正如萬科在致股東的信中所說“房價快速上漲的時代應該已經(jīng)結(jié)束”。

在暴利時代漸行漸遠的背景下，行業(yè)資金面普遍偏緊，尤其中小房企的日子似乎越來越不好過：銷售面積下降，價格下跌，現(xiàn)金流吃緊，融資渠道趨窄……一系列問題接踵而至。

現(xiàn)金流“陷阱”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股地產(chǎn)板塊130家公布年報業(yè)績的上市公司中，59家經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負。

其中，信達地產(chǎn)2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-22.3億元，與凈利潤差額達到了-29.13億元，對此，信達地產(chǎn)解釋，主要是報告期內(nèi)新增土地儲備增加存貨、經(jīng)營性應收應付項目變動等原因所致。

與此同時，信達地產(chǎn)截至去年末在建項目共20個，根據(jù)項目開發(fā)進度，完成在建投資項目資金需求約45億元，這對銷售回款和融資依賴度高。而報告期內(nèi)信達地產(chǎn)短借、長期借款同比分別增加110.15%和60.79%，資產(chǎn)負債率63.58%，其償債壓力正在加大。

而萬保招金等行業(yè)龍頭企業(yè)在去年則通過打折促銷等手段有效地回籠了現(xiàn)金之后，現(xiàn)金壓力有所減輕。

但以價換量的同時也拉低了自身的毛利，萬科去年房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算均價為11295元/平方米，較2011年下降10.1%；房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為25.84%，較2011年下降2.95個百分點；結(jié)算凈利率為13.08%，較2011年下降1.93個百分點。

保利地產(chǎn)年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為35.24%，同比下降0.93個百分點。事實上，包括金地在內(nèi)的一批品牌房企也都出現(xiàn)了相同的趨勢。

與此同時，在行業(yè)資金面緊張的大環(huán)境下，大型房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸學會了多渠道融資，除了利用傳統(tǒng)銀行信貸、信托計劃融資等方式外，還積極推動金融創(chuàng)新，比如利用保險資金、投資基金等新的融資渠道以滿足規(guī)模擴張的資金需求，以優(yōu)化財務資源配置，提高資金使用效率。

比如招商地產(chǎn)年報顯示，其2012年實現(xiàn)凈利33.2億元，同比增長28.03％，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流金額達到50.99億元，同比增長341.38%，資金量相當充沛。其持有的貨幣資金達到182.4億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款的總和。

小房企的掙扎

小房企的日子卻愈發(fā)艱難。

*ST珠江已連續(xù)兩年虧損，其預計今年第一季度還將虧損約2500 萬元～3000萬元。去年全年*ST珠江虧損了1.27億元，是目前A股已經(jīng)披露年報的上市房企中虧損額最大的企業(yè)。

對于虧損的主要原因，*ST珠江的解釋是報告期內(nèi)可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入減少、旅游酒店業(yè)務大部分處于投入期虧損較大及財務費用增加。

其年報顯示：去年*ST珠江房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入同比大幅下滑66.17%，毛利下滑2.91%。這令*ST 珠江捉襟見肘，其去年3月末向重慶國際信托有限公司借款的2.1億元業(yè)已到期卻無力償還，目前正在辦理展期手續(xù)。

凈利潤下降400%之多的萬好萬家不僅2012年度無房地產(chǎn)項目銷售收入，而且其2010年參與部分上市公司股票增發(fā)形成較大數(shù)額的浮虧，導致去年全年虧損了6469.7萬元。

在房地產(chǎn)調(diào)控之下，強者愈強弱者愈弱的趨勢越來越明顯，中小房企也深刻地意識到行業(yè)優(yōu)勝劣汰的進程隨著暴利時代的終結(jié)而加快，不少房企也開始謀劃轉(zhuǎn)行，謀求新的發(fā)展路徑。

比如，萬好萬家表示2013年公司將通過加強存量項目開發(fā)、工程建設、產(chǎn)品銷售等工作完成現(xiàn)有項目的開發(fā)工作，保持房產(chǎn)公司工作的延續(xù)性，并適時逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

2012年6月，萬好萬家與金禾豐投資有限公司共同投資設立了浙江萬好萬家礦業(yè)投資有限公司，進軍礦業(yè)。7月，又增資浙江新華泛信息技術有限公司，擴大經(jīng)營范圍。但由于所參與的項目均處于初始建設階段，在項目初期還未形成穩(wěn)定的經(jīng)營利潤。

綠景控股也在年報中表示，公司自2011年6月起，在經(jīng)營范圍中增加了項目投資、礦產(chǎn)資源開發(fā)，力求逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

但由于房地產(chǎn)調(diào)控以及宏觀經(jīng)濟形勢復雜、不確定性大等因素，公司轉(zhuǎn)型進展緩慢，報告期內(nèi)，雖然公司考察調(diào)研了不少項目，如鐵礦、橡膠、超微細重質(zhì)碳酸鈣粉等，但至今尚未找到合適項目。

由于2012年房產(chǎn)銷售收入同比銳減96.74%，綠景控股虧損1142.93萬元，比上年同期下降144.71%。