時(shí)光荏苒，一年悄然過半。從已出爐的數(shù)據(jù)看，今年上半年贛州樓市銷售上行勢頭明顯，讓人們看到樓市的“金三銀四紅五月”的巨大潛力。

    據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，贛州中心城區(qū)新建商品房備案登記11174套，總面積約103.38萬平方米，同比分別增長195%，其中住宅備案登記7725套，面積86.21萬平方米，同比分別增長195%、203%；非住宅備案登記3499套，面積21.19萬平方米，同比分別增長200%、225%。

    在房價(jià)走勢方面，從市場反饋的數(shù)據(jù)看，今年上半年，贛州中心城區(qū)各片區(qū)房價(jià)漲幅不一，章江新區(qū)成為領(lǐng)頭羊，均價(jià)漲幅在8%左右，而其他片區(qū)上漲較為緩慢，均價(jià)有3%至5%的漲幅，呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢。

    品質(zhì)成為市場的主導(dǎo)力量

    隨著“中航地產(chǎn)”、“華潤置業(yè)”、“中海地產(chǎn)”等行業(yè)大鱷相繼進(jìn)入贛州，市場競爭格局發(fā)生了質(zhì)的改變。

    從今年上半年的市場情況看，這些大型開發(fā)商主導(dǎo)市場話語權(quán)的跡象愈發(fā)明顯，消費(fèi)者對品牌房企的信賴度更高，這些大型房企實(shí)力強(qiáng)，有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好的市場運(yùn)作能力，可以整合各種資源，在競爭中有明顯的優(yōu)勢，銷售業(yè)績也好于其他企業(yè)。比如中航·公元、華潤·幸福里的住宅要比周邊其他樓盤均價(jià)至少高出500元/平方米，這里面就包含了品牌價(jià)值和品質(zhì)優(yōu)勢，也正是這些大型房企的到來，大大提升了贛州樓盤的品質(zhì)。

    前些年，開發(fā)商多采用制造概念、打造噱頭的方式來宣傳樓盤品質(zhì)，在當(dāng)時(shí)確實(shí)也達(dá)到了吸引眼球的目的，但隨著市場成熟度與購房者專業(yè)性的提高，這種近乎于嘩眾取寵的營銷方式正在失去其功效，甚至開始引起購房者的反感，與此同時(shí)，一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力不俗的開發(fā)商重新在戶型、功能、配套等基礎(chǔ)問題上不斷進(jìn)行創(chuàng)新，在他們的帶動(dòng)下，樓盤品質(zhì)的提升開始呈現(xiàn)務(wù)實(shí)化與人性化趨勢。

    隨著外地房企，特別是全國知名房企陸續(xù)進(jìn)入贛州樓市，品質(zhì)競爭開始呈現(xiàn)多元化與白熱化，創(chuàng)新涉及的范圍不斷加大。隨著品牌地產(chǎn)的匯集及其項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，品質(zhì)競爭將成為今后贛州樓市最大的亮點(diǎn)及焦點(diǎn)。

    波瀾不驚的土地市場

    上半年的土地市場總體上看較為平穩(wěn)，開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p但更顯理性，曾經(jīng)的“地王”F5重新亮相，卻已光環(huán)不再，新的樓面“地王”被H12地塊取代，由于此地塊位置較為優(yōu)越，且面積較?。s12畝），并不足以對市場造成實(shí)質(zhì)性的影響。

    從已拍出的土地看，今年上半年贛州中心城區(qū)商住用地樓面地價(jià)整體上比去年上漲了不少，章江新區(qū)所拍土地樓面單價(jià)普遍在3000元/平方米以上，而去年所拍土地樓面單價(jià)基本在3000元/平方米以下，正常情況下，在樓市繁榮期，地價(jià)上漲先于房價(jià)上漲，在樓市低迷期，地價(jià)下跌先于房價(jià)下跌。這說明眾多開發(fā)商對未來的發(fā)展較為看好，房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，同時(shí)，隨著章江新區(qū)地塊的不斷推出，優(yōu)質(zhì)地塊逐漸在減少，未來這些擁有江景、湖景，或者占據(jù)獨(dú)特資源的樓盤，將會(huì)有不小的升值空間。

    升溫的商業(yè)地產(chǎn)

    說到商業(yè)地產(chǎn)，就不得不提到毅德城，該項(xiàng)目在5月開盤時(shí)推出近100萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，開盤前二天就開始有人排隊(duì)，據(jù)說當(dāng)天有數(shù)萬人排隊(duì)選購，當(dāng)天銷售率逾90%，開盤沒幾天就售罄，如此一次性巨量推盤在贛州是第一個(gè)，這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一開盤就幾近售罄，不能不說是一個(gè)奇跡。同時(shí)，華潤·萬象城、中海國際社區(qū)·萬錦匯、南方金屬產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流城等項(xiàng)目推出的商鋪也都取得了很好的銷售業(yè)績。

    從毅德城等項(xiàng)目的成功銷售，我們不難看出，商業(yè)地產(chǎn)投資前景廣闊,贛州置業(yè)不乏購買力，贛州商業(yè)地產(chǎn)正迎來一輪開發(fā)高潮,面臨加速升級(jí)，大商業(yè)、高端商業(yè)不斷涌現(xiàn)，競爭格局呈現(xiàn)多元化，將會(huì)形成多中心的局面。商業(yè)地產(chǎn)雖好，但也要看到風(fēng)險(xiǎn)，一線城市由于人口密集、品牌商家多，運(yùn)營商家也多，相比之下，三、四線城市并不具備一線城市的這些優(yōu)勢，招商相對困難，特別是贛州在目前階段，城市人口聚集度還不高，產(chǎn)業(yè)支撐不強(qiáng)，品牌商家等商業(yè)資源少，將會(huì)導(dǎo)致招商的困難和人氣不足，市場培育期過長等問題，開發(fā)商將面臨著巨大的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。所以，除了需要開發(fā)商具備專業(yè)素質(zhì)和戰(zhàn)略眼光外，當(dāng)?shù)卣枰鞔_規(guī)劃，把控好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏，避免出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)惡性競爭。

    二手房市場上演過山車

    回顧今年上半年的贛州二手房市場，從年初的略顯低迷，3月至4月出現(xiàn)井噴，5月至6月重歸平靜，演繹了一出過山車一樣的行情，起因是新“國五條”要求存量房交易征“20%個(gè)稅”。聽說“狼”要來了，3月份出現(xiàn)了史上從未有過的二手房過戶潮，買賣雙方積極入市，許多房東主動(dòng)降價(jià)求出手，大量優(yōu)質(zhì)房源入市，購房需求得到有效滿足。

    3月至4月，各房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)單月成交量是平時(shí)的2至3倍，創(chuàng)下了近兩年的成交新高。然而，隨著時(shí)間的推移，個(gè)稅征收地方性細(xì)則遲遲未出臺(tái)，這次“狼”還是沒有來，人們猜到了故事的開頭，卻沒有猜到結(jié)尾，沖高過后，市場重歸平靜。

    營銷推廣成沒有硝煙的戰(zhàn)爭

    在新年伊始，各樓盤營銷活動(dòng)的舉辦頻率大幅上升，動(dòng)輒數(shù)十幾萬元大手筆的品牌推廣活動(dòng)比比皆是：專家講座、攝影展、晚會(huì)冠名、明星足球賽等文體活動(dòng)精彩紛呈；周末暖場活動(dòng)花樣不斷翻新，趕場般的密集程度讓置業(yè)者應(yīng)接不暇；手工體驗(yàn)類活動(dòng)：“冰爽水果節(jié)”、西點(diǎn)、美食DIY等美食主題活動(dòng)讓吃貨們胃口大開；禮品制作、端午香包、母親節(jié)插花、十字繡等結(jié)合傳統(tǒng)節(jié)日舉辦的節(jié)慶主題活動(dòng)，讓置業(yè)者大開眼界。

    房地產(chǎn)市場競爭的加劇讓各樓盤更加重視假日氛圍的營造，營銷活動(dòng)接二連三，情感滲透極力攬客，地產(chǎn)營銷也愈加系統(tǒng)和專業(yè)化。

    下半年，贛州房地產(chǎn)市場是否還能保持目前成交相對活躍，價(jià)格穩(wěn)中上升的走勢？個(gè)人看法是，經(jīng)濟(jì)需要保溫，流動(dòng)性不會(huì)收得太緊，開發(fā)商的資金狀況由于上半年銷售業(yè)績較好，總體應(yīng)會(huì)好過去年，房貸應(yīng)該不會(huì)回到2011年底貸不到款的情況，而且，政府也表示要支持合理的首套房需求，估計(jì)將會(huì)有支持政策。所以，現(xiàn)在來看，樓市調(diào)頭向下的機(jī)率不大，下半年市場供應(yīng)量依然較大，總體將會(huì)呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)或小幅上升的趨勢，房價(jià)下行的可能性也較小。

    當(dāng)然，如果“錢慌”持續(xù)時(shí)間較長，將會(huì)對市場產(chǎn)生較大的壓力，購房需求被進(jìn)一步抑制，房產(chǎn)成交量將出現(xiàn)下降，一些資金鏈緊張的開發(fā)商日子會(huì)很難過，不排除降價(jià)換量的可能。

    （作者系國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）