對(duì)于房地產(chǎn)的癡迷，雅戈?duì)?/span>可以算是最為執(zhí)著的。

從1992年與澳門南光合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，雅戈?duì)柹娣恐两褚?1年，據(jù)iFinD數(shù)據(jù)顯示，2012年雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比已達(dá)48.24%，超過(guò)了服裝主業(yè)。

但21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅戈?duì)柎饲岸鄠€(gè)重金拿下的地王項(xiàng)目如今多陷入銷售不暢的尷尬局面；而據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年底，雅戈?duì)柕拇尕浻囝~達(dá)234.73億元，除去服裝業(yè)務(wù)的庫(kù)存金額15.21億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的庫(kù)存達(dá)200多億元，占比雅戈?duì)柸ツ昴昴┝鲃?dòng)資產(chǎn)的七成。

在去年年底，董事長(zhǎng)李如成也曾公開(kāi)表示：“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)資本市場(chǎng)融資功能的喪失，房地產(chǎn)和服裝混業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況已經(jīng)嚴(yán)重制約了雅戈?duì)栒w的發(fā)展。”雅戈?duì)枌?huì)根據(jù)資金總量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)域性調(diào)整，并擴(kuò)大品牌服裝的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，重回服裝主業(yè)。

但進(jìn)入2013年以來(lái)，雅戈?duì)杽t在1月份和5月份再次出手拿地。對(duì)此，深圳金融學(xué)院院長(zhǎng)國(guó)世平向21世紀(jì)網(wǎng)表示：主營(yíng)服裝的雅戈?duì)栆蚍康禺a(chǎn)的高利潤(rùn)而“沖動(dòng)”涉足，如今深陷其中的雅戈?duì)栆褵o(wú)法舍棄房地產(chǎn)的利益，雅戈?duì)?ldquo;是得了房地產(chǎn)依賴癥，就像吸毒。”但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，雅戈?duì)柣蛎媾R資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

地王尷尬雅戈?duì)柍捶?1年大躍進(jìn)

21世紀(jì)網(wǎng)梳理雅戈?duì)柖嗄陙?lái)的涉房歷程發(fā)現(xiàn)，炒房21年的雅戈?duì)枺?ldquo;地王”光環(huán)從2004年開(kāi)始便與其如影隨形。

1992年，雅戈?duì)柵c澳門南光合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，漸漸成為寧波當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)商。從2004年后，雅戈?duì)枖U(kuò)張地產(chǎn)的決心愈加明顯，在長(zhǎng)三角各地不斷高價(jià)拿地造“地王”。

2004年4月21日，雅戈?duì)柵南绿K州工業(yè)園區(qū)湖東03、04、05三幅地塊，總價(jià)14.13億元，震驚蘇州地產(chǎn)圈。這是雅戈?duì)栐诋惖啬孟碌牡谝粋€(gè)地王。該項(xiàng)目成本價(jià)逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房?jī)r(jià)還在5000元/平方米左右徘徊。

2007年7月，雅戈?duì)栆?4.76億元的高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊，折合樓板價(jià)高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)年“杭州地王”。同年雅戈?duì)栐俪赓Y12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號(hào)、51號(hào)兩個(gè)地塊。這兩個(gè)杭州的項(xiàng)目均已開(kāi)盤較長(zhǎng)時(shí)間，但據(jù)雅戈?duì)?011年報(bào)，前者的預(yù)售比例僅15.38%，后者的銷售率為48.59%，銷售業(yè)績(jī)很難令人滿意。

2008年2月，雅戈?duì)栔脴I(yè)返回寧波，以總價(jià)9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價(jià)，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最，寧波新的“地王”宣告誕生。

進(jìn)入樓市調(diào)控“政策市”的2011年后，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)更是直線下跌。其集中開(kāi)發(fā)的寧波、蘇州、杭州、上海4個(gè)城市，是受限購(gòu)影響最為直接的城市，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示2011年的四個(gè)城市商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%。

對(duì)于雅戈?duì)柕?ldquo;地王”沖動(dòng)，上述業(yè)內(nèi)分析人士向21世紀(jì)網(wǎng)表示：由于多次高價(jià)拿地，雅戈?duì)柋池?fù)著昂貴的成本，而高成本負(fù)荷下項(xiàng)目推盤節(jié)奏緩慢，銷售業(yè)績(jī)不佳，進(jìn)而嚴(yán)重影響了雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)利潤(rùn)，雅戈?duì)柕亩鄠€(gè)“地王”略顯尷尬。

從1992年至今21年間，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)從輝煌走入現(xiàn)在的“平庸”，業(yè)界一致認(rèn)為，除了持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策外，雅戈?duì)柕母邇r(jià)拿地策略和專業(yè)化程度不足是重要原因。

資金承壓雅戈?duì)柭?lián)合拿地避險(xiǎn)

無(wú)論是通過(guò)高成本獨(dú)攬“地王”還是以參股方式拿地，近幾年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，其地產(chǎn)庫(kù)存也大幅增加，隨之而來(lái)的則是對(duì)資金需求的考量。

2012年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年底雅戈?duì)柕拇尕浻囝~達(dá)234.73億元，相比年初增加了1.66億元，而除去雅戈?duì)柗b業(yè)務(wù)的庫(kù)存金額15.21億元，雅戈?duì)栐诘貕K板塊的庫(kù)存達(dá)200多億元，占比雅戈?duì)柸ツ昴昴┝鲃?dòng)資產(chǎn)的七成。

在200多億元的地產(chǎn)庫(kù)存中，包括開(kāi)發(fā)成本期末余額150億元；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品期末余額55.32億元；土地存貨10.8億。而在開(kāi)發(fā)成本方面，雅戈?duì)栴A(yù)計(jì)的投資總額為304.6億元，也就是說(shuō)，雅戈?duì)柡罄m(xù)仍有大筆資金需要支出。

也正因?yàn)榇?，雅戈?duì)枌覍冶成贤饨鐚?duì)其資金鏈面臨斷裂的質(zhì)疑。

對(duì)此，5月20日21世紀(jì)網(wǎng)致電雅戈?duì)栕C券處，工作人員回應(yīng)稱地產(chǎn)業(yè)的高庫(kù)存包括了土地部分，并且稱如果房地產(chǎn)面臨資金壓力，雅戈?duì)柕慕鹑诎鍓K隨時(shí)可以套現(xiàn)解救，盡管去年金融投資不順，但賬面仍有20多億浮盈。至于，如何消化高庫(kù)存，該工作人員稱目前各項(xiàng)目都在進(jìn)展中。

但在房地產(chǎn)“政策市”的背景下，2013年雅戈?duì)栆膊坏貌蛔龀稣{(diào)整，從2013年1月，在時(shí)隔兩年雅戈?duì)栐倌玫貢r(shí)，雅戈?duì)栆匀牍蓪幉ňS科置業(yè)為拿地方式，一改往日一貫招拍掛的作風(fēng)；2013年5月15日，又與金地聯(lián)手的形式參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這些舉措，被業(yè)內(nèi)人士解讀為緩解資金壓力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之舉。

服裝業(yè)低迷雅戈?duì)栔鳂I(yè)難回

盡管房地產(chǎn)存在高庫(kù)存，資金鏈有斷裂風(fēng)險(xiǎn)，李如成也曾表示要回歸主業(yè)服裝行業(yè)，但雅戈?duì)栆琅f在房地產(chǎn)流連，甚至還在不斷加碼。今年1月和5月，雅戈?duì)柸栽俅纬鍪帜玫亍?/p>

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向21世紀(jì)網(wǎng)表示，盡管目前房地產(chǎn)有多種不利因素，但較之低迷的服裝行業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)利潤(rùn)仍是可觀的，這也是雅戈?duì)栆恢彪y回主業(yè)的原因。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月17日，紡織服裝業(yè)已公布的2012年年報(bào)的上市公司有50家，庫(kù)存合計(jì)約570億元。相比2011年，上述50家公司合計(jì)533.73億元的庫(kù)存增加36.09億元，同比增長(zhǎng)6.76%。高庫(kù)存不僅引發(fā)了服裝企業(yè)資金鏈危機(jī)，還阻礙了服裝產(chǎn)品的更新速度，也使企業(yè)盈利水平嚴(yán)重下滑。一位業(yè)內(nèi)人士指出。雅戈?duì)?012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，服裝的毛利率比上年減少了1.70%。

另外，在受困于高庫(kù)存的同時(shí)，服裝行業(yè)還要忍受高營(yíng)運(yùn)成本，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本不斷上漲是包括雅戈?duì)栐趦?nèi)的諸多公司普遍面臨的困境，上述業(yè)內(nèi)人士表示。

從表面看，服裝業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)有較高的營(yíng)業(yè)毛利率，例如2011年雅戈?duì)柕钠放品b的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到65.66%，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率卻只有44.75%。但是，如果看凈利率，服裝部分就只有11.1%了，和房地產(chǎn)業(yè)相比看不出有多少優(yōu)勢(shì)。這也使得雅戈?duì)栔鼗胤b主業(yè)動(dòng)力不足，張大偉對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。