據(jù)中金公司預(yù)計(jì)，2013年到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)總還款額約為3100億元，壓力最大的即在2013年二季度

⊙記者 鄒靚 ○編輯 于勇

種種跡象表明，房地產(chǎn)回暖的格局已經(jīng)基本確定，由此帶來(lái)的是房地產(chǎn)融資量的增長(zhǎng)，這在房地產(chǎn)信托中表現(xiàn)得尤為明顯。2013年一季度，房地產(chǎn)信托新增額超過(guò)了2011年一季度和2012年一季度的總和，同比增幅高達(dá)247%。其中超過(guò)65%對(duì)接的是單一資金，銀行理財(cái)、券商資管、基金專戶都已經(jīng)瞄上了房地產(chǎn)信托。

然而對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托兌付的第二波高峰已經(jīng)來(lái)臨，即便出現(xiàn)違約事件的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)減弱卻難免有漏網(wǎng)之魚。于是，“拒接二手貨”成為房地產(chǎn)信托的鐵律。信托機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間尋求平衡，這同樣也是聲譽(yù)與盈利的平衡。

房地產(chǎn)信托反彈上攻

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)信托自2011年四季度開始大幅滑坡，于2012年一季度進(jìn)入谷底。2012年二、三季度雖有回升但仍顯乏力。

或許是由于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托受政策壓制的原因，房地產(chǎn)信托自2012年年底開始再獲機(jī)構(gòu)青睞。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元，同比增長(zhǎng)247%，超過(guò)了2011年一季度和2012年一季度的總和。

不過(guò)，這一次房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)已然發(fā)生變化。用益信托房地產(chǎn)信托研究員帥國(guó)讓表示，自2012年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)信托的主要形式開始從集合信托過(guò)渡到單一信托，從2012年二季度至2013年一季度，單一資金在房地產(chǎn)信托中的占比分別為53%、55%、57%、65.36%，說(shuō)明大資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持樂(lè)觀態(tài)度。

資管新政給信托業(yè)帶來(lái)的合作機(jī)遇或許是大資金相中房地產(chǎn)信托一個(gè)更重要的原因。非銀信合作的單一資金信托在信托規(guī)模中的占比自2012年二季度開始逐級(jí)攀升，過(guò)去一年中，占比已經(jīng)從34.51%升至今年一季度的45.61%。

一大型信托公司分管信托業(yè)務(wù)副總裁表示，房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托是相對(duì)而言低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的業(yè)務(wù)，銀行理財(cái)、券商資管、基金專戶也都盯著這一塊，“只要風(fēng)控做到位，房地產(chǎn)信托今年的形勢(shì)肯定比2012年要好”。

拒接“二手信托”

房地產(chǎn)信托第二波兌付高峰來(lái)臨，是信托布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回避不了的話題。根據(jù)中金公司預(yù)計(jì)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)總還款額約為3100億元。壓力最大的即在2013年二季度，目前已進(jìn)入“最艱難”的時(shí)刻。

盡管樓市回暖的格局已基本確定，房?jī)r(jià)溫和上漲的可能性極大，但對(duì)于新上馬的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“誤接燙手山芋”的風(fēng)險(xiǎn)仍不可大意。2011年10月，四川信托就曾推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，以接盤中融信托2010年8月發(fā)行的“中融·青島凱悅”信托項(xiàng)目，后經(jīng)媒體曝光才無(wú)奈告吹。事實(shí)證明，青島凱悅中心房地產(chǎn)信托項(xiàng)目最終以拍賣形式才完成信托資產(chǎn)處置。很難說(shuō)，在那之后還會(huì)不會(huì)有“借新還舊”的個(gè)案出現(xiàn)。

“接手別家的滯留項(xiàng)目是很忌諱的，除非是對(duì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作很有把握，或者有資產(chǎn)處置能力的公司比如AMC，會(huì)接盤這種到期兌付不了的項(xiàng)目，一般都會(huì)盡量避免”，一西部信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理部研發(fā)經(jīng)理這樣說(shuō)。

巧合的是，當(dāng)初在青島凱悅事件中“對(duì)倒未遂”的四川信托卻也是現(xiàn)在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制最上心的一個(gè)。據(jù)記者了解，今年四川信托在公司五大分部（華北、華東、華南、西部、西南）均設(shè)立了一線風(fēng)控部門，不僅參與立項(xiàng)后的項(xiàng)目審查，還實(shí)地介入項(xiàng)目前期篩選和盡職調(diào)查。如此前置的風(fēng)控安排，在信托公司中還比較少見(jiàn)。

帥國(guó)讓表示，目前房?jī)r(jià)止跌回升，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，整體而言，2013年房地產(chǎn)信托仍將平穩(wěn)過(guò)渡，出現(xiàn)違約事件的可能性甚至還低于2012年。

“今年房地產(chǎn)信托項(xiàng)目并不難找，主要的問(wèn)題在價(jià)格。資金面整體比較寬松，一線房企更容易獲得銀行信貸資金，我們可選的只能是二線或者一線偏后的房企，只要交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，融資成本交易對(duì)手能接受，房地產(chǎn)信托的趨勢(shì)還是不錯(cuò)的”，中融信托一華東分部信托經(jīng)理這樣說(shuō)。