前言：隨著國家調(diào)控的“加碼”，不少業(yè)內(nèi)人士認為，雖然“限購”、“限價”進一步延續(xù)，這會導(dǎo)致住宅市場交易產(chǎn)生波動，而商鋪、寫字樓投資卻將迎來一定幅度上漲，一部分持投資心態(tài)的置業(yè)者把目標轉(zhuǎn)向了“寫字樓”。在一份調(diào)查中顯示，逾80%的被訪者認為當下投資二三線城市的寫字樓，尤其是甲級寫字樓的空間很大，它以其卓越的硬件標準和巨大的投資升值潛力吸引了大量的國內(nèi)外企業(yè)和高端投資客戶的追捧，繼前幾年發(fā)展高潮后，商業(yè)地產(chǎn)市場再度走向前臺，一時間，寫字樓投資市場成為全國高端樓市的焦點所在。

　　2012年以來，南昌寫字樓投資熱度便空前高漲。以紅谷灘萬達廣場、恒茂夢時代廣場和聯(lián)發(fā)廣場為例，2012年第二季度成交面積和成交金額均呈翻番式增長，一時間將南昌寫字樓的投資熱潮推到頂峰?？梢灶A(yù)計的是，在住宅調(diào)控不變的大背景下，南昌寫字樓市場競爭一觸即發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，伴隨調(diào)控的不動搖，寫字樓市場或?qū)⒅饾u走熱。

　　南昌寫字樓市場供需兩旺

　　有數(shù)據(jù)顯示：截止到2012年12月，南昌市寫字樓市場今年總計供應(yīng)9105套，總供應(yīng)面積為771335.63平方米。2011年前三季度，南昌寫字樓供應(yīng)尚不足50萬平方米，而去年相比于2011年，就有了較大的漲幅。

　　從2012年南昌市寫字樓供應(yīng)量上看，銷冠應(yīng)屬綠地中心，供應(yīng)榜第二的則是南昌萬達中心，兩次開盤兩次售罄不僅證明了萬達品牌的吸引力，同時也表明了南昌寫字樓市場供需兩旺的態(tài)勢。從供應(yīng)板塊來看，紅谷灘依舊表現(xiàn)搶眼。在2012年供應(yīng)的18個項目中，有6個項目位于紅谷灘，供應(yīng)面積達到38.29萬平方米，占到年供應(yīng)量的50%。

　　有專業(yè)機構(gòu)市場人士表示，近幾年來，在經(jīng)濟復(fù)蘇、通貨膨脹以及人民幣升值的大背景下，隨著住宅“限購”政策的全面推進，投資者對房地產(chǎn)的關(guān)注逐步由住宅市場轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)市場。而隨著宏觀經(jīng)濟以及城市產(chǎn)業(yè)布局的影響，南昌市的寫字樓一直保持較快的增長。但目前來看，南昌辦公市場整體發(fā)展相對落后。南昌的寫字樓市場板塊聚集效應(yīng)明顯，隨著城市的發(fā)展，寫字樓市場已經(jīng)步入多元化階段，并從城市新中心開始向外蔓延。從2012年的成交區(qū)域來看，紅谷灘新區(qū)仍然是主力成交區(qū)域，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場趨勢。

　　南昌寫字樓市場逐步走熱

　　自2011年“限購”政策延續(xù)至今，寫字樓已逐漸集中入市，無論是已入駐的還是正在建的都成為各區(qū)域的地標建筑。如：綠地中心、綠地元創(chuàng)國際、紅谷灘萬達廣場、恒茂夢時代廣場、聯(lián)發(fā)廣場、新地中心、國際金融中心、南昌嘉里中心、筑城世奧廣場、中航國際、百瑞琪、中凱國際等。眾品牌房企打造大手筆項目，將給南昌寫字樓市場帶來的不僅是產(chǎn)品的豐富，更是品質(zhì)的提升，這些房產(chǎn)開發(fā)商正帶領(lǐng)著南昌寫字樓市場邁進大都市的行列中。

　　自去年位于紅谷灘CBD的“綠地中心”面市以來，南昌綠地便肩負使命而來，雄踞紅谷灘的核心，289米的雙塔地標成為南昌城市的名片。這些標志型地標建筑都成為南昌寫字樓市場“升溫”的關(guān)鍵。

　　隨著品牌企業(yè)進駐南昌的寫字樓市場，使眾多大型寫字樓項目逐漸增多，那么，南昌寫字樓市場將會逐步走熱。在大品牌房企投資城市新地標、重塑城市商務(wù)形象的同時，也將為更多的企業(yè)提供了更優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。

　　寫字樓投資有哪些要素

　　寫字樓由于供量小，需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。但同時由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。

　　首先，在進行寫字樓投資之前，應(yīng)該首先計算該盤的年回報率，合適則具有投資價值。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益*15年=房價購買價”。若物業(yè)年收益*15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

　　其次，由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市中心區(qū)土地的稀缺性更強，因此增值空間很大。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、、物流、信息流、資金流匯聚之處。以說，是否位于城市的主中心地區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。

　　在寫字樓投資時，品質(zhì)也是最為關(guān)鍵的，因為對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度，停車場的設(shè)計是否合理，物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況，結(jié)構(gòu)布局是否適用，采光通風是否良好等等，因此，投資者也需要對上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場觀察，實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

　　綜合體項目價值增長性凸顯

　　寫字樓作為專業(yè)的商業(yè)辦公用樓，涉足商業(yè)并不影響寫字樓的純度，而更能體現(xiàn)其人性化。合適的商業(yè)規(guī)劃，足夠檔次商家的加入，必然為寫字樓價值的提升增加更多空間。人們對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注，已經(jīng)由最初的住宅擴展到寫字樓、商業(yè)。

　　與此同時，2012年綜合體項目的寫字樓產(chǎn)品在市場上的影響力幾乎不受市場波動的影響，例如紅谷灘萬達廣場的熱銷勢頭幾乎貫穿了2012年全年，而同樣是去年推出的恒茂夢時代廣場、聯(lián)發(fā)廣場也受到投資者的關(guān)注。針對綜合體項目寫字樓產(chǎn)品受寵的原因，業(yè)內(nèi)人士認為，除了受益寫字樓市場的大環(huán)境外，更重要的是其價值增長點“內(nèi)外兼?zhèn)?rdquo;，成為投資追逐的焦點。綜合體是多重業(yè)態(tài)構(gòu)成循環(huán)商業(yè)系統(tǒng)，往往集成了高級服務(wù)式公寓、國際級5A寫字樓、精品會所和高端商業(yè)等多種頂級物業(yè)形態(tài)，購物、休閑、餐飲和辦公相得益彰，構(gòu)成一個互補、流動并且連續(xù)的內(nèi)部空間體系，提升了項目寫字樓的競爭力。

　　“新政”或催熱南昌寫字樓市場

　　業(yè)內(nèi)人士表示，本次調(diào)控政策的出臺，從根本上來講是為了抑制投資、投機型需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要點基本有兩點：一是提高二套房的首付比例以及貸款利率；二是嚴格按照差額的20%征收個稅。一直以來，作為一種保值增值的產(chǎn)品，住宅投資一直很受投資客的青睞。而自從2011年限購政策實施后，一部分客戶已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向了不受政策影響的商業(yè)和辦公產(chǎn)品。目前來看，新政實施后，二手房的價格很有可能會有小幅度的走高，這肯定會使得部分客戶轉(zhuǎn)向新房市場，同時，不受政策影響的辦公產(chǎn)品關(guān)注度可能會再度提升。

　　受新政影響，投資者對于住宅產(chǎn)品的觀望氣氛逐漸濃厚，轉(zhuǎn)而在商業(yè)物業(yè)市場尤其是寫字樓市場尋找機會。有業(yè)內(nèi)人士表示，外圍經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇帶動南昌本地商業(yè)地產(chǎn)租務(wù)需求的持續(xù)活躍；樓市新政對住宅的調(diào)控力度加大，部分投資者或開發(fā)商開始關(guān)注商業(yè)物業(yè)市場。

　　由于寫字樓市場的不斷走熱，外埠品牌和本土品牌紛紛在拿地規(guī)劃建設(shè)地段、配套優(yōu)越的寫字樓。如紅谷灘萬達廣場，它是集商鋪、SOHO、寫字樓、商業(yè)等于一體的高端城市綜合體。項目擁有甲級寫字樓標準，先進設(shè)計理念，作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，萬達集團的影響力早已深入人心。在南昌，紅谷灘萬達廣場的出現(xiàn)，讓南昌對高端城市綜合體有了進一步的認識，這些都將為南昌寫字樓市場的發(fā)展帶來意想不到的效果。

　　文/記者羅蕾