20%個稅的從嚴征收，使得“免稅房”的內(nèi)涵發(fā)生了變化，由原來的免征房產(chǎn)營業(yè)稅，變成現(xiàn)如今的房產(chǎn)營業(yè)稅、20%個稅的“雙免”。而滿足這種條件的二手房，目前僅僅只有“滿五唯一”自住用房一種。

文/本刊記者 甄愛軍

免稅房備受關注

上海地方版細則出臺之后，準備買房的張先生決定只看“免稅房”。

張先生的想法其實很簡單，買“免稅房”可以減少不少成本開支。他告訴記者，目前幾乎所有賣家都采用“凈到手”方式來賣房，在這種情況下，買家除了要承擔自身原本必須繳納的契稅等費用成本之外，還要承擔原本為賣家支付的稅費，比如房產(chǎn)稅營業(yè)稅、20%個稅等等。

現(xiàn)實情況如實如此。是否免稅，差別巨大。業(yè)內(nèi)人士介紹說，“到手價”交易形式使得賣家稅費轉(zhuǎn)嫁給了買方，所以是否免稅，在很大程度上決定買方所要承擔稅費的多少。舉例說明，在上海市中心區(qū)域購置一套300萬元的公寓，假設該公寓為賣家在2009年底以200萬元的價格購入的第二套房產(chǎn)，那么按照現(xiàn)行政策，出售這套公寓，賣家需要繳納5.55%的房產(chǎn)營業(yè)稅和20%的個稅，僅此兩項稅費支出可達33.2萬元左右。

業(yè)內(nèi)人士估計，在未來一段時間里，“免稅房”將成為一種最受關注的房源。上海近期舉辦的二手房產(chǎn)展會上，部分中介集中推出滿五年唯一房源作為自己主打產(chǎn)品來吸引買家注意。此外，記者還接待一些陌生中介打來的電話，竭力推銷他手中的“免稅房”。記者同時注意到，在網(wǎng)上房源中，“滿五年且唯一”已經(jīng)取代“跳樓價”、“誠意出售”等，成為中介重點突出的字眼。

記者了解到，在新“國五條”上海地方細則出臺之前，就已經(jīng)有先知先覺的賣家意識到免稅房將會受到更多關注，因此紛紛提高掛牌價。如出自聯(lián)洋社區(qū)的一套兩房，上海地方細則出臺之后，房東把掛牌價由原來的450萬元，提高到了465萬元。

免稅含義有變化

隨著20%個稅的從嚴征收，“免稅房”又有了不同的內(nèi)涵。

在此前，“免稅房”免去的是營業(yè)稅。根據(jù)2011年01月27日《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅【2011】12號）規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。在很長一段時間內(nèi)，是否滿足免征房產(chǎn)營業(yè)稅的二手房源，一直被稱之為“免稅房”。

但隨著新“國八條”各地方細則的出臺，20%個稅的從嚴征收已經(jīng)在所難免，因此“免稅房”又多了另外一層含義。包括北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的目前已出臺地方細則城市均表示，會從嚴征收20%個稅。這也意味著，出售房產(chǎn)必將面臨高額的稅費開支。此前雖然征收二手房交易所得個稅，但幾乎所有地區(qū)并未按照20%稅率來征收，而是按照總價的1%或者3%來進行征收，兩者區(qū)別巨大。還是以上述案例來舉例說明，如果按照之前的個稅繳納辦法，這套可以劃定為普通住宅的公寓，轉(zhuǎn)讓時個稅繳納金額為3萬元；而按照新辦法，個稅繳納金額約16.7萬元，是前者的5倍多。

不過，有兩種情況可以讓賣家不必交稅或者少交稅。第一種情況是“滿五唯一”，即購買時間超過5年而且是唯一一套住宅。北京細則規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，將按照財政部、國家稅務總局有關規(guī)定，免征個人所得稅。此外，包括廈門等城市，也明確對出售家庭自住滿5年唯一一套住宅免征個稅。第二種情況則是不能核定原值的，按總房價一定比例繳納。各地執(zhí)行標準略有不同，如北京細則規(guī)定為1%，廈門細則規(guī)定為1.5%。

挑選物業(yè)有竅門

在未來，應該掌握物業(yè)挑選技巧，盡可能選擇免稅房或者稅費成本不高的住宅，以降低購房成本。

現(xiàn)如今，“到手價”大行其道，賣家稅費負擔幾乎全部轉(zhuǎn)嫁到了買家身上，因此“免稅房”或者稅費負擔較低的二手房，則有著不小的優(yōu)勢。依然以上述案例來舉例說明，對于掛牌價為300萬元的公寓來說，如為“免稅房”，買家除了契稅外，無需承擔其他稅費開支；但對于掛牌價同樣為300萬元的“非免稅房”來說，營業(yè)稅和20%個稅成為額外開支，高達33.2萬元，也就是說，購買這類二手房的實際支出要比免稅房多出33.2萬元。由此看來，選擇“免稅房”，確實能夠節(jié)約大筆開支。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，最為劃算的“免稅房”主要是符合“滿五唯一”條件的二手房。這類房產(chǎn)不僅免征20%個稅，房產(chǎn)營業(yè)稅也屬于免征范圍之內(nèi)。而對于“滿五不唯一”類二手房，如為普通住宅，在出售時雖然可免征房產(chǎn)營業(yè)稅，但20%個稅必須繳納；而如果是非普通住宅，不僅房產(chǎn)營業(yè)稅須按照差額繳納，20%個稅同樣是一個子也不能少。

如果碰到近似“滿五唯一”類房源，購房者該如何處理呢？業(yè)內(nèi)人士建議可以采用延后交易的方式。所謂近似“滿五唯一”，是指購買時間暫未滿5年但屬于唯一一套住房，如果賣家誠意出售，可在雙方協(xié)商的前提下簽訂一份協(xié)議，主要約定：在某個時間以何種價格成交，以便節(jié)省一大筆可以避免的開支。

此外，也可以選擇無法核定原值類型的二手房，可以實現(xiàn)少交稅的目的。據(jù)了解，目前無法核定原值的住宅主要為購買時間較長的老工房、里弄房、新村房等類型的二手房，其中有不少是以房改形式通過產(chǎn)權變更而獲得產(chǎn)權，已經(jīng)無法找到原始的付款憑證，所以可按照無法核定原值類型來對待，如北京按照總房價的1%來征收。顯然，這類物業(yè)繳納的個稅金額不會很高，因此也可以節(jié)省不少開支。

還有一點需要提醒的是，在目前市場環(huán)境下，應該更加注重價格比較，以便降低購房成本。據(jù)了解，中介在確定最終掛牌價時，一般會綜合考慮各種因素，如稅費以及自身傭金收入等，才會得到一個結果。因此通過對比“免稅房”與“非免稅房”的價格構成，如果發(fā)現(xiàn)有兩套其他條件類似而稅費有所區(qū)別的二手房，掛牌價也大致相當，那么顯然“免稅房”的價格虛高了一些，因為這類房產(chǎn)無需繳納高額的稅費，如果掛牌價還與“非免稅房”相仿，則說明賣家的心理價位偏高，買家可以大膽砍價。