房地產(chǎn)市場勃興十年間，各色人物、機構(gòu)紛紛發(fā)聲預(yù)測房價，部分人信“專家”預(yù)測損失慘重

中國房價預(yù)測之綜述

2013年的3月，之于不同的人，有著不同的解讀。

??? 知名房地產(chǎn)商任志強放話說，這個月里，房價將暴漲；評論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房價泡沫要在3月破裂；而對深圳的郭建波來說，3月房價不降的話，他就要在長安街裸奔了。

在過去房地產(chǎn)市場勃興的十年間，這樣觀點夸張、打賭逞強的場景三番五次的上演。預(yù)測房價的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟學(xué)家、各種機構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房價的走勢指點一二。

其中，有唱空者喊出“樓市不崩盤，我就去跳樓”等非理性口號，也有唱多派宣揚的“25年后北京房價達到80萬/平米”。

觀點的截然對立，也顯示了預(yù)測受多重因素制約的中國樓市之難。根據(jù)梳理，如謝國忠、易憲容等學(xué)者關(guān)于樓市下跌的判斷鮮有成真，而投行等機構(gòu)也曾集體折戟過樓市預(yù)言。

信“專家”，損失慘重

由于相信“樓市專家”的預(yù)測，黃濤賣掉了深圳的房子。三年后，他浮虧了約六七十萬元。

30多歲的黃濤，在為三年前的賣房決定而后悔。

2010年3月，考慮一個月后的黃濤終于下定決心，將自己位于深圳龍崗的一處房產(chǎn)賣掉。彼時，2009年樓市的暴漲已招致決策層出臺了一系列的調(diào)控措施，如七折利率取消、首套房契稅優(yōu)惠調(diào)整等。

當(dāng)時已從售樓員做到一家地產(chǎn)公司中層的黃濤看到，部分城市的房價已經(jīng)開始下行。他開始擔(dān)憂，樓市可能會重演2008年下半年的大跌行情。

而此時，平日他所關(guān)注的幾個“樓市專家”看空房價的表態(tài)，使他對自己的分析更為確信。2009年底，地產(chǎn)評論人士牛刀稱，“只要房價回歸理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有專家稱，投資者應(yīng)該“上半年買股，下半年買房”。

那套108平米的房子，最終以8000元/平米的價格易主。黃濤將這筆購房款一分為“N”：25萬元進入股市，“做長線”；另有一部分則用于在妻子的家鄉(xiāng)長沙購置了一套房產(chǎn)，給岳父岳母住。

3年過去，黃濤說，“事實證明我錯了”。他打聽了一下，那套8000元/平米出手的龍崗房產(chǎn)，現(xiàn)已漲至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25萬元，現(xiàn)在已縮水到了8萬元。

那套長沙房子的升值，遠遠無法彌補這部分損失。過去3年中，那套房子每平米只漲800元。

大致算來，黃濤的這筆投資，浮虧約六七十萬元。

黃濤的案例不是個案。

一位廣州的購房者也曾因聽信“樓市專家”的建議，而錯過了買房機會。

據(jù)該購房者介紹，去年5月時，他曾相中一套均價2.7萬元/平米的住房。為此，他曾在微博上向一位持唱空觀點的“樓市專家”請教“是否入手”，該專家通過私信建議他，“先別買”。

4個月后，該專家發(fā)表了一番“2013年上半年樓市崩盤論”。此時，那套住房價格已經(jīng)漲到了3.2萬元/平米。眼下，該房報價為3.96萬元/平米——如此價格之前，一度觸及購房夢的他，只能望洋興嘆。

泡沫未破，牛皮吹破

自2001年末開始，各色人物不斷預(yù)測房價，甚至有“不崩盤便跳樓”的夸張言論，然而事實證明，這種預(yù)測不靠譜。

有觀點說，中國房價預(yù)測，始于2001年末。

清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在中央電視臺發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，開啟了綿延十余年的“中國房價預(yù)測史”的大幕。

在這篇隨后引發(fā)爭論的訪談中，魏杰結(jié)合當(dāng)時的商品房積壓數(shù)據(jù)表示，2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，一大批房子的最后結(jié)果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓”。

一年后的形勢與他的預(yù)測相左。數(shù)據(jù)顯示，2002年，全國商品房平均銷售價格同比增長2.9%。

魏杰之后，接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟研究所研究員王小廣。繼提出“2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大”后，王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽”賭未來五六年內(nèi)房價必降。

此外，王小廣還曾在2011年告誡開發(fā)商，千萬不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時判斷，2012年年中，全國房價將平均下降20%到30%。

然而王小廣的上述預(yù)言悉數(shù)落空。

同王小廣一樣，兵敗“2012年的房價預(yù)測”前的學(xué)者和經(jīng)濟學(xué)家為數(shù)不少。

中國社會科學(xué)院教授曹建海先是于2010年5月時預(yù)計，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房價回落50%”。

深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院國際金融研究所所長國世平，也曾在2012年上半年稱，樓市大漲的時代已一去不返。

此前一年，國世平號召投資者，一定要賣掉多余的房子買股票。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房和住宅銷售均價同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底，上證指數(shù)報收2199點，年內(nèi)跌幅達21.68%，未能達到國世平“A股在2800點—3200點之間運行”的預(yù)期。

更早之前的2008年6月，國世平還拋出過“奧運會后房價將雪崩”和“深圳房價跌回8000元/平米的隆冬論”。

但2009年，樓市卻上演了住房改革以來最為瘋狂的一幕。研究機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國住宅均價上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。

“唱空派”屢屢落空

謝國忠、易憲容和牛刀，長期堅持唱空樓市。而中國樓市，卻一直未如他們所預(yù)測的那樣大降。

國內(nèi)幾個學(xué)者以“數(shù)十年如一日”地堅持唱空樓市而為人所知，比如謝國忠、易憲容和牛刀。

謝國忠唱空內(nèi)地樓市，始于2004年。該年10月，當(dāng)時就職摩根士丹利的謝國忠在題為《有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》的分析中稱，中國巨大的樓市泡沫“將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會超過一年”。

隨后的2005年中，謝國忠再次連發(fā)《上海房地產(chǎn)可能步曼谷后塵》等數(shù)篇警示文章。媒體報道稱，為證明自己的觀點，謝國忠甚至賣掉自己在上海的房產(chǎn)。

隨后2006年至2010年，謝國忠先后多次發(fā)表唱空樓市的預(yù)測。

以2010年為例，謝國忠先是在4月稱“樓市已經(jīng)見頂”，隨后又預(yù)言“樓市沒有第二場戲了”。根據(jù)謝國忠當(dāng)時的預(yù)計，中國樓市泡沫將在2012年破裂。

對于房價的跌幅，謝國忠先后給出了幾個不同的數(shù)字。2012年2月時，謝國忠稱，該年房價可能會下跌25%，而未來三年內(nèi)跌幅有可能達到50%；而5個月后，他又預(yù)測，“房價并不會一下子崩盤，而是會像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。

“千萬別買房子，有空房子趕快賣掉。”謝國忠在2012年7月號召有房者賣房，“現(xiàn)在把房子賣了一輩子開心”。

在謝國忠唱空樓市的9年間，上海樓市均價已從2004年時的每平米六七千元漲至目前的2萬元以上。

據(jù)2005年的一則報道披露，謝國忠一位上海同學(xué)在2004年讀過他的“泡沫即將破裂”后，罷手樓市，但其后房價卻一路上躥，見面時，老同學(xué)抱怨道，“因為你，我失去了20％的收益。”

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容，則因在2005年時發(fā)表的《“房地產(chǎn)新政”會走向哪里》中提出“上海房價應(yīng)該降50%，北京房價應(yīng)該下降30%”而為人所知。

“大家不要擔(dān)心?！?005年下半年易憲容說，“最多3年，老百姓就能買得起房子了?！?/p>

至今，基本每年都會有看跌樓市的觀點出自易憲容之口。比如，2009年8月樓市瘋狂之際，易憲容說，除非中國樓市跑到地球之外，否則出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整是不可阻擋的必然。

2011年和2012年時，他又幾次重申，國內(nèi)房價下降是必然的趨勢，并未改變。易憲容在2012年11月時再次聲稱，天也擋不住房價降下來。

地產(chǎn)評論人士牛刀，近年來也發(fā)表過“一線城市房價回歸理性要跌去80%”、“不管走什么路，中國房價都會崩盤”等預(yù)測。

去年9月，牛刀在微博上“立帖為誓”，“中國房價最多再撐半年”——即到今年3月，房價泡沫破裂。

如今，限期將至。多方面的消息顯示，一二線城市的樓市正處于升溫甚至是火爆的狀況。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2013年2月上半月，北京新房成交均價為約21995元/平米，相比2012年同期上漲約13%。

“春天派”的春天

任志強、陳寶存等人，對樓市的預(yù)測多為看漲。他們的這些預(yù)測，細節(jié)或有誤，但大體上符合中國房地產(chǎn)市場的走勢。

與“唱空派”截然相反，以任志強、陳寶存等為代表的“樓市春天派”的預(yù)測素來以看漲居多。

在“調(diào)控年”的2005年，任志強稱，調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房價，而非打壓房價。他因此預(yù)測2006年的房價會上漲。

“北京高價樓盤每月賣不了3套”的2009年初，大部分的學(xué)者和機構(gòu)均對樓市未來走勢不樂觀。而此時任志強卻說，房價一定會往上走。

自2010年“史上最嚴(yán)調(diào)控”出臺實施至今，任志強又多次“逆勢”預(yù)測“房價必漲”。他最近的一次預(yù)測發(fā)布于2012年9月，他說“明年3月房價將暴漲”。從目前的數(shù)據(jù)看，這一預(yù)測有望成真。

與任志強一道，亞太城市發(fā)展研究會中國房地產(chǎn)分會會長陳寶存，也被視為“春天派”的主力之一。2010年初，他曾預(yù)計當(dāng)年北京房價將維持15%—30%的漲幅。而后來的報道顯示，北京2010年新建商品住宅均價為20328元/平米，同比大漲42%。

此后的2012年4月，面對有專家提出樓市成交慘淡可能導(dǎo)致降價的說法，陳寶存表示，“怎么降的肯定會再怎么漲回去”——依當(dāng)下的情況看，此話并不算虛妄。

更為驚人的言論出自北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩。2012年，董藩曾在不同的場合反復(fù)闡述過他的預(yù)測，“25年后全國商品房均價為每平米9萬元，其中北京每平米達到80萬元，南京每平米在40萬-60萬元左右”。

此前的2011年7月，董藩曾預(yù)測2012年的房價走勢稱，2011年末到2012年初，房價有望小幅度回落，但價格增長仍是常態(tài)——現(xiàn)在看來，這與過去兩年間房價的走勢基本吻合。

全民大競猜

從知名專家，到社科院，再到投行，甚至各色草根，都不斷發(fā)表著自己對于房價的預(yù)測。

樓市預(yù)測儼然像一個全民參與的競猜游戲。一些研究中心非地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟學(xué)家、社科院等機構(gòu)、甚至是炒房者和藝人，都會時不時就房價走勢談?wù)撘欢?/p>

2011年時，巴曙松認(rèn)為當(dāng)年房價“下跌10%也不算多”；李稻葵則曾預(yù)測，2012年房價總體會有一定回落。

2012年4月，茅于軾表示，樓市泡沫已無藥可救，最后必然會走向破滅，屆時房價下降50%都不過分。此外，他還曾稱，2012年很可能“有大型房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)”。

上述經(jīng)濟學(xué)家的預(yù)測均與結(jié)果相距甚遠。

中國社科院每年也會發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》，預(yù)測未來的房價走勢。

此后的樓市走向證實，社科院的多數(shù)預(yù)測未能成真。以2007年為例，當(dāng)年70個大中城市房價漲幅為7.6%，超出了社科院回落5%的預(yù)期。再比如，2008年時，國內(nèi)房價因金融危機的爆發(fā)而下行，也與社科院預(yù)測的“上漲趨勢不可避免”完全相左。到了2009年，房價迎來史上最瘋狂的一輪暴漲，并且暴漲勢頭延續(xù)到了2010年。這均不符合社科院之前的預(yù)測。

“社科院預(yù)測的準(zhǔn)確度還不如擲銅錢。”評論人士朱大鳴刊文稱。

2009年5月，社科院內(nèi)部還曾就房價預(yù)測的話題爆發(fā)過“內(nèi)訌”。社科院研究員曹建海炮轟稱，自2004年以來，《房地產(chǎn)藍皮書》對市場的分析和預(yù)測都是錯誤的。

但曹建海當(dāng)時作出的“房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現(xiàn)價的一半”的預(yù)言，也未能在2012年得以實現(xiàn)。

不僅是社科院等國內(nèi)機構(gòu)，投行等金融機構(gòu)也無法參透中國房價的走向。2011年8月，巴克萊資本研究發(fā)布報告稱，2012年中國房價將下跌10%至30%；匯豐銀行則預(yù)計，一線城市的房價可能有20%到30%左右的下調(diào)空間——如前所述，房價的末日場景并未到來。

機構(gòu)之外，數(shù)位草根也因預(yù)測房價名聲在外。2006年，無法忍受“房價一夜?jié)q700元”的深圳市民鄒濤，發(fā)起了聲勢浩大的“3年不買房運動”。他后來又發(fā)起了“萬人住房團購行動”，以期實現(xiàn)深圳“關(guān)內(nèi)均價8000元、關(guān)外6000元”的目標(biāo)。

4年后的2010年5月，鄒濤公開向為響應(yīng)他而遲遲未買房的市民鞠躬道歉，“因為當(dāng)年的呼吁和判斷被證明是錯的”。此時，深圳新房均價已高達1.9萬元/平米。

2010年，藝人周立波在巡演中，以“獨生子女越來越多”為由，預(yù)測房價在10年—15年內(nèi)必將下跌。