專家建議推動土地出制度改革，弱化“土地財政”功能

新華社記者 楊召蒙 黃玫 馮

上半年一線城市地王頻出，廣州居全國“單價地王”榜首。土地市場“高溫”雖緩解了地方財政緊張問題，但卻陷入高地價與高房價之間的循環(huán)怪圈之中，打擊了社會資本投入其他實業(yè)的積極性。專家建議探索并完善“限地價、競配建保障房”的土地出讓方式，推進財稅體制改革，為經(jīng)濟發(fā)展“解套”。

上半年廣州攀居全國“單價地王”首位

記者采訪了解到，一線城市地王頻出，上半年廣州攀居全國“單價地王”首位。

中國指數(shù)研究院報告顯示，在上半年全國住宅用地樓面單位地價前10名中，廣州市有4塊地入圍，其中3塊位于白云區(qū)。剔除保障房后，廣州海珠區(qū)南洲路的1026號地塊以34590元/平方米的價格成為中國的“單價地王”。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田認為，上半年廣州占據(jù)中國“單價地王”首位，是因為廣州地塊配建保障房的面積多，另外，廣州近幾年城市發(fā)展對土地資源的需求也在不斷攀升。

廣州“地王”輻射波在不斷推高房價。上半年廣州白云區(qū)成為“地王”催生地，3塊優(yōu)質(zhì)地剔除保障房后樓面均價均超過2.2萬元/平方米，相比去年同區(qū)域成交地塊均價增長45%以上。高樓面價、高溢價率地塊頻現(xiàn)進一步加大房價上漲預(yù)期。

廣州的“單價地王”樓面成交價超周邊商品房的售價。中國指數(shù)研究院報告顯示，其中，全國“單價地王”白云區(qū)同寶路8號、10號地塊周邊在售的卡布奇諾樓盤從原來的1.8萬/平方米漲到2.8萬/平方米。

“土地財政”困擾經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

全國房地產(chǎn)商會理事李驍認為，一線城市特別是廣州的長期房價走勢預(yù)期樂觀，是推動住宅土地市場火爆的內(nèi)生動力，同時也體現(xiàn)出依賴賣地收入的“土地財政”未明顯改觀。

根據(jù)海通證券的研究報告，2003年至今，土地逐漸成為地方政府收入的一個主要來源。2003年～2012年間，土地轉(zhuǎn)讓金與地方本級財政收入的比例平均為50%。

據(jù)廣東省財政廳數(shù)據(jù)，上半年，廣州全市公共財政預(yù)算收入540.1億元，土地使用權(quán)出讓金307.1億元，占財政收入的56.9%。

“地方政府的缺錢狀態(tài)一直存在，賣地成為緩解資金困境的生存方式。”何田說，一方面地方政府花錢的地方很多，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老等；另一方面，財政體制存在財權(quán)、事權(quán)不匹配的問題，地方融資平臺在被逐步清理，地方資金緊張。

長城基金宏觀策略研究總監(jiān)向威達說，“土地財政”可“短、平、快”地解決地方政府資金問題，但由此造成的房價、地價高位運行，會推高現(xiàn)有實體企業(yè)的投資成本，使得企業(yè)撤出實業(yè)，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)。

此外，賣地收錢的做法是短期行為，不利于地方經(jīng)濟長期發(fā)展。我國的城鎮(zhèn)化還未結(jié)束，土地供應(yīng)大幅增長有其合理性，但過度依賴土地財政會捆住經(jīng)濟發(fā)展的手腳，困擾經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

推動土地出讓制度改革弱化“土地財政”功能

如何打破高地價與高房價之間的循環(huán)怪圈？專家建議，改變價高者得到土地的出讓方式，平衡市場預(yù)期，從土地根子上促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

7月下旬，廣州市國土房管局對外發(fā)布關(guān)于我市土地節(jié)約集約利用的實施意見，公開征求社會意見。意見提出，商品住宅用地可采取“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地可采取“限地價、競配建公共設(shè)施”方式出讓。“限地價”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設(shè)定。

業(yè)內(nèi)人士認為，將最高地價公開化，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理計算成本，平衡樓市預(yù)期。同時，將商業(yè)用地也納入“限價”范圍，有利于控制商業(yè)項目泡沫。

“政府通過推動土地出讓制度改革，可以引導市場主體之間的利潤分配，讓地價、房價在相對合理的范圍內(nèi)變化。如重慶、成都在探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，既緩解了征地拆遷的矛盾，又增加了土地供應(yīng)量，降低地價的漲幅。”何田說。

專家認為，弱化“土地財政”主要靠財稅體制改革，包括營改增、房產(chǎn)稅和分稅制改革。“營改增可使中央稅收小幅減少，分稅制改革可上收事權(quán)，給地方政府增加財源，抑制地方投資沖動，平衡收入和支出。”向威達說。

何田認為，隨著房產(chǎn)稅逐漸擴大到所有城市，可對地方政府財政形成補充，同時抑制投機需求。

據(jù)新華社廣州8月8日電

(中國青年報)