“90后”的李輝（化名）常年帶人看房，卻只能“臨淵羨房”，但他很快就能擁有自己的房子了。

李輝是穿梭于這座一線城市的一名房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，他昨天告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，已經(jīng)湊夠了在廣州買房的20多萬元首付——這只是他一個多月的提成收入。

他說，按照目前的銷售業(yè)績，僅3月份，他至少就可以提成17萬元。

李輝的案例并不是這個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，卻是目前樓市急速升溫的縮影。在這個市場苦等“國五條”地方細(xì)則的當(dāng)口，二手房交易量的走高和“李輝們”漸鼓的錢包一樣刺激著購房者的神經(jīng)。

疲勞并亢奮著

入行5年的李輝體會到了什么是疲勞并亢奮著。

3月1日，新“國五條”細(xì)則明確轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個稅等條款。出于對樓市新政加碼調(diào)控的預(yù)期，二手房市場放量上升。

廣州一家置業(yè)公司戰(zhàn)略管理部負(fù)責(zé)人此前對本報(bào)透露，截至3月5日，該公司經(jīng)手的二手房交易簽約量較2月第一周增長了1.5倍。他預(yù)計(jì)，這種局面應(yīng)該會持續(xù)到月底。

月底何以成為一個可預(yù)期的節(jié)點(diǎn)？根據(jù)“國五條”的精神，至少有35個城市（26個省會城市、4個直轄市和5個計(jì)劃單列市，不含港澳臺）需要在本月31日前出臺房價(jià)控制目標(biāo)。同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）副部長齊驥在今年兩會上透露，地方樓市調(diào)控細(xì)則將在3月底前陸續(xù)出臺。

但至少從目前來看，各地仍在觀望，“國五條”落地細(xì)則引而不發(fā)。北京、廣州等地均已澄清傳聞，否認(rèn)已經(jīng)出臺細(xì)則。

3月19日，廣州市國土資源和房屋管理局在其官方微博上公開辟謠，一天后，又發(fā)布一則便民通告，稱“國五條”出臺后，房產(chǎn)交易火爆，為滿足群眾需求，該局查詢窗口將由4個增加到10個，“所有房地產(chǎn)查詢業(yè)務(wù)當(dāng)天辦完”。

“每天要看七八套房，睡眠時間嚴(yán)重不足，與往常不同的是，雖然人疲倦至極，但仍保持著亢奮的狀態(tài)。”李輝表示。

“最近買房的甚至多過賣房的，大家心情急切，年前存放了三四個月的房子，這段時間全部消化掉了。”廣州一家較大的房產(chǎn)中介王凱（化名）說。

上海的一名房產(chǎn)中介羅某對本報(bào)記者稱，自己看到的市場表現(xiàn)“沒那么夸張”，只是誠心買房的明顯增多。

上海長寧區(qū)的一家房地產(chǎn)公司中介姜某說，和淡季時不同，現(xiàn)在對那些“看起來比較猶豫的”客戶，自己無暇再在他們身上多費(fèi)時間。

央行19日發(fā)布的2013年第一季度儲戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，預(yù)期二季度房價(jià)“上升”的居民占比超過三成，較上季提高5.4個百分點(diǎn)。

新華社則援引一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)稱，在“國五條”調(diào)控細(xì)則出臺后，28.81%的一線城市購房者選擇加速購房，但二、三線城市的購房者中僅占10.25%。

地產(chǎn)中介生存模式

一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主要收入來自提成，即從其所在中介機(jī)構(gòu)賣房的中介費(fèi)大頭中按照一定的提成比例賺取小頭。

“17萬先生”李輝只是個案，但在眼下的這個房地產(chǎn)中介行業(yè)，月入萬元并不難做到。

目前房地產(chǎn)中介主要分為直營、加盟或二者兼有的模式。其中，直營店由總店統(tǒng)一管理、納入核算；加盟店雖然可以使用總店的名稱、標(biāo)識等，但是獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧。

直營店是目前的主流模式，這類中介公司的收入來源為中介費(fèi)和一手房銷售的代理費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士稱，代理費(fèi)大約為銷售金額的千分之八，中介費(fèi)方面，北上廣等一線城市的比例大約是成交價(jià)的2%~3%。

本報(bào)記者從李輝所在的這家大型中介機(jī)構(gòu)獲取的資料顯示，經(jīng)紀(jì)人每個月提成的金額按照超額累進(jìn)比例計(jì)算：業(yè)績1萬元以下按15%提成、1萬~2萬元為20%、2萬~6萬為25%、6萬~10萬為30%，業(yè)績在10萬以上則按35%計(jì)算。

以一套廣州的房子為例，如果一名經(jīng)紀(jì)人經(jīng)手賣出的成交價(jià)格是300萬元，中介機(jī)構(gòu)就能獲得9萬元的提成，而按照李輝所在門店的業(yè)績比例，經(jīng)紀(jì)人到手的提成超過2萬元。

李輝說，他本月已撮合賣出7套房子，其中三套的交易額便已經(jīng)超過2000萬元。正常情況下，一個業(yè)務(wù)出色的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每月提成可達(dá)到兩三萬元，而大部分經(jīng)紀(jì)收入則是在三四千元。

每家中介的薪酬規(guī)則不盡相同。羅某說，他所在的房產(chǎn)中介的收入是底薪加中介費(fèi)，一般的房產(chǎn)顧問底薪2000多元/月，提成是傭金的十分之一，他所說的傭金就是房屋成交價(jià)格百分之一的中介費(fèi)。

勵志故事只是這個市場的一個棱面。另一名中介經(jīng)紀(jì)人姜某說，生意好了，中介費(fèi)反而壓了下來，“現(xiàn)在一個房子出來，多家中介在搶。你想做成這筆生意，中介費(fèi)上就要有優(yōu)勢。”

李輝說，盡管這兩月提成可觀，但他們正在透支以后的收入。

住建部政策研究中心秦虹在接受媒體采訪時稱，隨著政策落實(shí)，可能會出現(xiàn)觀望，成交量下降。

信貸中介生意經(jīng)

王凱告訴本報(bào)記者，一般一家房地產(chǎn)中介門店的人員配置標(biāo)準(zhǔn)為：12名經(jīng)紀(jì)人、2名秘書、2名經(jīng)理以及1個老板。

業(yè)內(nèi)人士稱，對于上述標(biāo)準(zhǔn)配置的門店，每月至少要實(shí)現(xiàn)15萬元的業(yè)績才能保持盈虧平衡。這些中介機(jī)構(gòu)的成本除了日常開銷和人力成本外，還包括與房地產(chǎn)網(wǎng)站合作的費(fèi)用。

平時，王凱所在的這家店的月銷售業(yè)績在20萬元左右，而3月1日至3月20日這段時間，該店業(yè)績達(dá)到了70萬元。

為了提升業(yè)務(wù)，一些房地產(chǎn)中介會尋找自己的“戰(zhàn)略伙伴”，比如貸款中介。

這類中介通常以“投資咨詢公司”自稱，“實(shí)際上就是幫助‘不正常的’客戶做包裝，獲得銀行貸款。”小鄧就是上海一家投資咨詢公司的業(yè)務(wù)員。

她所說的“不正常”包括房子太老、房屋總價(jià)太低、客戶收入不高等種種原因，如果客戶不能通過正當(dāng)渠道獲得銀行貸款，或者想獲得更低的貸款利率，就可以通過這類公司的“包裝”和“渠道”獲得貸款。

和房屋中介一樣，這一行主要靠收取中介費(fèi)。但小鄧透露這一行的收入沒有標(biāo)準(zhǔn)，“一筆單子要5000元的也有，要1萬元的也有，業(yè)務(wù)員的提成也沒準(zhǔn)，9%、15%，最高40%。”

只不過，在監(jiān)管層和各家銀行持續(xù)加強(qiáng)信貸風(fēng)控的背景下，這樣的貸款中介只能夾縫中求生存。第一財(cái)經(jīng)日報(bào)