文／本刊記者 徐卓航

從總體上說(shuō)，商鋪投資需要許多技巧，而其中對(duì)時(shí)機(jī)的把握就顯得尤為重要。與此同時(shí)還要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，以及商業(yè)規(guī)劃等多方面因素進(jìn)行綜合考量，這樣才能收到事半功倍的效果。

國(guó)家目前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資的限制較少，樓市資金大量涌入商鋪投資，商鋪投資就會(huì)比住宅投資要求更高、動(dòng)用的資金更多，也就相應(yīng)地要求投資者更專(zhuān)業(yè)、更謹(jǐn)慎。于是不少商鋪投資者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)手賣(mài)出的時(shí)機(jī)都常常會(huì)感到困惑，不知道什么樣的時(shí)間點(diǎn)才是最恰當(dāng)?shù)摹?/p>

顯而易見(jiàn)，并不是所有的商鋪都是一樣的，其商業(yè)價(jià)值和收益與成熟程度密切相關(guān)，這就要求商鋪投資者必須把握商鋪區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不同發(fā)展階段，選擇一個(gè)合理的購(gòu)置時(shí)機(jī)。

不同時(shí)期有優(yōu)劣

購(gòu)置早期未成熟的商鋪，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，未來(lái)可能的升值空間也大。但是其未來(lái)能否成功開(kāi)發(fā)其商業(yè)價(jià)值則是個(gè)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)較大；購(gòu)置處于上升期的商鋪，由于有初期購(gòu)置者的套利，而且走勢(shì)明朗，價(jià)格會(huì)明顯高一個(gè)層次，而且租金收益也呈上升趨勢(shì)；購(gòu)置成熟的商鋪則價(jià)格基本定型，除非整體商業(yè)環(huán)境大變化，一般就是跟隨宏觀經(jīng)濟(jì)狀況波動(dòng)，其租金也屬于穩(wěn)定區(qū)間，這個(gè)就是看具體的收益率，穩(wěn)定占優(yōu)，成長(zhǎng)空間有限。因而，如何根據(jù)自身情況來(lái)進(jìn)行取舍選擇，也就需要靠投資者根據(jù)個(gè)人的投資要求出發(fā)來(lái)判斷，并在合理的時(shí)機(jī)購(gòu)置來(lái)尋求最大化的收益。

從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對(duì)較低。

研究規(guī)劃定計(jì)劃

當(dāng)然，商鋪的租金效益仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)繁榮的時(shí)候，商鋪不僅容易租出去，還能獲得比較高的租金收益，若是經(jīng)濟(jì)遭遇動(dòng)蕩和危機(jī)，則商鋪?zhàn)饨饡?huì)迅速下跌，嚴(yán)重者整體商業(yè)環(huán)境惡化，根本租不出去，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)較好的時(shí)候投資商鋪是比較好的。除了把握宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)，商鋪所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是一個(gè)很重要的指標(biāo)，沒(méi)有當(dāng)?shù)亓己玫慕?jīng)濟(jì)環(huán)境做基礎(chǔ)，商鋪的價(jià)值就無(wú)法顯現(xiàn)，不論是租金收益還是升值空間都會(huì)受到很大的限制，投資價(jià)值就會(huì)大打折扣。

進(jìn)一步的，就要在把握住大環(huán)境的前提下研究具體的城市及區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，找到其進(jìn)程當(dāng)中最為合適的時(shí)間點(diǎn)。一個(gè)城市的商業(yè)中心與城市規(guī)劃密切相關(guān)，尤其在中國(guó)，目前城市化進(jìn)程轟轟烈烈，城市規(guī)劃政策變化較大，若是不能及時(shí)的了解城市的政策規(guī)劃，那么就會(huì)在商鋪投資上犯迷茫的錯(cuò)誤。商鋪投資不僅要看城市現(xiàn)有的商業(yè)布局，更要看未來(lái)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，那才是決定商鋪未來(lái)價(jià)值的遠(yuǎn)景藍(lán)圖。只有對(duì)于城市規(guī)劃有一個(gè)了解，才能在商鋪投資上搶占先機(jī)，獲取更高的投資利潤(rùn)。這不但要求投資者有一定的眼光，還需要投資者有長(zhǎng)期的投資耐心，方能夠熬過(guò)商鋪的成長(zhǎng)周期。

買(mǎi)和賣(mài)都有講究

另外，投資商鋪的買(mǎi)入價(jià)格關(guān)系到投資成本，賣(mài)出價(jià)格則關(guān)系到投資收益，究竟什么時(shí)候買(mǎi)，什么時(shí)候賣(mài)才最好呢？其實(shí)，無(wú)論買(mǎi)還是賣(mài)的出手時(shí)機(jī)都是非常關(guān)鍵的。投資者在把握買(mǎi)、賣(mài)時(shí)機(jī)的問(wèn)題上，都必須充分權(quán)衡利弊后再出手。短期投資者須考慮轉(zhuǎn)手的中間成本，而長(zhǎng)期投資者則不可忽略商鋪后期的升值潛力。此外，商鋪初期出租的簽約年限最好不要超過(guò)3~5年，以免商鋪度過(guò)培養(yǎng)期之后由于租約而無(wú)法漲價(jià)。

雖然投資不同項(xiàng)目的出手時(shí)機(jī)各不相同，但也有一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是投資者值得抓住的好時(shí)機(jī)。買(mǎi)入的價(jià)格越低，投資者成本就越低。大多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目會(huì)采取預(yù)售的方法進(jìn)行銷(xiāo)售。所以，在前期商鋪?zhàn)鳛槠诜康臅r(shí)候買(mǎi)入，其價(jià)格會(huì)相對(duì)劃算。而隨著開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度的逐漸推進(jìn)，商鋪的前景逐漸明朗之后，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)開(kāi)始提價(jià)，特別是位于成熟商圈中的項(xiàng)目，其漲價(jià)空間將會(huì)很大。如果等到這個(gè)時(shí)候再買(mǎi)，投資者的成本將會(huì)提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶占先機(jī)必須建立在充分考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期的基礎(chǔ)之上，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在自己掌握的范圍之內(nèi)。此外，當(dāng)開(kāi)發(fā)商遇到資金鏈緊張、對(duì)項(xiàng)目前景預(yù)期不明朗等情況的時(shí)候通常會(huì)選擇降價(jià)出貨。所以，選擇這種時(shí)候購(gòu)買(mǎi)也不失為一個(gè)良機(jī)。

相比之下，賣(mài)出價(jià)格越高，投資收益卻并不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買(mǎi)賣(mài)差價(jià)為利益點(diǎn)則賣(mài)出價(jià)格越高越好。因?yàn)槎纸灰锥愘M(fèi)是一筆不小的成本，而通過(guò)按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時(shí)的各種費(fèi)用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費(fèi)等中間費(fèi)用。當(dāng)投資者尋求長(zhǎng)期的投資收益，則更須考慮商鋪商業(yè)氛圍的成熟與否。特別是位于核心商圈中的商鋪，商鋪?zhàn)饨饡?huì)隨著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現(xiàn)指數(shù)增長(zhǎng)。投資者除非急需資金周轉(zhuǎn)，否則，長(zhǎng)期持有可能會(huì)獲得更高收益。

看準(zhǔn)時(shí)機(jī) 量力而行

在找到合適的投資機(jī)會(huì)后，投資者還應(yīng)根據(jù)自身的情況，量力而為。拿社區(qū)商鋪舉例，新的社區(qū)有10個(gè)樓盤(pán)，在對(duì)地段分析完備后，盡可能買(mǎi)第一個(gè)樓盤(pán)的商鋪，這樣等其他幾個(gè)樓盤(pán)興起的時(shí)候，第一個(gè)樓盤(pán)的商鋪就升值了。但是，投資者也應(yīng)充分估計(jì)未來(lái)的收入水平及支付能力，并注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)。避免在遭遇培養(yǎng)期、空置期等情形的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)自己無(wú)力為繼，不但難以收回成本，還白白浪費(fèi)了原有的投資機(jī)會(huì)。

因而，投資新手要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇適宜的項(xiàng)目類(lèi)別，整體考量項(xiàng)目的投資價(jià)值后再出手。對(duì)于綜合體商鋪，須特別地注意其整體經(jīng)營(yíng)情況；對(duì)于底商項(xiàng)目，須重視其養(yǎng)商期，不可著急轉(zhuǎn)手，否則難以獲得預(yù)期的回報(bào)。如果感到自己無(wú)法支撐較長(zhǎng)時(shí)間的養(yǎng)商期，就應(yīng)該選擇其他投資項(xiàng)目，避免套牢。