三峽全通項(xiàng)目的兌付風(fēng)波剛剛出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，中信信托又要應(yīng)對另一個(gè)棘手的兌付難題。3日，中信信托一款信托計(jì)劃的抵押物青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“舒斯貝爾”)、青島乾正置業(yè)有限公司(下稱“乾正置業(yè)”)項(xiàng)下的土地使用權(quán)在山東省高級人民法院(下稱“山東省高院”)司法拍賣廳進(jìn)行了第三次拍賣。其中，二號標(biāo)的流拍，一號和三號標(biāo)的以接近參考價(jià)的價(jià)格拍出。

    隨著信托業(yè)的快速擴(kuò)張，信托產(chǎn)品兌付問題引發(fā)市場高度關(guān)注。“兌付風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，對投資者信心將造成極大打擊。其中，在政府對房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大的背景下，市場對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)切不可掉以輕心。”6日，好買基金分析師朱世杰對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

    兌付危機(jī)有驚無險(xiǎn)

    中信信托此次的問題產(chǎn)品“中信·舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃”是一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，成立于2010年8月，發(fā)行規(guī)模7.1億元，分為優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)。其中，優(yōu)先級受益權(quán)5億元，次級受益權(quán)2.1億元。信托期限2.5年，預(yù)期年化收益率為9%至13%。資金用于購買舒斯貝爾持有的“黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”和乾正置業(yè)持有的“即墨溫泉住宅項(xiàng)目”的特定地塊開發(fā)收益權(quán)。

    信托計(jì)劃若有閑置資金，可用于銀行存款，禁止用于股票市場等高風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品，但由于受房地產(chǎn)調(diào)控影響及項(xiàng)目方管理不當(dāng)，舒斯貝爾項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致難以回款，預(yù)期無法如期兌付的中信信托選擇強(qiáng)行拍賣該項(xiàng)目的抵押物。去年年底，山東省高院對該信托計(jì)劃中的上述兩個(gè)地塊進(jìn)行查封，查封期限兩年，并于今年1月8日進(jìn)行了首次拍賣，但以流拍告終；第二次拍賣則在開始前被山東高院臨時(shí)叫停。

    根據(jù)山東齊魯瑞豐拍賣有限公司發(fā)布的拍賣公告，拍賣的3個(gè)標(biāo)的包括青島市黃島區(qū)長江東路南側(cè)、濱海大道北側(cè)土地使用權(quán)(商服)兩宗，共計(jì)約107.92畝，參考價(jià)為3.02億元；青島市黃島區(qū)珠江路南側(cè)、建院路東側(cè)土地使用權(quán)(住宅)約99.82畝，參考價(jià)為3.11億元；青島即墨市溫泉鎮(zhèn)新興街8號土地使用權(quán)(商業(yè)金融)約107.28畝，參考價(jià)為1.09億元。

    第三次拍賣后，中信信托通過處理抵押物獲得了4億元左右的資金。中信信托表示，通過處理抵押物能夠保證投資人收益，現(xiàn)已經(jīng)完成對普通投資者的兌付。

    負(fù)責(zé)該項(xiàng)拍賣工作的山東齊魯瑞豐拍賣有限公司封姓經(jīng)理對導(dǎo)報(bào)記者表示，8日，山東省高院將就流拍的二號標(biāo)的發(fā)出再次拍賣公告，預(yù)計(jì)拍賣時(shí)間將在本月24日或25日。

    “從上次拍賣情況看，競標(biāo)人并不是很多，積極性也不高。截至目前，二號標(biāo)的仍沒有出現(xiàn)競標(biāo)人。其實(shí)，從標(biāo)的本身看，存有一定利潤空間。”封姓經(jīng)理表示。

    至此，舒斯貝爾項(xiàng)目兌付可謂有驚無險(xiǎn)，安全過關(guān)。此外，首例進(jìn)行拍賣的地產(chǎn)信托——中融信托青島凱悅項(xiàng)目、安信昆山·聯(lián)邦國際資產(chǎn)收益財(cái)產(chǎn)權(quán)信托等也都進(jìn)行了剛性兌付。

    房企無奈之舉

    即便房地產(chǎn)信托項(xiàng)目屢屢遇險(xiǎn)，但因最終都實(shí)現(xiàn)剛性兌付，市場對其依然熱度不減。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月市場共計(jì)成立41只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，共計(jì)募資額度達(dá)到64億元，平均預(yù)期收益率達(dá)到9.97%。其中，預(yù)期收益率居前的包括中原信托宏業(yè)76期、國民信托樂居1號以及中鐵信托西安高科尚都信托，上述3款產(chǎn)品的預(yù)計(jì)年化收益率分別為10.50%、10.00%和9.80%，存續(xù)期均為24個(gè)月。

    用益信托胡姓銷售經(jīng)理對導(dǎo)報(bào)記者表示，雖然近年來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)波不斷，但其頗高的收益率依然對投資者具有很大吸引力。“一些收益率較高的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，成立沒幾天就被預(yù)約一空了，十分搶手。”

    此前，出現(xiàn)兌付危機(jī)的舒斯貝爾項(xiàng)目和中融信托青島凱悅項(xiàng)目均為青島企業(yè)，但這并沒有削減青島房地產(chǎn)企業(yè)取道信托進(jìn)行融資的積極性。

    據(jù)導(dǎo)報(bào)記者了解，3月4日起，安信信托推出青島海泉股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模2億元，產(chǎn)品期限36個(gè)月，預(yù)期年化收益率為8.5%至10.8%,資金用于向青島海泉置業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)與債權(quán)投資，主要用于“嶺海·香瀾郡”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

    在土地抵押及股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保方面，青島海泉置業(yè)有限公司以其合法擁有的186畝土地使用權(quán)(評估價(jià)值24880萬元)抵押給受托人；青島森和置業(yè)有限公司將其持有的項(xiàng)目公司4000萬元股權(quán)質(zhì)押給受托人。青島森和置業(yè)有限公司、項(xiàng)目公司法人代表唐曉章及其配偶提供連帶責(zé)任保證。

    青島海泉置業(yè)有限公司辦公室負(fù)責(zé)人向?qū)?bào)記者證實(shí)了該項(xiàng)信托計(jì)劃。對于取道信托融資的原因，該負(fù)責(zé)人顯得相當(dāng)無奈，“房地產(chǎn)企業(yè)融資當(dāng)然首選銀行貸款，畢竟銀行貸款利率低，融資成本低，但并不是每家房地產(chǎn)企業(yè)都能申請到銀行貸款的，這太難了。”

    在其看來，房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托融資純屬無奈之舉，由于國家采取穩(wěn)健的貨幣政策，各大銀行嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)業(yè)，“融資難是共性問題。”

    “目前，通過信托融資的主要有兩種房地產(chǎn)企業(yè)，一種是不知名、實(shí)力較弱的中小房企，一種是現(xiàn)金流較差的大型房企，但也不排除一些質(zhì)量較高的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。”朱世杰表示。

    收益率將入下行通道

    中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)信托總還款額約為3100億元，兌付高峰將在二季度出現(xiàn)，保守估計(jì)約為1301億元。

    “目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還是安全的，但不排除個(gè)別黑天鵝事件出現(xiàn)。”朱世杰說，一些發(fā)行信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，在手頭現(xiàn)金流充裕的情況下，首先想到的并不是兌付，而是繼續(xù)借新債，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。“這導(dǎo)致行業(yè)借債規(guī)模不斷攀升，增加信托業(yè)的長期兌付風(fēng)險(xiǎn)。”

    同時(shí)，在朱世杰看來，剛性兌付對于信托業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是弊大于利的。“可以說，剛性兌付是支撐信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L的引擎，但這樣一個(gè)年收益率在8%至10%，且能實(shí)現(xiàn)剛性兌付的投資品種的存在對其他投資產(chǎn)品來說幾乎是摧殘，對股市、債市等正面推動力微乎其微，也不利于金融市場的完善。如果有風(fēng)險(xiǎn)的話就應(yīng)該讓它暴露出來，如果不具有兌付條件就不能兌付。”

    朱世杰認(rèn)為，隨著信托業(yè)人員配置、相關(guān)法律法規(guī)以及市場環(huán)境等軟硬件設(shè)施的完善，剛性兌付終將結(jié)束。

    對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率走勢，朱世杰表示，隨著社會融資渠道的逐漸完善以及信托發(fā)行渠道的日漸增多，收益率將進(jìn)入下行通道。