為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“清障”

統(tǒng)一身份證號和社會保障號，有效推動每一個人進(jìn)行登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度才不會流于形式

3月底，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于實施國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案任務(wù)分工的通知》(以下簡稱《通知》)。其中規(guī)定，將于明年6月底前出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將推動房產(chǎn)信息的透明公開，一方面為下一步房價調(diào)控政策的制定奠定信息基礎(chǔ)；另一方面，將在監(jiān)督貪污腐敗，促進(jìn)社會公平方面起到重要的作用。”對于這一條例出臺的意義，中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇如此解讀。

但是，不動產(chǎn)登記建立的前提是每個人只有一個身份證號，只有一個社會保障號。正因為此，《通知》同時規(guī)定，明年6月底同期建成統(tǒng)一的信用信息平臺和以公民身份證號碼為基礎(chǔ)的公民統(tǒng)一社會信用代碼制度，“這樣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記才不會流于形式”，中共中央黨校教授辛鳴表示，屆時投機(jī)性購房將得到有效抑制，利用多個身份證購買多套房的“房叔”、“房姐”們也會無處遁形。

2007年10月開始實施的《物權(quán)法》已經(jīng)作出明確規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，但至今進(jìn)展寥寥。

此番《通知》相關(guān)配套“集合”出臺，就是為躑躅不前的這項工作掃清障礙，“從更深層次來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的基礎(chǔ)性工作之一，現(xiàn)階段強(qiáng)化統(tǒng)一登記，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會公平正義，都具有積極的意義。”辛鳴認(rèn)為。

現(xiàn)行登記制度混亂且不完整

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，居民擁有的不動產(chǎn)增加，成為其重要的一部分財富積累。但是，辛鳴表示，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的發(fā)展并不配套，而且弊端已經(jīng)越來越明顯。

“當(dāng)前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度存在諸多問題需要補(bǔ)足”，周天勇在接受本刊記者采訪時亦指出。

首先，我國不動產(chǎn)登記較為混亂。一方面，負(fù)責(zé)登記管理的部門不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存在“多頭行政”的局面。根據(jù)現(xiàn)狀，土地、房屋、礦產(chǎn)、林業(yè)等行政管理部門，都分別對不同的不動產(chǎn)物權(quán)擁有登記管理權(quán)，使得登記成為一個社會成本很高的復(fù)雜過程；另一方面，城市發(fā)展過程中造成房屋產(chǎn)權(quán)的變動未能及時地跟蹤記錄，“例如，一些原來國有企業(yè)的職工分房、單位的房改房，可能不完全在房產(chǎn)部門的登記表冊里。還有一部分城市范圍擴(kuò)大后被納入的房屋，一些并沒有及時登記；此外，包括農(nóng)村的宅基地的范圍、類型也缺少清晰準(zhǔn)確的登記。”

其次，納入登記的不動產(chǎn)登記信息不完全。周天勇說，國外房產(chǎn)的登記不簡簡單單是房屋數(shù)量的統(tǒng)計，每套房產(chǎn)的登記都需要房屋的圖紙和外觀照片，所在的位置等信息也都要全面登記，而目前我國房產(chǎn)的登記是不是實名登記都存在疑問，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)就是最典型的例子。

第三，當(dāng)前我國房屋登記在全國范圍內(nèi)沒有聯(lián)網(wǎng)，甚至本地各部門之間的房產(chǎn)信息都不互通，獲悉異地甚至本地的不動產(chǎn)信息極為困難。辛鳴表示，由于不動產(chǎn)信息沒有聯(lián)網(wǎng)，造成當(dāng)前城市不動產(chǎn)持有的家底不明晰，導(dǎo)致不僅全國范圍內(nèi)，就是在一個城市、一個區(qū)域范圍內(nèi)也存在不動產(chǎn)信息不透明的狀況。

此外，目前我國不動產(chǎn)登記在不動產(chǎn)的財富價值統(tǒng)計和監(jiān)測上存在缺失，周天勇說：“比如說一個家庭的不動產(chǎn)到底有多少、在什么地段、整體價值是多少，將這些信息統(tǒng)一登記才能衡量出每個家庭財富的總值，以此制定相應(yīng)的政策。當(dāng)前我國對于這些登記的標(biāo)準(zhǔn)不全面，整個財富的估值無法監(jiān)測、統(tǒng)計。”

統(tǒng)一登記具有多重效用

“對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，盡管不動產(chǎn)登記條例的出臺期限是明年6月底，但部分擁有多套房的人，因為擔(dān)心下一步房產(chǎn)稅的出臺，不排除近期就會選擇過戶出售的可能性。”周天勇表示，這有利于形成房價趨穩(wěn)的預(yù)期。

辛鳴表示，以房產(chǎn)為代表的不動產(chǎn)這些年來已成為城鎮(zhèn)居民主要財富之一，而且由于之前的經(jīng)濟(jì)政策對于房產(chǎn)的持有具有一定的鼓勵姿態(tài)，有房就相當(dāng)于擁有了不斷升值的金元寶。“‘房叔’、‘房姐’等手中握有幾十套房，但這些房屋的持有并沒有轉(zhuǎn)化成為社會資源的有效運(yùn)用，既不居住也不租用，擱著就能增值。很明顯，這種行為不符合我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。像北京的有些房子十年前到現(xiàn)在，沒裝修過，價格已經(jīng)翻了數(shù)倍，持有幾乎零成本，這種狀況很明顯是違背公平正義的發(fā)展方式。”辛鳴說，當(dāng)不動產(chǎn)市場被投資投機(jī)占據(jù)的時候，這個市場就會出現(xiàn)問題。

對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，也只有摸清不動產(chǎn)“家底”才能確定其未來發(fā)展的方向。“登記不動產(chǎn)是用現(xiàn)代科學(xué)的方法為我們的決策提供基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上確定經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等保障性住房的建設(shè)比例，從而既滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展中的住房需求，又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展”。

通過建立不動產(chǎn)登記制度，財產(chǎn)的公開將會更加便利。周天勇表示，一方面能夠調(diào)節(jié)居民的收入以及財富，另一方面客觀上將起到反腐作用。

周天勇具體分析指出，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度摸清“家底”后，有利于衡量各個收入階層之間的住房財富分配格局，對每個收入階層之間財富差距可以做到心中有數(shù)，這樣便于監(jiān)督財富分配是否公平。在這個前提下，可以根據(jù)不同的狀況開征不動產(chǎn)稅，特別是對于多套房的累進(jìn)房產(chǎn)稅，加大多套房屋的持有成本，起到抑制投機(jī)的作用。

“現(xiàn)在的土地出讓金，實質(zhì)是對買房人一次性征稅；進(jìn)行統(tǒng)一登記為房產(chǎn)稅的開征提供了基礎(chǔ)前提條件，隨著累進(jìn)房產(chǎn)稅的實施，更多地向擁有財富的人征稅，這樣稅收渠道的改變會極大地縮小收入差距，會對社會財富的分配格局產(chǎn)生深刻影響。”周天勇認(rèn)為，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，不僅能促進(jìn)“分配公平”，更能促進(jìn)“財富公平”。對于縮小收入差距、貧富差距，“特別是縮小財富的基尼系數(shù)大有裨益。”

不能忽視統(tǒng)一登記的難度

通過不動產(chǎn)的登記，對過量持有房產(chǎn)的人，就會形成一種威懾。辛鳴表示，無論是對反腐還是穩(wěn)定房價，都有促進(jìn)作用。

但是辛鳴提醒指出，不能忽視全國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記工作的艱巨性，“從技術(shù)上來說應(yīng)該沒什么問題，但是不要認(rèn)為很容易，這是一個觸動利益的行為，這恐怕就會遇到一些潛規(guī)則和一些看不見的阻礙?？陀^上來說這些年來房產(chǎn)已經(jīng)成為一些群體獲得不規(guī)范收入的領(lǐng)域之一，會對我們的不動產(chǎn)登記形成各種各樣的阻力。”

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這樣一種類似戶口制度的、普查性的推行，如何有效推動每一個人去進(jìn)行登記，并不像想象中那樣簡單。”業(yè)內(nèi)人士指出。

此外，不動產(chǎn)登記制度要真正發(fā)揮作用，需要身份認(rèn)證體系和信用體系建設(shè)相配合，辛鳴說：“從更深層次來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的基礎(chǔ)性工作之一，它背后更基礎(chǔ)的工作是身份證號和社會保障號的統(tǒng)一，只有確保每個人只有一個身份證號、只有一個社會保障號，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記才不會流于形式。”

根據(jù)《通知》規(guī)定，統(tǒng)一的信用信息平臺和以公民身份證號碼為基礎(chǔ)的公民統(tǒng)一社會信用代碼制度也要求于明年6月底同期建成，屆時從身份認(rèn)證、信用記錄、不動產(chǎn)信息三個方面對個人信息進(jìn)行登記記錄，“房叔”、“房姐”們也會無所遁形。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水表示，要推動不動產(chǎn)登記制度的實施，首先要設(shè)立一個專門的權(quán)威機(jī)構(gòu)管理不動產(chǎn)登記，“以北京為例，中央產(chǎn)權(quán)、軍隊產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)，北京市無法調(diào)查核驗，需要設(shè)立一個更權(quán)威的機(jī)構(gòu)”。

而這樣一個統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)要把登記本身的功能和附加的行政功能分離開。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯表示，可以把國土和住建部門登記的功能抽出來，建立一個國家層面的登記機(jī)構(gòu)，像國稅、海關(guān)一樣，由國務(wù)院直接管理，避免統(tǒng)一登記工作受到地方干預(yù)。

此外，周天勇提醒，如果房屋登記之后要征收不動產(chǎn)稅，需要面對的問題在于房屋土地的使用年期問題，“登記不動產(chǎn)之后再開征不動產(chǎn)稅，它在法理意義上就是對個人持有的大額財產(chǎn)征稅。但是，比如說30年期的房屋，土地使用年限只剩下1年了，這個不動產(chǎn)稅開征的法理上的合理性就值得探討。”

對此，他建議，如果房屋登記之后要征收不動產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)延長土地使用年期，“從現(xiàn)在50年、70年，延長到200年或者更長。”

文/記者韓遠(yuǎn)飛 實習(xí)生許晏清

（《瞭望》新聞周刊）