半年報后業(yè)務占比大幅提升 盈利模式難題待解

    房企扎堆商業(yè)地產(chǎn)難掩隱憂

　　從郁亮首解城市配套服務商的大商業(yè)地產(chǎn)構想的連連拿地，到龍湖半年報中商業(yè)地產(chǎn)的強勢擴張，以及遠洋披露的與太古、南豐合作的商業(yè)地產(chǎn)項目，甚至近幾年潛行的陽光100也宣布大舉向商業(yè)地產(chǎn)領域進軍，然而近日卻有專家直言，商業(yè)地產(chǎn)盈利的不超1/8。

　　瘋狂擴張

　　萬科總裁郁亮剛剛在西安提出要做“城市配套服務商”的大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，萬科各分公司就開始拿地加以配合。

　　7月3日，萬科在北京以9億元拿下北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)03-9-02地塊，該塊土地性質為F3其他類多功能用地、C3文化娛樂用地、S3社會停車場庫用地、U2交通設施用地、U3郵電設施用地。

　　7月8日，萬科在廣州以6.03億元拿下了AF020122地塊，其土地性質為商業(yè)金融地塊，折合樓面均價更是達到19638元/平方米，溢價率96.4%。

　　此前郁亮曾表示過做商業(yè)地產(chǎn)其實是無奈之舉，但是近年來萬科在商業(yè)地產(chǎn)的擴容卻是不爭的事實，不僅成立了商用地產(chǎn)事業(yè)部，同時據(jù)一位消息人士透露，萬科商業(yè)地產(chǎn)的土地儲備已達近千萬平方米。

　　其實伴隨著萬科在商業(yè)地產(chǎn)大肆擴張，品牌房企在商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務占比不斷攀升。根據(jù)披露的信息顯示，2013年綠地的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)將超2000萬平方米。在過去的半個月內(nèi)綠地就連續(xù)兩次在北京拿下兩宗商業(yè)用地。同時，遠洋地產(chǎn)以及陽光100也發(fā)布了下一步在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資計劃。

　　飽和之憂

　　面對房企在商業(yè)地產(chǎn)領域的瘋狂擴張，飽和的警示卻已成為了“狼來了”的故事。

　　來自K8土地網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%；商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%；商辦用地樓面均價為每平方米1790元，同比增加17%，增幅遠遠超過住宅。

　　同時根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年中國新增購物中心的總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個主要市場將有約150個新購物中心開業(yè)。商場的規(guī)模也不斷擴大，新開業(yè)購物中心的平均面積將超過8萬平方米。

　　北京商報記者了解到，各地商業(yè)地產(chǎn)飽和的程度已經(jīng)叫人咋舌，如在合肥僅蜀山區(qū)內(nèi)就聚集著38家大型商業(yè)項目；在杭州商業(yè)體量已達800萬平方米，其中有100個商業(yè)綜合體；成都商業(yè)地產(chǎn)面積570萬平方米，城市綜合體48個。

　　而一般國際上通用的發(fā)達國家商業(yè)人均面積的警戒線是在人均1.2平方米，目前香港的人均商業(yè)面積也只有3平方米，上海是2.9平方米。而中國不少二三線城市的人均商業(yè)面積均達到了2平方米以上。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在全國19個省市調研時也發(fā)現(xiàn)，近年來，不少城市都在大規(guī)模發(fā)展新城、新區(qū)，以此作為發(fā)展地方經(jīng)濟的突破口，并且在不符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和所處階段特點的情況下，盲目復制和模仿了大量商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　“這些地方的商業(yè)地產(chǎn)市場眼前正面臨著過剩的風險，與之相關的招商引資亂象也正愈演愈烈。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令深表擔憂地說。

　　盈利難題

　　在不顧市場飽和大肆上馬商業(yè)地產(chǎn)項目的同時，開發(fā)商并沒有找到商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。

　　郁亮曾直言：“很多持有物業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）是不受歡迎的，我覺得千萬不要說固定資產(chǎn)多了就優(yōu)秀。”他進一步表示：“在網(wǎng)購時代，商業(yè)購物中心是越來越受打擊的，所以萬科對此非常非常慎重，不是說我有興趣，我是沒辦法才做一點。”

　　其實，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，散售和自持一直是困擾房企尋找商業(yè)地產(chǎn)盈利的最大阻礙。

　　SOHO中國曾經(jīng)憑借著散售的模式成為了風光一時的中國商業(yè)地產(chǎn)的領軍者，但是隨著其開發(fā)項目的不斷運營，散售的缺陷不斷暴露，令其不得不轉為持有。持有無疑是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然之路，但是對于擅長9個蓋子蓋10個瓶子的開發(fā)商而言，脆弱的資金鏈又禁不起長期回報的苦熬。

　　近段時間以來關于商業(yè)地產(chǎn)遇到經(jīng)營困難的報道屢見不鮮。如頂著“世界最大購物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城，日前被網(wǎng)友曝出“商家撤走，幾成空城”的現(xiàn)狀；建筑面積超過50萬平方米的青島寶龍城市廣場，其中近八成商鋪空置；就在不久前，進入沈陽五年的日本伊勢丹百貨，通過官方網(wǎng)站發(fā)布消息，正式宣布閉店停止經(jīng)營。

　　種種例子告訴開發(fā)商轉型商業(yè)地產(chǎn)并非易事?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風險極大，“以購物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象”。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來表示，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就1/8。”禹來認為。（記者 董家聲）