信息時報訊 （記者 何小敏 通訊員 黃華妍） 花錢買了宅基地房，9年后仍無法過戶，還惹來官司。賣方稱，因賣出的房子無法過戶，而限購政策又導致自己無法再購房，影響家庭居住，于是起訴要求相互返還房屋和購房款。近日，黃埔區(qū)法院認定，該《轉讓房屋協議》違反法律禁止性規(guī)定，應為無效，買方應返還房屋。買方不服，該案已提起上訴。

案情回顧

房子沒法過戶賣家要取消合同

2004年，家住黃埔區(qū)的黃氏父子與曾氏父子簽訂《轉讓房屋協議》，協議約定，將位于黃埔某村的一套宅基地房賣給曾氏父子，價款23萬元。據了解，該房屋沒有辦理報建手續(xù)，沒有取得集體土地房地產證?！掇D讓房屋協議》中注明，該房屋的房地產證正在辦理中。但一直到2012年，該房屋仍未能過戶。

黃氏父子稱，曾氏父子在該村擁有多套房屋，已經違反了“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，合同的目的根本無法實現；且涉案房屋仍登記在黃氏父子名下，受現行限購令的影響，黃氏父子無法另購房屋滿足家庭住房需求。于是，黃氏父子起訴要求確認協議無效，返還房屋。

曾氏父子則認為，我國法律并未禁止農村房屋的合法流轉，在已經支付房款并已實際居住9年的情況下，黃氏父子的要求不合理。

法院判決

協議違反禁止性規(guī)定無效

黃埔區(qū)法院一審認為，黃氏父子以買賣形式將該房屋轉讓給曾氏父子，實際是將宅基地使用權連同房屋轉讓給曾氏父子。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

我國土地管理法規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。而黃氏父子轉讓的上址房屋至今沒有登記取得權屬證書；曾父雖然與黃氏父子同為該房屋所在地的村民，但另有其他宅基地房屋，而曾子卻并非該村村民，雙方轉讓該房屋及其土地使用權，違反了我國法律法規(guī)關于宅基地不得轉讓的禁止性規(guī)定，因此，雙方簽訂的《轉讓房屋協議》無效。一審判決買方房屋物歸原主，賣方返還房款。

不過，經辦法官也表示，近幾年來，房地產價格一直不斷大幅上漲，該房屋的價值也隨之增長。且政府對該村已經有開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，其房地產價值的增長潛力更是顯而易見，現黃氏父子在房屋轉讓長達9年后，才主張合同無效及返還房屋，讓人完全有理由確信黃氏父子是為獲得房屋的更大利益而違背誠信的善良風俗。但曾氏父子明確表示如合同無效其在本案中不提出權利主張，故該院對該無效合同造成房屋差價損失的問題不予處理。

法官提醒

房屋買賣留意避免過戶難

隨著限購政策的推行，房屋買賣過程中，如過戶遇阻，賣方再想購房，則很可能被“限購”的門檻攔住。審理該案的法官提醒，在司法審判實踐中，無法辦理過戶的情形，主要有三種：一種是權屬不清，多發(fā)生于夫妻共有房產，就是一方同意賣，另一方不同意的，買方與其中一方簽訂合同的，容易出現無法辦理過戶；一種是法律限制買賣的，如宅基地房，根據現行法律規(guī)定，宅基地房除法定繼承外，一律不辦理轉名登記手續(xù)；另一種則是法院或其他職能部門查封的，也不能辦理過戶。

對于買房者而言，則建議市民買房時一定要清楚房屋的所有權登記情況，一定要查冊，不要聽信一些無良中介機構的一面之詞。