[導(dǎo)讀]保障房定向工具和REITs被視為為銀行貸款和財(cái)政投入“解壓”的保障房融資新渠道，其中前者正成為房企和銀行雙方都青睞的融資工具。

在保障房融資“口渴”的大背景下，上海地區(qū)首只保障房私募債券發(fā)行，融資額度13億元人民幣。去年下半年，上海方面就表示開(kāi)始與中國(guó)交易商協(xié)會(huì)和央行上?？偛繙贤?zhēng)取保障房定向私募債試點(diǎn)。一年的努力已見(jiàn)成效。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》日前從央行上?？偛揩@悉，上海中星（集團(tuán)）有限公司（下稱“上海中星”）于8月8日在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行該期中期票據(jù)（私募債），此次私募債采取的是非公開(kāi)定向發(fā)售，私募債期限3年，發(fā)行利率6.0%，將專項(xiàng)用于上海市保障房建設(shè)規(guī)劃的曹路保障性住房項(xiàng)目。

發(fā)行方投資方都青睞

保障房定向工具和REITs被視為為銀行貸款和財(cái)政投入“解壓”的保障房融資新渠道，其中前者正成為房企和銀行雙方都青睞的融資工具。“私募債是融資成本較低的創(chuàng)新型直接融資工具，從各地試點(diǎn)來(lái)看，由于風(fēng)險(xiǎn)可控、資金回收預(yù)期穩(wěn)定，定向投資方認(rèn)購(gòu)積極性較大。”中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示。

對(duì)于發(fā)行方來(lái)說(shuō)，“與傳統(tǒng)融資渠道相比，私募債等債務(wù)融資工具具有總額大、成本低、使用限制少、期限靈活等特點(diǎn)。”本報(bào)記者從央行上?？偛苛私獾剑@種融資工具受到保障房建設(shè)企業(yè)的歡迎。

2011年底開(kāi)始，北京、青海、南京等地已先后“嘗鮮”保障房私募債。相比之下，此次上海中星3年期6.0%的發(fā)行利率較為“劃算”：北京國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心于2011年11月發(fā)行的包括20億元3年期中期票據(jù)和30億元5年期中期票據(jù)，票面利率分別為6.05%和6.13%；青海國(guó)有資產(chǎn)投資管理有限公司于2012年8月發(fā)行的50億元5年期中期票據(jù)利率則為6.28%。

“私募債的發(fā)行利率是根據(jù)發(fā)行人的信用評(píng)級(jí)狀況、參考市場(chǎng)同期債券發(fā)行情況，由公司和主承銷商共同商定的。”上述銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)相關(guān)人士告訴本報(bào)記者。

推廣效應(yīng)

從融資角度而言，一些銀行對(duì)傳統(tǒng)的保障房貸款心有余而力不足。某大行總部相關(guān)業(yè)務(wù)人士告訴本報(bào)記者，一來(lái)，銀行的房地產(chǎn)貸款指標(biāo)從緊，部分銀行甚至忙于壓縮這部分貸款，如果要支持保障房貸款，只能靠總行發(fā)放專項(xiàng)貸款；二來(lái)，銀行的負(fù)債面“短多長(zhǎng)少”，與保障房3~5年的項(xiàng)目期限存在錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

但是多渠道拓寬保障房的融資方式，使銀行繞過(guò)了貸款規(guī)模的限制。

本報(bào)記者此前也從業(yè)內(nèi)獲悉，在經(jīng)適房、動(dòng)遷安置房、公租房、廉租房的上海“四位一體”保障房體系中，前兩者盈利模式相對(duì)清晰，回款時(shí)間相對(duì)較短，銀行融資進(jìn)入也較為積極；而后兩者尚未形成成熟的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，一些銀行仍在“觀望”。

從公開(kāi)資料來(lái)看，此次上海中星的保障房私募債投資標(biāo)的浦東曹路保障性住房項(xiàng)目，大面積地塊屬于動(dòng)遷安置房，自身現(xiàn)金流和投資回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，事實(shí)上，為公租房和廉租房開(kāi)拓更多融資渠道，將是未來(lái)需要研究的課題。

值得注意的是，此次上海首推保障房私募債是一次全新嘗試，具有推廣效應(yīng)，后續(xù)將有更多企業(yè)跟進(jìn)。央行上海總部表示：“下一步，在上海市政府有關(guān)部門、人民銀行上?？偛亢徒灰咨虆f(xié)會(huì)的共同推動(dòng)下，將有越來(lái)越多的上海企業(yè)通過(guò)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具用于保障房建設(shè)，促進(jìn)上海保障房建設(shè)工作的順利開(kāi)展，并為上海國(guó)際金融中心建設(shè)助力。”

繼上海中星之后，上海建工集團(tuán)股份有限公司或有望發(fā)行私募債。其于今年3月發(fā)出公告稱，為了彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金缺口擬申請(qǐng)發(fā)行不超過(guò)17億元的非公開(kāi)定向發(fā)行債務(wù)融資工具，專項(xiàng)用于上海市浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目建設(shè)。