花780萬元在廈門島內(nèi)購買豪宅，簽了購房協(xié)議，卻因?yàn)樵庥鱿拶徴邿o法過戶。

限購引發(fā)損失，究竟由誰承擔(dān)？近日，思明區(qū)法院開庭審理了這樣一起因限購引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。

買豪宅不能過戶

這套豪宅，位于湖濱南路一高檔小區(qū)，在第28層，樓層高，視野好。

2012年11月15日，買方孔女士與賣方沈小姐簽協(xié)議，約定這一套豪宅及兩個車位一并出售，成交總價為780萬元。

雙方簽訂協(xié)議后，孔女士當(dāng)天就支付了20萬元“訂金”，沈小姐也向孔女士出具了收據(jù)。在協(xié)議中，雙方原本約定11月29日前簽訂購房合同，并支付其余購房款。

不過，等到11月29日，由于孔女士是政策規(guī)定的限購對象，因此，最終雙方未能按協(xié)議約定簽訂購房合同。

據(jù)了解，廈門市早在2010年就出臺了限購令。可見，買房人孔女士是在明知自己屬于限購對象的情況下簽訂了協(xié)議。

雖然簽了協(xié)議，但卻無法成交，無奈之下，2012年12月后，沈小姐就將訟爭房產(chǎn)出售給別人了。

訂金能不能退還

近日，孔女士將沈小姐告上法庭，要求退還20萬元購房訂金，并按銀行同期利率支付利息?？着糠Q，沈小姐違反合同約定，將房子賣給別人，所以應(yīng)返還訂金。

對此，被告沈小姐答辯說，由于孔女士是限購對象，所以雙方無法簽署正式的購房合同，她只好將房屋另售他人。因此，她將訟爭房產(chǎn)另售他人并不構(gòu)成違約，訂金不能退還。

近日，思明區(qū)法院作出一審判決，要求被告沈小姐償還孔女士20萬元及利息。

為什么要返還這20萬元？對此，法官解釋說，雖然雙方不能履行合同約定，但原因在于孔女士是限購對象。所以，守約方沈小姐有權(quán)要求違約方孔女士承擔(dān)違約責(zé)任，包括有權(quán)要求解除預(yù)約合同。

合同可以解除，不過依照《中華人民共和國合同法》20萬元購房預(yù)付款，還是應(yīng)當(dāng)返還。法官還說，買方支付的20萬元錢應(yīng)認(rèn)定為“預(yù)付款”，并非“定金”，因此，買賣不成，就應(yīng)當(dāng)返還預(yù)付款。

引發(fā)的損失誰賠

據(jù)法官介紹，最近法院受理了多起因限購引發(fā)的官司。在這類官司中，爭議最大的是因限購引發(fā)的損失誰來承擔(dān)？應(yīng)該由買方擔(dān)責(zé)，還是賣方買單？

對此，福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師說，因限購引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛，有四種情形，四種責(zé)任認(rèn)定，一是“限購令”出臺以前達(dá)成買賣協(xié)議并已網(wǎng)簽的，買賣雙方應(yīng)繼續(xù)履行并辦理過戶手續(xù)；二是“限購令”出臺以前簽訂買賣協(xié)議，但未提交房管局辦理過戶手續(xù)，也未網(wǎng)簽房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)適用不可抗力原則來處理，雙方解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任；三是“限購令”出臺后，雙方在明知不符合政策的情況下所簽訂的合同無效；四是“限購令”出臺后，一方明知或應(yīng)知自己沒有購房資格，另一方在不知情的情況下與其簽訂購房合同的，在合同無法實(shí)際履行后，無過錯方不承擔(dān)責(zé)任，沒有購房資格的一方應(yīng)賠償另一方損失。（東南網(wǎng)）