廣州中介利用委托賣房進行詐騙案件的發(fā)生，給人們敲響了警鐘。如何才能做到安全委托？專家建議要對被委托方的信用資質(zhì)、委托范圍和權(quán)限等方面做好防范工作，做到合理委托，輕松賣房。

文/本刊記者 甄愛軍

事由：委托賣房被騙

委托賣房會有風(fēng)險嗎？近日，本刊編輯部就接到一些讀者來電，咨詢此類問題。

讀者吳先生是一個新上海人。十幾前大學(xué)畢業(yè)之后分配到蘭州一家國企工作，期間曾分得住房一套，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。此后他來到上海發(fā)展，近期準備買房，因此他想把蘭州的老房子賣掉來籌集首付款。中介很快就幫他找到了買家，并收取了兩萬元的定金。因為吳先生在上海工作，而賣房手續(xù)太多，無法一一親自到場辦理，于是中介公司建議他辦理全權(quán)委托公證，交由中介來處理剩下來的賣房手續(xù)，諸如簽訂買賣合同、過戶手續(xù)等等，而且還不收額外的費用。該辦法雖然能夠讓吳先生省去賣房奔波之苦，但他隱隱約約感到有些不安，比如中介會不會以更高的價格轉(zhuǎn)手賣給他人？會不會及時把房款打進自己的賬戶？……“全權(quán)委托賣房雖然省力，不過買賣過程全然不受自己控制，這讓我感到不踏實。”吳先生這樣說。

吳先生的遭遇相信并非個別案例。隨著人口流動程度的加劇，很多人在新的工作地點重新置業(yè)之后，極有可能要出售掉之前的住房；還有一種情況就是之前曾出現(xiàn)大量異地購房的情形，未來也必須售出，這都有可能需要委托代理賣房。

但毋庸置疑的是，委托代理賣房的方式的確存在一定的風(fēng)險。近日廣州市檢察院向社會通報，已有人專門利用全權(quán)委托這種方式從事詐騙活動，而且涉案金額巨大。據(jù)了解，被告人鐘某靜和施某曾在某房產(chǎn)中介公司工作，他們指使他人冒充買家與賣主簽房產(chǎn)買賣合同，并取得賣家信任，以到銀行辦理解除抵押手續(xù)為由騙得賣家全權(quán)委托辦理賣房事項，代收房款和銀行按揭，進而挪用賣家房款供個人使用。2010年3月至11月，鐘某靜和施某存以同樣或類似的方式先后多次實施合同詐騙行為，其中鐘某靜詐騙數(shù)額約795萬元，施某存詐騙數(shù)額約496萬元。

揭秘：存在哪些漏洞

廣州巨額詐騙事件的出現(xiàn)，為委托賣房敲響了警鐘。這意味著，這種賣房方式其實存在著諸多漏洞，稍一不慎，則有可能被居心不良之人所利用。那么，委托賣房存在哪些漏洞？

法律專家解釋說，委托賣房就是辦理收入委托公證，在本質(zhì)上就是讓被授權(quán)方具備民法上被代理人的身份。通過法律程序予以公證之后，具備了公信力，在法律效力等同于賣家，可辦理買賣過程中所涉及到的諸多手續(xù)。但不可否認的是，如果賣方在出售房產(chǎn)時對委托賣房的公證授權(quán)風(fēng)險意識不夠，很容易陷入不法分子事先設(shè)置的陷阱中。

根據(jù)之前出現(xiàn)的諸多違法案例，歸納發(fā)現(xiàn)，委托賣房漏洞主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

首先是對房屋成交狀況不了解，容易被人“吃差價”。記者曾接觸到過這樣的案例，2004年前后的上海樓市價格漲勢很猛，房價通常每周都會調(diào)一次。因此有部分不法中介在取得賣家信任之后，取得全權(quán)委托代理權(quán)，然后以更高的價格出售房產(chǎn)，賺取差價。極端的情況是出現(xiàn)“一房多賣”情形，黑中介收取買方首付款之后一走了之，也會讓賣家平白無故惹上麻煩。

其次是資金安全無法得到保障。全權(quán)委托代理買房，雖然也有不少賣家主動提供賬號，要求中介收到房款之后，第一時間打到自己的賬戶上。但是，個別不法中介卻陽奉陰違，私自扣留錢款并挪作他用。更有甚者，還會出現(xiàn)黑中介卷款潛逃的情形，類似的刑事案件在深圳已經(jīng)出現(xiàn)過多次。

再就是授權(quán)時間和付款時間如果存在一定期間，給違法中介和炒房客提供了炒房的機會。因為授權(quán)后買方完全有機會將房子再次倒賣并從中牟利。并且在這個過程中，有可能替賣家做出虛假承諾，以逃避相關(guān)稅收，損害賣家的權(quán)益。

最后是不當(dāng)委托。比如個別出于輕信他人，或者圖省事，連簽訂買賣合同都讓房產(chǎn)中介代為辦理，但賣家辦理委托之后，中介可能會伙同買家對合同條款任意改動，一旦買賣不成產(chǎn)生訴訟，將對賣方極為不利。

支招：如何避開風(fēng)險

那么，在賣房過程中怎樣才能做到不必親力親為，而又能避開委托所帶來的風(fēng)險呢？

據(jù)了解，賣家給中介人員出具的授權(quán)委托書需要經(jīng)過公證程序。授權(quán)委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰，委托范圍多廣、權(quán)限多大，是當(dāng)事人自己的事，只要委托內(nèi)容不違法，公證機構(gòu)不便也不會干預(yù)。對此，北京金誠同達律師事務(wù)所上海分所許海波律師提醒說，要控制風(fēng)險，關(guān)鍵是要把控好幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，便可做到合理委托，輕松賣房。

首先要對中介公司的信用狀況進行了解。不少上當(dāng)受騙的賣家就是在這方面吃了大虧，他們對中介言聽計從，從不了解中介的市場口碑，以及是否存在違法前科。對此律師建議，賣家在決定授權(quán)委托之前，一定要多方面打聽，以便確定是否值得信任。

其次，對于委托權(quán)限一定明確。許海波表示，在進行授權(quán)委托公證時，賣方要掌握委托范圍、權(quán)限的度，做到合理委托。比如有些賣家連買賣合同的簽署、收取房款等，都讓中介公司代勞，這顯然是不合適的。他說：“我建議賣家一定要列明授權(quán)權(quán)限，比如簽訂買賣合同、收取房款等關(guān)鍵步驟，還是親自到場為好，至于代辦過戶手續(xù)、水電煤過戶等，都可以讓中介來代為辦理。”

最后需要明確的是，在授權(quán)委托時，必須明確授權(quán)期限，而不能給予中介無限期的權(quán)限。一般情況下，從簽訂買賣合同到最終交房，如貸款、解除抵押、過戶等環(huán)節(jié)都比較順利的話，僅需要一個半月左右時間，因此可據(jù)此來確定具體時間。即使是授權(quán)時間不夠，也不會對賣房造成不便，可以再次授權(quán)辦理剩余手續(xù)。

而如果已與買家簽訂了買賣合同，同時商定了價格，那么賣家可以在授權(quán)委托時，在委托書上注明買方具體姓名、交易價、辦理時間等細節(jié)，代理人就無法再賣給出了更高價的其他買家，從中賺取差價。此外，如果要給授權(quán)委托賣房加一道“保險”，律師建議委托律師來對關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行監(jiān)督和鑒定，比如買賣合同簽訂、房款的收取等。許海波表示，律師通過自己的專業(yè)服務(wù)，基本能夠把委托風(fēng)險降到最低。