通過假離婚等方式去投機投資，以期占有更多房產(chǎn)，而這顯得有失公平，對北京戶口單身或者離異進行進一步收緊，在政策制訂邏輯上解釋得通。

亞豪市場總監(jiān)郭毅建議，應允許“賣小買大”，或者說是“賣一買一”這種換房操作，政策的最終目的是買受人名下只有一套房。他建議，該政策如果采納還需進一步細化，北京市還應對操作方法和首付、利率的標準等方面進一步細化執(zhí)行。

北京市所醞釀的針對單身以及離異人群的限購政策在上海早已采用。2011年上海版“限購令”規(guī)定，單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住房，不能再購買第二套居住房。在2012年6月上海又對限購令升級，即未婚無戶口禁止買房。而此前，符合上海市限購資格的未婚無戶口人士還可以再購一套房。

接近北京市住建委人士稱，對于未婚無戶口禁止買房這一政策，北京市應不會效仿。郭毅認為，“只要在本市有固定工作，繳納社?；蚣{稅證明，就應該等同本市居民。這兩項證明，一是說明他們對本市經(jīng)濟有貢獻，二是說明他們長期居住在本市，他們的居住需求是合理的。”

關(guān)于20%個稅的具體征收方法則仍然難以確定。因為財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務總局三部門會簽的實施細則尚未出臺。據(jù)知情人士透露，“20%個稅由于涉及的征收方式以及免征范圍相對復雜，又恰逢兩會有關(guān)部委的人事變動，最終使得20%個稅具體方案出臺增加了困難。”

2006年7月，國家稅務總局曾下發(fā)[2006]108號文件，即《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，通知就個人轉(zhuǎn)讓二手房征收個稅時，在征收范圍、標準、免繳或少繳等情形進行過規(guī)定。

上述接近北京市住建委人士稱，北京的細則可能會對[2006]108號文件進一步細化。比如從2006年到現(xiàn)在，近7年間經(jīng)濟發(fā)展因素都會加以考慮。人民財產(chǎn)增長也屬于收入增長的重要內(nèi)容，這也是政策考慮的支撐點，“既會對原來規(guī)定有道理的方面進行肯定，又會對歷史事實加以尊重。”

有知情人士稱，上述三部委會簽方案已經(jīng)上報國務院，公布只是時間問題。對于北京、天津等一線城市隨后下發(fā)的地方版細則，目前多方達成共識的是，對于滿五年唯一住房，征收的個稅稅率會在一定程度減免。

近期二手房中介中曾廣泛流傳一個關(guān)于20%個稅執(zhí)行細則的“民間版本”，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉稱，他們也沒有接到正式文件，僅是同業(yè)間相互流傳。而為了避免風險，他們均要求經(jīng)紀人周末加班加速幫助客戶辦理過戶等手續(xù)。

上述接近北京市住建委人士稱，地方政府執(zhí)行細則應該基于：第一，如何收緊調(diào)控，強化執(zhí)行國五條；第二，價格目標如何確定。北京市的意見征詢稿肯定要以更為合理、市場更傾向于接受操作的角度建議，包括輿論以及市場反應，均屬于地方制定政策關(guān)注的角度。幾位地產(chǎn)商和住建委的人士也對本報記者確認了類似的制訂進展和主要內(nèi)容。

該人士坦言，此輪調(diào)控地方政府制定政策的難處很大。房價的上漲不僅僅單純是問責各地方建委的事情，這其中還包括由于貨幣超發(fā)所帶來的住房消費前移，中央提倡增加土地供應但又不限制地價，單純的對房價進行限制難度其實很大。

一位大型上市房企高管則謹慎認為，“兩會開完，各地均在等中央的意見，原來地方所做的討論究竟有多大意義現(xiàn)在還很難說。”

(21世紀經(jīng)濟報道)