[導(dǎo)讀]人為扭曲的供需關(guān)系：房價(jià)失真？

回想起五一期間北京某樓盤開盤選房的場景，邱偉(化名)依舊感慨不已。這個(gè)樓盤僅有186套房源，卻有1410名購房者參與角逐。

在政府嚴(yán)格管制的背景下，開發(fā)商被迫以推遲開盤的策略相應(yīng)對，其結(jié)果是，房子變得奇貨可居，買個(gè)房子跟中大獎一樣。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)2012年1月以來的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年4月份，北京新房市場已經(jīng)持續(xù)7個(gè)月處于供不應(yīng)求狀態(tài)，也就是月度新增供應(yīng)量小于月度成交量。

10秒選房

“開發(fā)商規(guī)定選房時(shí)間是3分鐘，但實(shí)際上根本沒有這么長時(shí)間。”邱偉告訴記者，他前后選房時(shí)間總共也就10秒鐘。“就跟搶一樣，完全來不及想。參加選房的基本沒有放棄的，我進(jìn)去的時(shí)候幾乎快選完了。”邱偉“幸運(yùn)地”排在了150號，這是他提前兩個(gè)月就開始找關(guān)系的“成果”。

邱偉10秒鐘所選定的房子并非剛需盤，而是均價(jià)至少在35000元/平方米以上的改善性樓盤。該樓盤位于北京北五環(huán)內(nèi)，主力戶型為97-157平方米。值得一提的是，盡管該項(xiàng)目房源已被一搶而光，但總房款并沒有最終確定。事情緣起要追溯到今年3月底北京國五條進(jìn)一步明確的限價(jià)令。

早在3月底，該樓盤就結(jié)束了多達(dá)上千人的排號蓄客準(zhǔn)備工作，開發(fā)商也早已向北京市住建委申請預(yù)售許可證。但時(shí)值北京市行政限價(jià)高壓期，預(yù)售證遲遲沒有下發(fā)。該樓盤去年出售的房源成交價(jià)主體為3.3萬元/平方米，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，其新房源至少要賣到40000元/平方米。經(jīng)過至少一個(gè)月的博弈，直到4月28日，該樓盤以擬售價(jià)格35000元/平方米的均價(jià)獲得預(yù)售許可證。

按照北京市規(guī)定，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后3日內(nèi)必須開盤。5月1日，該樓盤如期開盤，但開發(fā)商決定也選擇裝修款另算的“曲線加價(jià)”方式，然而由于時(shí)間倉促，直到開盤當(dāng)天也沒有落實(shí)裝修款價(jià)格。

“裝修款只知道是總價(jià)50萬起，具體還沒定。”與以往常規(guī)開盤不同的是，邱偉們只是按照建委規(guī)定的價(jià)格先選定房號，邱偉的房款是340萬元，但該價(jià)格不包括被開發(fā)商要求必須同時(shí)購買的房屋裝修款。邱偉們內(nèi)心很明白，只要開發(fā)商制定的裝修款不過于離譜，他們均不敢輕易退房：后面有1220名購房者在等待空缺房源。

在前述項(xiàng)目的西北，另一個(gè)樓盤毛坯房的售價(jià)接近4萬元/平方米。而位于北五環(huán)外清河的某樓盤，開發(fā)商甚至將新一期樓棟的取證價(jià)格定在55000元/平方米。“建委不批，那么我們就等著。”該開發(fā)商私下直言。

這僅是北京樓市供求嚴(yán)峻失衡的典型縮影。

5月是樓市的銷售旺季，歷年來也是上半年開盤最為集中的時(shí)間，但今年五一開局遇冷。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月29日到5月1日，北京僅有3個(gè)項(xiàng)目開盤，與去年五相比，供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積雙雙大幅重挫七成。

限價(jià)之過？

如果要尋找今年與去年樓市的不同，那就是行政限價(jià)更加嚴(yán)厲了。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，政府直接管控房價(jià)，令謀求漲價(jià)的項(xiàng)目難以取得預(yù)售證，但開發(fā)商并不愿輕易妥協(xié)，而是不斷試探漲價(jià)底限，結(jié)果是，預(yù)售價(jià)格過關(guān)的項(xiàng)目并不多，開盤項(xiàng)目大幅減少，樓市增量供給嚴(yán)重不足。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，政府直接通過審批的方式限制價(jià)格的做法，能否達(dá)到預(yù)期效果有待商榷。由于計(jì)劃漲價(jià)的項(xiàng)目獲得預(yù)售證將難上加難，項(xiàng)目推盤時(shí)間將會不同程度延后，5月新房市場將繼續(xù)維持縮量。

高姍擔(dān)心的是，目前樓市大勢是供不應(yīng)求，開發(fā)商的漲價(jià)動力強(qiáng)勁。“短期內(nèi)房價(jià)的上漲有可能因限價(jià)令得到平抑，但從長期來看，應(yīng)盡快增加中小套型住宅用地的供應(yīng)與上市，從源頭緩解供需壓力，使市場回歸本質(zhì)。”高姍認(rèn)為，當(dāng)前樓市是剛性需求占主體，但在北京土地供應(yīng)持續(xù)不足與限價(jià)令下開發(fā)商推盤動力不足的雙重作用下，樓市供需失衡的矛盾日益突出，房價(jià)上漲的壓力并未有絲毫減輕。

值得注意的是，地價(jià)仍然在上漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國完成土地購置面積6131萬平米，土地購置價(jià)款為1397億元。經(jīng)測算，平均地價(jià)約為2279元/平米，同比去年大幅上漲了15.16%，這也是近8年來，土地價(jià)格第7次同比出現(xiàn)上漲，并且漲幅有擴(kuò)大的趨勢。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價(jià)格上漲會直接導(dǎo)致建筑成本的上升，從而推動房價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。行政干預(yù)價(jià)格或許能在短期內(nèi)起到抑制房價(jià)上漲的效果，但從長遠(yuǎn)來看，將導(dǎo)致新盤供應(yīng)的減少，激化供需矛盾。因此，有業(yè)內(nèi)人士稱，即使現(xiàn)階段政府統(tǒng)計(jì)的房價(jià)表現(xiàn)“滯漲”，數(shù)據(jù)也將是失真的。