同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，多數(shù)房企目前的資金鏈并未面臨生存危機(jī)，其再融資目的多用于企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張 

　　繼新湖中寶8月1日拋出近三年來首單房企再融資方案以來，在七天之內(nèi)，多家房企已在謀劃甚至正式爭相拋出再融資方案，涉及投資項目也從舊城改造項目擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　8月7日，房企拋再融資方案進(jìn)入高潮。當(dāng)日，招商地產(chǎn)因正在籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項而停牌；同時，宋都股份拋出15億元融資方案用于投資尚未動工的商品住宅項目。

　　據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，截至8月7日，已有三家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項目，涉及資金總計超過88億元。此外，招商地產(chǎn)的融資動作以及額度，目前還有待觀察。

　　爭相拋再融資方案

　　8月1日晚間，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)不超過17.91億股(含17.91億股)，募資不超過55億元。

　　上述公告還顯示，募資凈額擬用于兩個地產(chǎn)項目，其中，投資30億元用于普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段；投資25億元用于閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國際。值得一提的是，這兩個項目均屬于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目。

　　此后，有市場傳言稱，若新湖中寶上述定增方案通過，房企將啟動以借道舊城改造項目方式獲得再融資。同時，房企再融資閘門將有條件放開。

　　不過，更為值得注意的是，在上述傳言還未有結(jié)果證實之際，其他房企也開始相繼拋出再融資方案，而且融資項目也由舊城改造轉(zhuǎn)向商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　8月6日，冠城大通發(fā)布公告稱，公司欲發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券擬募集資金不超過人民幣18億元，用于南京萬盛世紀(jì)新城項目。記者在其公告中發(fā)現(xiàn)，該項目由四個地塊組成，計劃總投資約44.99億元，目前冠城大通已經(jīng)投入資金2.71億元，而此次募集的18億元將用于投入該項目。該項目具體規(guī)劃為商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

　　此后，8月7日，宋都股份發(fā)布公告稱，公司欲以非公開發(fā)行方式發(fā)行數(shù)量不超過3.125億股（含3.125億股），募集資金總額不超過15億元，用于南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目以及補充流動資金。

　　值得一提的是，記者翻閱宋都股份的相關(guān)公告后發(fā)現(xiàn)，宋都股份擬募集資金投入的兩個項目并非舊城改造項目，而是以小戶型為主、面向剛性需求客戶的商品住宅項目。

　　在上述公告中，宋都股份稱，南京南郡國際花園項目目前未開工，預(yù)計總投資21.21億元，計劃使用募集資金8.49億元；杭州東郡國際三期項目目前也未開工，預(yù)計總投資額為10億元，計劃使用募集資金3.85億元。

　　無獨有偶，8月7日當(dāng)天，招商地產(chǎn)發(fā)布停牌公告，公司正在籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項；8月6日，金科股份發(fā)布停牌公告稱，公司正謀劃重大事項；8月5日，北京城建發(fā)布繼續(xù)停牌公告。由此來看，不排除近期還有房企拋出再融資方案的可能性。

　　借機(jī)低息“儲糧”擴(kuò)張

　　事實上，《證券日報》記者通過對比上述房企再融資方案發(fā)現(xiàn)，這些房企擬募集資金多數(shù)用于項目開發(fā)，不過也有補充流動資金方面的需求。

　　宋都股份表示，目前公司資金存在一定壓力，公司通過非公開發(fā)行股票補充流動資金約2.67億元。一方面可以進(jìn)一步緩解公司資金壓力，滿足公司房地產(chǎn)項目拓展需求；另一方面可以改善公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司可持續(xù)發(fā)展能力。

　　“一般房企不缺生存的資金，缺的是支撐企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張的資金。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，現(xiàn)在這個階段，如果房企不快速取得性價比高的土地，調(diào)整好自己的土地儲備，可能會錯失發(fā)展機(jī)會。

　　他說，從這一角度來看，房企爭相拋出再融資方案，主要目的是用于投資發(fā)展和拿地擴(kuò)張。當(dāng)然，這是在其能夠獲批的情況下。

　　值得注意的是，記者發(fā)現(xiàn)，這幾家房企用于投資開發(fā)的項目都位于房價上漲幅度較高的城市，分別為上海、南京和杭州。同時，這些項目的利潤空間都很高。

　　冠城大通的南京萬盛世紀(jì)新城項目預(yù)計實現(xiàn)總投資利潤率41.41%，凈利潤率也高達(dá)31.06%；宋都股份擬募集資金投入的兩個項目預(yù)計實現(xiàn)毛利率都超過30%，凈利率也都超過15%。

　　“房企將募集資金投入到利潤前景較高的項目也是為了提升其整體利潤率。”張宏偉表示，一般房企都選擇將募資投入房價上漲較快的城市項目，一方面可以保證項目投資回報率，風(fēng)險??；另一方面可以加快這些項目建設(shè)進(jìn)度，盡快達(dá)到可售條件，進(jìn)而加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

　　他強調(diào)，實際上，加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)也提高了企業(yè)的利潤率。通過這種融資渠道籌到的資金，融資成本比其他渠道低，那么企業(yè)將節(jié)省大筆資金成本，進(jìn)而提升企業(yè)利潤率。（證券日報 王麗新）