蔡胤

因資金斷供，萬方地產(chǎn)（000638.SZ）于日前宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)。

分析人士認(rèn)為，若萬方地產(chǎn)保留的一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)開展不順，那么日后翻身的概率甚小。事實上，由于資金、土地儲備、所在區(qū)域競爭加劇等原因陷入困局的地產(chǎn)企業(yè)并非萬方地產(chǎn)一家，繼萬方地產(chǎn)之后，“今年可能會有5家左右的中小型上市房企陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。

“錢少、膽子小”

萬方地產(chǎn)日前公告稱，公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。隨后，萬方地產(chǎn)董秘劉玉承認(rèn)了退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的事實，他解釋說，萬方地產(chǎn)在2010年就已考慮轉(zhuǎn)型，原因是“政策調(diào)控下單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險較大”。

萬方地產(chǎn)是2009年6月在深圳證券交易所掛牌交易的A股上市公司，注冊資本1.547億元，為北京萬方源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股子公司，而后者則是成立于2000年的萬方投資控股集團的控股子公司。

對于萬方地產(chǎn)“退房”的原因，業(yè)內(nèi)普遍的分析是商品房銷售的“零進賬”。公司年報顯示，2012年度，萬方地產(chǎn)營業(yè)總收入4855.66萬元，同比減少87.69%，凈利潤501.34萬元，同比減少57.72%，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤則為-1009.87萬元，同比驟減315.47%。此外，2012年，萬方地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售和土地一級開發(fā)的營業(yè)收入數(shù)字為0，意味著這兩項沒有進賬。

在公告中，萬方地產(chǎn)也坦承，公司2012年度的房地產(chǎn)開發(fā)和土地一級整理業(yè)務(wù)未實現(xiàn)收入，主營業(yè)務(wù)收入全部來自于一般商品貿(mào)易。其2012年的營業(yè)成本占比方面，木材占比高達(dá)98%。

與業(yè)內(nèi)理解的銷售業(yè)績?yōu)榱恪⑹苷{(diào)控沖擊等原因不同，持續(xù)關(guān)注萬方地產(chǎn)幾年的蘭德咨詢總裁宋延慶的看法是，該公司退出的核心原因在于資金。

“主要原因是企業(yè)資金量非常小，‘斷炊’了。”宋延慶日前接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時說，錢少，前幾年調(diào)控開始后膽量較小，錯過了拿地時機，導(dǎo)致土地儲備不足，加上北京市場競爭激烈，造成了萬方地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的出局。

他透露，資金鏈緊張時，萬方地產(chǎn)曾經(jīng)選擇為萬方投資控股集團做代建，但這方面進賬“只夠用來發(fā)工資”，且為短期收入。

年報顯示，萬方地產(chǎn)的頹勢由來已久。2009年，該公司凈利潤為3781.59萬元，同比下降47.66%，2010年，凈利潤實現(xiàn)了24.17%的增長，至4892萬元，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻同比驟減173.64%，為-7305.97萬元，2011年，其凈利潤則同比縮水82.03%，只有1185.85萬元。

同時，記者注意到，2010年5月，萬方地產(chǎn)的母公司萬方源與湖南廣晟簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》，同年12月28日開始持有湖南楚盛園置業(yè)發(fā)展有限公司10%的股權(quán)，雙方開發(fā)湖南長沙岳麓山附近的大型高端社區(qū)“江山帝景”項目。

該項目高層對記者稱，江山帝景項目現(xiàn)在仍正常開發(fā)，但湖南楚盛園100%股權(quán)都在湖南廣晟手中，萬方地產(chǎn)已于去年撤股。關(guān)于撤股原因，他稱：“當(dāng)時萬方?jīng)]有說原因，不知道是不是資金的問題。”

“兩家股東持續(xù)合作這個項目的話，萬方還得追加投資，但因為資金問題，萬方?jīng)]錢追加，撐不住只好撤股。”據(jù)宋延慶分析，彼時，為了實現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)，萬方地產(chǎn)參與江山帝景項目，但去年卻選擇退出，也足見其資金緊張。

或有5家上市房企年內(nèi)“退房”

“一級土地開發(fā)還會做，這一塊利潤肯定不如二級開發(fā)也就是房地產(chǎn)開發(fā)那么高。但一級開發(fā)收益相對穩(wěn)定，至少能保證8%的收益。”根據(jù)劉玉透露的規(guī)劃，萬方地產(chǎn)將向“城鎮(zhèn)化”方面的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，并保留一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)。公告中，該公司也將經(jīng)營范圍，由房地產(chǎn)開發(fā)及開發(fā)的商品房銷售、項目投資及投資的項目管理等，變更為“城市道路以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及投資，給排水及管網(wǎng)建設(shè)及投資”。

早在去年9月，宋延慶曾建議，北京等一線城市土地開發(fā)要求高，地價貴，小型房企無足夠資質(zhì)和能力承擔(dān)起二級土地開發(fā)業(yè)務(wù)，賣殼重組、拋棄不良資產(chǎn)，才是萬方地產(chǎn)的出路。

而關(guān)于萬方地產(chǎn)的“轉(zhuǎn)型”前路，宋延慶分析，萬方地產(chǎn)是為其集團公司開發(fā)一級土地，但一級土地開發(fā)有投入大、周轉(zhuǎn)快、政策性強的特點，若這塊土地開發(fā)順利，萬方地產(chǎn)不乏翻身可能，但一級土地開發(fā)操作的難度并不小，若這塊地操作不順，萬方地產(chǎn)便會翻身無望。

在“國五條”細(xì)則出臺、調(diào)控風(fēng)聲漸緊的背景下，萬方地產(chǎn)的“退房”，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是中小型房企生存尷尬的樣本。

從A股上市房企披露的2012年報看來，與“招保萬金”等大型房企的穩(wěn)定業(yè)績不同，中小房企業(yè)績出現(xiàn)不同程度下滑，其中，萬好萬家（600576.SH）虧損超過6000萬元，該公司2012年度無新的項目開發(fā)，沒有新增土地儲備，2013年打算“適時逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)”，轉(zhuǎn)投礦業(yè)。

“萬方地產(chǎn)退出只是個開始。”宋延慶表示，受限于土地儲備、去化速度、現(xiàn)金流，甚至籌資渠道，是眼下中小房企共同面臨的問題，加上今年樓市調(diào)控嚴(yán)厲，今年的上市公司中，將有5家左右逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且均為中小型公司。他認(rèn)為，萬好萬家、中江地產(chǎn)（600053.SH）等公司都處境堪憂。

“大小企業(yè)占有的資源不一樣，面積大的好地塊基本都是有實力的企業(yè)拿走了。”一中型房企負(fù)責(zé)人昨日對本報記者表示，雖然小企業(yè)可以通過拿小地塊、迅速去化自救，但不得不承認(rèn)，行業(yè)集中度越來越高是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。