來(lái)源：金融時(shí)報(bào)
發(fā)布時(shí)間：2013年04月03日
在一個(gè)霧霾天中，3月30日，北京出臺(tái)“國(guó)五條”地方版細(xì)則，嚴(yán)厲的調(diào)控措施和加強(qiáng)的調(diào)控力度似乎在為民眾進(jìn)一步撥開房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的“霧霾”。作為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出“霧霾”的重要手段，信貸政策在細(xì)則中再次被倚重——進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，考慮到此前“國(guó)五條”對(duì)信貸政策的各項(xiàng)安排，凸顯了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)履行好對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任。
除北京明確要求提高二套房貸款首付比例外，同一天出臺(tái)細(xì)則的上海、重慶也無(wú)一例外地對(duì)信貸政策予以強(qiáng)調(diào)。上海要求“重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款”；重慶則表示“對(duì)二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn)，并且暫停第三套以及以上住房貸款。”上述細(xì)則內(nèi)容既是對(duì)“國(guó)五條”的積極響應(yīng)，也是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身需要。
如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是個(gè)難題。近年來(lái)，在中央繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖并加大調(diào)控力度的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻未改亢奮局面。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，2013年前兩個(gè)月，商品房累計(jì)銷售面積1.06億平方米，同比增長(zhǎng)49.5%。同時(shí)百城住宅平均價(jià)格連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲且漲幅不斷擴(kuò)大，并在今年2月創(chuàng)下“9893元/平方米”的歷史新高。
房地產(chǎn)調(diào)控雖是難題，但依然存在解決的辦法。目前已經(jīng)演變?yōu)樨?cái)富圖騰的房屋，成為民眾瘋狂追逐的目標(biāo)。在不加節(jié)制的追逐中，房地產(chǎn)泡沫必然會(huì)隨之生成、膨脹?？紤]到房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)銀行信貸資金有較高的依賴度。而從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈運(yùn)行情況來(lái)看，銀行信貸資金也確實(shí)貫穿于土地買賣、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此，運(yùn)用信貸手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)直擊問(wèn)題所在。對(duì)此，有專家表示，信貸政策將成為左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的最重要的調(diào)節(jié)器，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)貸款以及個(gè)人住房貸款或松、或緊的變化將直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。此外，作為一種市場(chǎng)調(diào)控手段，信貸政策的運(yùn)用也更加符合國(guó)家此前所倡導(dǎo)的“更加注重市場(chǎng)和法律手段”的調(diào)控思路。
房地產(chǎn)的特殊性決定了其既有滿足居住的使用及消費(fèi)屬性，也有牟利、保值的投資投機(jī)屬性。很多投機(jī)者正是利用各種房貸政策獲取最佳杠桿率，以此獲得土地、房屋實(shí)施投機(jī)行為。在這種情況下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格控制信貸流向，加強(qiáng)信貸審批力度，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及投資投機(jī)者的“幫兇”。
從實(shí)際情況來(lái)看，雖然金融監(jiān)管部門已多次強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，多家銀行也有意采取“只降不升”原則控制開發(fā)貸款，但據(jù)央行今年初公布的2012年金融機(jī)構(gòu)貸款投放統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，包括開發(fā)貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款增速回升。因此作為信貸政策具體執(zhí)行者的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)必須認(rèn)真履行國(guó)家及監(jiān)管部門的各項(xiàng)要求，加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的貸款管理，履行好調(diào)控責(zé)任，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。
嚴(yán)格履行信貸政策不僅有助于房地產(chǎn)調(diào)控，還可降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)衰退時(shí)，資金鏈條將會(huì)隨之收緊，還會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，引發(fā)金融危機(jī)。事實(shí)上，隨著利率市場(chǎng)化的加速到來(lái)，一些銀行已經(jīng)開始重新調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，追求發(fā)展?jié)摿Ω?、回?bào)更多同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)更小的業(yè)務(wù)，這也形成房貸地位不斷下降的結(jié)果。隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將在房貸方面面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及個(gè)人房貸的審核力度，不斷健全和完善房貸風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范管理體系和機(jī)制，化解房貸風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)格履行信貸政策不僅有助于房地產(chǎn)調(diào)控，還可降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將在房貸方面面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及個(gè)人房貸的審核力度，不斷健全和完善房貸風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范管理體系和機(jī)制，化解房貸風(fēng)險(xiǎn)。
延伸閱讀：
我國(guó)樓市融資將進(jìn)入成本上行期
日前出臺(tái)的北京“國(guó)五條”細(xì)則提及要進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例，這符合此前市場(chǎng)的預(yù)期，而聯(lián)系到房地產(chǎn)調(diào)控大方向及未來(lái)物價(jià)走勢(shì)，無(wú)論是對(duì)開發(fā)商還是消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)融資都將進(jìn)入一個(gè)成本上升周期。
二套房貸首付比例的提升，是樓市調(diào)控中差別化房貸政策的體現(xiàn)。盡管此為北京市“國(guó)五條”細(xì)則，但由于3月初的“國(guó)五條”細(xì)則中提到要在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市提高二套房首付比例及貸款利率，因此不排除其他城市在二套房房貸條件收緊方面也將陸續(xù)跟進(jìn)，貸款利率上浮的可能性也越來(lái)越大。未來(lái)是否如市場(chǎng)預(yù)期普遍執(zhí)行“七成首付、1.3倍貸款利率”的二套房貸政策組合仍有待觀察，但消費(fèi)者二套房貸的融資成本上升已是事實(shí)。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，隨著銀監(jiān)會(huì)理財(cái)新規(guī)定的頒布，市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)貸的融資成本將明顯增加。去年以來(lái)，我國(guó)大量房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)理財(cái)市場(chǎng)、信托市場(chǎng)變相地實(shí)現(xiàn)了從銀行融資的目的，在數(shù)萬(wàn)億元理財(cái)、信托存量資金中，相當(dāng)一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。不過(guò)這樣的融資便利行將結(jié)束，日前銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的理財(cái)新規(guī)定提出將加大對(duì)影子銀行的監(jiān)管，這無(wú)疑在一定程度上扎緊了房企融資的“口袋”，加劇了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的供需緊張程度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本必將提升。
目前市場(chǎng)普遍預(yù)期我國(guó)物價(jià)走勢(shì)將進(jìn)入到新一輪上行周期，可能會(huì)在下半年上行至3%以上。由于我國(guó)一年期存款利率為3%，因而物價(jià)指數(shù)“破3”意味著居民實(shí)際存款利率或?qū)⒂烧D(zhuǎn)負(fù)，下半年加息被市場(chǎng)預(yù)期為大概率事件。屆時(shí)存貸款利率的提升，對(duì)于貸款購(gòu)房的消費(fèi)者而言，則意味著每月還款金額的增加。
結(jié)合以上情況來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到融資成本上升的周期，事實(shí)上我國(guó)樓市融資成本曾在2008年走出過(guò)一條上行曲線，但在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，基于保增長(zhǎng)的壓力，調(diào)控部門放寬了樓市融資門檻，加速了房地產(chǎn)的金融杠桿化過(guò)程，助推了樓市泡沫的發(fā)生。
目前隨著開發(fā)貸成本的上升，開發(fā)商資金鏈可能再度緊張，推盤速度或?qū)p緩；而消費(fèi)者房貸成本的上升，也將制約彌散在市場(chǎng)中的買房沖動(dòng)。整體而言，樓市融資成本的上升，開啟了房地產(chǎn)金融的去杠桿化過(guò)程，有助于給當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。（新華網(wǎng) 記者王宇）
