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??? 地方版“國五條”細(xì)則陸續(xù)出臺，樓市“小陽春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動。中國證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買賣雙方早已針對政策漏洞，祭出應(yīng)對之策。在二手房市場，假結(jié)婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場，開發(fā)商千方百計(jì)在價格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤。在與政策博弈的過程中，瞞天過海、暗度陳倉、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計(jì)”的戲碼悄然上演。

　　經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時也被認(rèn)為是對市場形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化，類似的應(yīng)對手段恐怕還將上演。對此，調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行，個別條款還需適時調(diào)整，使之適應(yīng)市場新變化。

　　暗渡陳倉

　　補(bǔ)充協(xié)議 內(nèi)藏文章

　　暗渡陳倉，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動，令敵人難以防備。

　　“這上面的價格是建委報(bào)價，實(shí)際銷售價格以我說的為準(zhǔn)?！痹诒本┪髂衔瀛h(huán)某知名項(xiàng)目的售樓處，面對標(biāo)識著價格的銷控表，銷售人員這樣向中國證券報(bào)記者說。

　　在她面前的銷控表上，清晰地標(biāo)識著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售總價、銷售單價等信息，不同樓層、不同戶型的房屋價格不盡相同，一些房源還被貼上了“認(rèn)購”、“簽約”等標(biāo)簽。

　　但在談到實(shí)際銷售價格時，該銷售人員便拋出上述說辭，并表示，若購買該項(xiàng)目，除按照公示價格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報(bào)價180萬元的房源計(jì)算，實(shí)際單價將達(dá)到23800元/平方米左右的水平，比申報(bào)價格高出3000元/平方米左右。

　　對于為何要額外支付這30萬元，銷售人員示意銷控表最下方的一行文字：“以上所示價格，不包含補(bǔ)充協(xié)議?！变N售人員還表示，由于項(xiàng)目是精裝修交房，因此在購房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”中，這30萬元將作為裝修費(fèi)用納入購房成本。

　　然而，對于戶型在87-104平方米的普通住房來說，30萬元的裝修費(fèi)用顯得太過奢侈。不少購房者對此表示質(zhì)疑。

　　幾經(jīng)追問，銷售人員終于道出實(shí)情：為順利拿到預(yù)售許可證，項(xiàng)目以相對較低的報(bào)價通過住建委的審批。但在實(shí)際銷售中，公司認(rèn)為上述報(bào)價“低于市場水平”，且“有利潤損失”。因此，便將額外的價格隱藏在“補(bǔ)充協(xié)議”中暗渡陳倉。

　　雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實(shí)現(xiàn)價格分拆。對于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。

　　據(jù)悉，類似的營銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對的則是“限價令”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價政策由來已久，這種營銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目不是第一個，也絕不是最后一個。建議政府部門加強(qiáng)對房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。

　　金蟬脫殼

　　“樓王”趟路 高開低走

　　金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時發(fā)覺。

　　對價格的管控是北京“國五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對報(bào)價明顯高于項(xiàng)目前期成交價格和周邊在售項(xiàng)目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　“后期價格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)，但對于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對這一強(qiáng)制性條款，仍會感到相當(dāng)不適應(yīng)。

　　“先開高價盤不就行了！”京城某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進(jìn)行申報(bào)，就可避免“后期價格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

　　按照正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售節(jié)奏，首期開盤的項(xiàng)目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，后期項(xiàng)目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。

　　為規(guī)避政策，該代理機(jī)構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項(xiàng)目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售證，其次再申報(bào)戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報(bào)。這樣一來，后期項(xiàng)目的開盤價格就不會高于前期。

　　該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項(xiàng)目獲批預(yù)售資格，后期項(xiàng)目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價格的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的“金蟬脫殼”。

　　按照北京市的規(guī)定，只要后期項(xiàng)目的預(yù)售價格不會明顯高于前期，項(xiàng)目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對不佳的后期項(xiàng)目在定價時，可向前期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目看齊，從而保證利潤。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價格，這種策略的風(fēng)險(xiǎn)在于，首期項(xiàng)目或因報(bào)價過高而無法通過審批。“首期‘樓王’項(xiàng)目申報(bào)時的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項(xiàng)目的出貨預(yù)留空間?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

　　事實(shí)上，2010年以來，有不少項(xiàng)目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門加強(qiáng)對預(yù)售價格的管制，就可能造成項(xiàng)目推遲開盤的情況，并影響市場供應(yīng)。

　　走為上計(jì)

　　避開高壓 捂盤惜售

　　走為上計(jì)，多指遇到形勢不利的情況就選擇避開，從而保存實(shí)力。

　　與“迎難而上”的做法相比，面對嚴(yán)苛的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇避開政策，即“能躲則躲、能不賣就不賣”。

　　小王和女朋友最近在北京大興區(qū)和房山區(qū)看了多個房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們計(jì)劃購買一套新房作為婚房。但除少數(shù)項(xiàng)目外，很多計(jì)劃在本月開盤的項(xiàng)目都未能如期開盤。對于具體的開盤時間和價格，銷售人員均不能給出確切答復(fù)。

　　“不僅如此，這些項(xiàng)目特牛，看房的人不多，但我們?nèi)チ诉€是沒人接待。好不容易問到一個銷售員，還給報(bào)了一個很高的價格，一副‘愛買不買’的樣子?！毙⊥跽f，他們好像根本不著急賣房。

　　北京大興區(qū)的某項(xiàng)目，原計(jì)劃于今年3月開盤。為此，項(xiàng)目從去年底就開始蓄客。如今，供應(yīng)規(guī)模僅有600套左右的項(xiàng)目，已經(jīng)排到4000多號。購房者多次收到“延期開盤”的通知，但具體的開盤日期仍遲遲不能確定。

　　問題出現(xiàn)在預(yù)售環(huán)節(jié)?！耙蝗f八是我們的成本價，不可能低于這個價格來賣?！痹擁?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，北京住建委給項(xiàng)目批的價格上限，恰恰定在了這個水平。

　　事實(shí)上，即便按照18000元/平方米的“保底價”來銷售，仍比前期項(xiàng)目均價高出4000元/平方米左右，顯然有悖于“后期項(xiàng)目報(bào)價不得明顯高于項(xiàng)目前期成交價格”的調(diào)控規(guī)定。但與周邊的二手房相比，這樣的價格水平并不算高。

　　該企業(yè)內(nèi)部人士透露，若在價格問題上僵持不下，不排除將項(xiàng)目開盤時間推遲到下半年的可能。為此，公司還計(jì)劃向董事會擬定一份報(bào)告，說明情況。

　　在北京市場，這種不急于賣房的開發(fā)商大量存在。在近期的北京市春季房展會上，不僅本地參展項(xiàng)目的比例創(chuàng)新低，且多數(shù)參展的本地項(xiàng)目沒有明確報(bào)價。

　　去年同期頻頻降價出貨的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為何如今不著急賣房？業(yè)內(nèi)人士表示，與去年的資金鏈告急的狀態(tài)不同，如今的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已不缺錢，“以價換量”的動力不足。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士指出，“走為上”是房企應(yīng)對調(diào)控政策最常用、也最消極的手段，也是造成市場短期供應(yīng)大幅縮減的主因?！拔覀円矝]有辦法?！蹦抽_發(fā)商表示，如今房企的土地、融資、人力等成本不斷攀高，為保證利潤，只能抬高報(bào)價。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若限價政策繼續(xù)存在，房屋供應(yīng)就必然受到影響，長此以往，甚至?xí)绊懙秸w供應(yīng)形勢和房價預(yù)期。不少開發(fā)商和專家認(rèn)為，限價手段的行政色彩過于濃厚，會明顯挫傷供應(yīng)方的積極性，建議政府部門應(yīng)將定價權(quán)還給市場，通過增加供應(yīng)等手段來平抑房價。