案情：

1995年7月秦某和陸某經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)，于1995年12月登記結(jié)婚，正式確立婚姻關(guān)系。

1998年12月，秦某和陸某共同出資向秦父單位購(gòu)買房改房，房屋登記在秦父名下。

2006年8月秦某與陸某因感情破裂調(diào)解離婚，離婚調(diào)解協(xié)議中未約定該房屋所有權(quán)歸屬，僅約定歸秦某使用，陸某曾在婚姻存續(xù)期間借款出資1.5萬(wàn)元，秦某出資2.5萬(wàn)元。離婚后秦某從其父處取得該房屋的全產(chǎn)權(quán)證，并經(jīng)父母同意將房屋變更登記在自己名下。在此期間秦某將該房屋出售給趙某，并簽訂房屋買賣協(xié)議，趙某支付了購(gòu)房款并已在該房居住。

2007年5月陸某得知上述情況，便以秦某出售其共有的房改房為由訴至法院，要求確認(rèn)秦某與趙某的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

法院判決：

法院認(rèn)為夫妻雙方離婚之時(shí)，爭(zhēng)議房屋當(dāng)時(shí)登記在秦父名下，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚協(xié)議中的約定房屋歸秦某使用并無(wú)法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)屬于秦某。至于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，秦某與陸某的出資，在無(wú)證據(jù)可以證明屬于購(gòu)房的出資款的情況下，應(yīng)當(dāng)按照借款處理。

案例評(píng)析：

《婚姻法司法解釋（三）》第12條規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

由于房改房的出售對(duì)象具有身份性和限定性，此案中有資格取得優(yōu)惠待遇的人是秦父，而非陸某和秦某。事實(shí)上，秦某和陸某在婚姻存續(xù)期間對(duì)該房只有占有權(quán)和使用權(quán)，沒(méi)有收益權(quán)和處分權(quán)，即使居住期間房?jī)r(jià)上漲，那么獲利也由秦父取得。

本案中秦父未在二人婚姻存續(xù)期間將該房屋贈(zèng)與秦某或者二人，因此該房屋的所有權(quán)人一直是秦父。二人離婚時(shí)秦某未取得產(chǎn)權(quán)證，因此該房是不適宜分割的，但秦某和陸某這兩部分購(gòu)房款可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。離婚后秦某取得該房的全產(chǎn)權(quán)證，可視為秦父將該房贈(zèng)與秦某。但陸某對(duì)該房不享有任何權(quán)利，即使對(duì)該房屋主張權(quán)利，也應(yīng)在離婚之后一年以內(nèi)提出。因此趙某和秦某的房屋買賣協(xié)議有效，趙某合法取得所有權(quán)。

筆者建議，像類似于秦某和陸某為秦父出資購(gòu)買公有住房的情況，房屋產(chǎn)權(quán)只能登記在秦父一個(gè)人名下的情況，家庭內(nèi)部應(yīng)書面約定出資情況及房屋的份額，避免以后出現(xiàn)付了錢卻無(wú)法得到房屋的情況發(fā)生。