□晚報記者 俞佳 報道

盡管董事長潘石屹在微博人氣榜上的地位依舊，仍高調(diào)地“秀”著自己的環(huán)保意識和減肥成果，但SOHO中國上半年跌出了房企銷售榜的50強(qiáng)榜單，擴(kuò)張之路一改往日霸氣，走上了“保守”路線。

8月20日，SOHO中國公布其2013年上半年度業(yè)績報告，得益于結(jié)算建筑面積大增，中期業(yè)績大漲，營業(yè)額和凈利潤同比分別上漲 103%和242%。由于目前政策形勢不明朗，將采取謹(jǐn)慎采購策略，現(xiàn)金為王。

中期業(yè)績大漲

SOHO中國半年業(yè)績顯示，截至2013年6月30日，公司的營業(yè)額達(dá)人民幣25億元，同比增長103%；凈利潤達(dá)人民幣21億元，同比增長242%；核心凈利潤 （不含投資物業(yè)評估增值）為人民幣5.37億元，同比增長130%；核心純利潤率約為22%。

中期業(yè)績優(yōu)異，主要得益于結(jié)算建筑面積大增。 SOHO中國解釋稱： “營業(yè)收入大幅提升，主要原因是本期結(jié)算的建筑面積較去年同期增加所致。本期結(jié)算的建筑面積約為40835平方米 （不含車位面積），較去年23179平方米大幅上升76%。本期結(jié)算的可售面積 （不含車位面積）平均售價每平方米約 60749元，主要來源于銀河SOHO以及SOHO中山廣場項(xiàng)目。”

公告顯示，銀河SOHO總建筑面積為328432平方米，可售可租面積為248317平方米， 2012年11月完工，是北京東二環(huán)以內(nèi)的標(biāo)志性建筑、北京首個新落成的提供PM2.5凈化空氣的大型辦公樓。該項(xiàng)目規(guī)模巨大，辦公可租面積超過16萬平方米，目前已出租93000平方米，過去三個月平均每月出租約19000平方米。

SOHO中山廣場位于上海，由兩座樓宇組成，為商業(yè)和辦公用途，總建筑面積約為142000平方米，包括100218平方米辦公可租面積以及12691平方米商業(yè)可租面積。

“報告期內(nèi)，北京和上海的辦公樓租賃需求持續(xù)旺盛，特別是北京市場空置率降到10年以來最低水平，上海市場平均空置率過去幾個月也只有5%左右。” SOHO中國表示。

由于業(yè)績強(qiáng)勁， SOHO中國董事會決定維持高股息政策，已批準(zhǔn)派發(fā)中期股息每股人民幣0.12元。

自夸轉(zhuǎn)型成功

“去年8月， SOHO中國在香港宣布轉(zhuǎn)型。今天我可以高興地告訴大家， SOHO中國的轉(zhuǎn)型成功了。”

8月20日， SOHO中國發(fā)布兩段視頻，潘石屹和張欣分別用中英文對中期業(yè)績進(jìn)行說明，對一年以來 “轉(zhuǎn)售為租”的轉(zhuǎn)型之路進(jìn)行肯定。

2012 年8月17日， SOHO中國召開2012年中期業(yè)績發(fā)布會，高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型，從 “開發(fā)——銷售”轉(zhuǎn)向 “開發(fā)——自持”。潘石屹表示： “我們做了一個重大決定，告別散售，持有北京、上海超過150萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)。三年后，租金收入將成為公司盈利的主要來源。讓優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為永遠(yuǎn)生蛋的雞。”

位于上海浦東世紀(jì)大道的SOHO世紀(jì)廣場，是公司轉(zhuǎn)型后第一個自持項(xiàng)目。潘石屹介紹， SOHO世紀(jì)廣場目前出租率已達(dá)100%，實(shí)現(xiàn)滿租。其中，項(xiàng)目完工時已出租50%面積給上海期貨交易所，光大期貨、招商期貨、銀河期貨等公司紛紛入駐，金融行業(yè)租戶占整個項(xiàng)目近80%。 SOHO世紀(jì)廣場的租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤率高達(dá)88%。

位于北京朝陽門的銀河SOHO，更被潘石屹譽(yù)為 “創(chuàng)造了SOHO中國租賃歷史上的奇跡”。過去三個月中，平均每月租出近2萬平方米，剛完工不久的項(xiàng)目目前已租出9.3萬平方米，出租率接近60%。此外，坐落于北京中心地段的前門大街項(xiàng)目經(jīng)重新定位，突出旅游主題，租戶質(zhì)量顯著提高，一批國際品牌的體驗(yàn)店已入駐開業(yè)。

雖然潘石屹自夸轉(zhuǎn)型成功，但外界對此一直有頗多質(zhì)疑。星展銀行一份報告直言，轉(zhuǎn)型的效果尚需更多證據(jù)證明。報告指出， SOHO世紀(jì)廣場自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表現(xiàn)乏善可陳。其后， SOHO中國通過下調(diào)租金，將租金水平由最初每平方米每天9元調(diào)整至目前每平方米每天7.5元的平均水平，出租率才得以上升。

據(jù)媒體報道， SOHO中國北京的幾個項(xiàng)目尾盤也已重新定價，促銷力度較大。 SOHO中國告別散售、轉(zhuǎn)型持有的決策，將導(dǎo)致SOHO中國由散售帶來的快速回籠資金渠道緊閉，令其轉(zhuǎn)型面臨重大資金壓力。甩賣北京項(xiàng)目尾盤可能是為了快速回籠資金，緩解轉(zhuǎn)型資金困局。

復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民告訴記者， SOHO中國選擇持有物業(yè)，也是出于近年商業(yè)地產(chǎn)銷售難的考慮。但轉(zhuǎn)型并不能一蹴而就， SOHO中國一直以來擅長的是物業(yè)銷售，短進(jìn)短出，有強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)，卻沒有一個優(yōu)秀的經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)。

有報道援引房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)指出，以往SOHO中國的做法是將商辦物業(yè)零售，分散賣出，但近年來這樣的銷售并不順暢。于是其選擇轉(zhuǎn)售為租，在項(xiàng)目建成后繼續(xù)持有、出租，靠回收租金償付銀行利息等，在遇到合適時機(jī)時也會選擇帶租約出售。

分析人士指出， SOHO中國轉(zhuǎn)型后的業(yè)績不如以往，銷售額及租金收益令人擔(dān)憂，但由于 SOHO中國儲備的地塊、項(xiàng)目豐富，加上融資和銀行授信，其資金、經(jīng)營狀況尚好。

改走保守路線

過去潘石屹頻頻在媒體面前表達(dá)在京滬黃金區(qū)域落子布局的雄心，如今，卻不諱言自己已暫時改走 “保守”路線， “采取謹(jǐn)慎采購策略。”

潘石屹稱，從長遠(yuǎn)看，非常看好中國經(jīng)濟(jì)，被壓抑了的機(jī)會將要在未來迸發(fā)，但目前的政策形勢太不明朗， “一會兒說要出臺刺激政策，一會兒說要出臺緊縮政策”，所以，公司決定持有現(xiàn)金，等待機(jī)會。

SOHO 中國稱，一方面，自今年初開始，土地市場競爭越來越激烈，價格不斷攀升，市場回報空間越來越小。散售物業(yè)的投資者回報率降至3%，房貸利率則高達(dá)7%。如果沒有租金上漲的支持，這些資產(chǎn)的高價格將難以為繼。另一方面，目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策尚不明晰，尚無明確的市場振興和租金大幅上漲的信號。 SOHO中國選擇持有充足的現(xiàn)金，采取審慎的收購策略，等待有吸引力的機(jī)會出現(xiàn)。

不過，他也認(rèn)為，未來幾個月中國一定會有明確的經(jīng)濟(jì)政策出臺。 “如果市場回歸理性，充足的現(xiàn)金會給我們更多機(jī)會。如果泡沫繼續(xù)吹大，我們也不會因眼前利益而承擔(dān)過多的風(fēng)險。 SOHO中國的財務(wù)能力足以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的市場波動。巨大的市場機(jī)會往往出現(xiàn)在波動之后。”

此外，他表示將繼續(xù)聚焦北京、上海繁華地段的辦公樓，希望其建筑產(chǎn)品可成為時代地標(biāo)。

據(jù)悉，截至2013年6月30日， SOHO中國目前手握現(xiàn)金152億元人民幣，凈負(fù)債率僅為14.3%。

這種低杠桿的保守路線并非今年才開始。公司去年年報顯示，截至2012年12月31日，SOHO中國擁有現(xiàn)金約222億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為2.6%。

相較于去年開始龍頭房企的全面復(fù)蘇，SOHO中國2012年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額為94.68億元，與其2012年初定下的230億元銷售目標(biāo)和2012年8 月下調(diào)的120億元銷售目標(biāo)均有差距。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年，SOHO中國完全跌出全國房企銷售業(yè)績前50強(qiáng)的排行榜。

項(xiàng)目發(fā)展遇阻

早在2009年，從摩根士丹利手中買下上海靜安區(qū)銅仁路的東海廣場后，潘石屹便大張旗鼓地進(jìn)軍上海。

據(jù)統(tǒng)計，截至2013年7月， SOHO中國累計已在上海拿下12個項(xiàng)目，累計耗資287億元。目前已完成在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、虹橋CBD、四川北路、徐家匯、浦東等上海核心商業(yè)區(qū)的布局，全部建成后的總投資額將近500億元。

公司去年年報顯示，截至2012年底，公司正在運(yùn)作15個地產(chǎn)項(xiàng)目，全部分布在上海和北京兩地，其中10個項(xiàng)目在上海，遠(yuǎn)高于北京大本營。

SOHO中國所向披靡的大上海發(fā)展，如今遇到前所未有的 “阻力”。

8 月2日，上海靜安區(qū)的 “東八塊”地塊之一宣告出讓，美資房企漢斯奪標(biāo)， SO－HO中國敗北。該地塊位于石門路以東、北京西路以北、成都北路以西、南蘇州河路以南，占地面積為1.8萬平方米，被稱為 “上海最后一塊黃金地段”， SOHO中國一直視其為必爭之地。

外灘地王曠日持久的爭奪更讓潘石屹傷心。今年4月，該案一審告結(jié)，上海第一中級人民法院判決原告復(fù)星國際勝訴， SOHO中國等被告方敗訴，上海證大、綠城中國和SOHO中國三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并宣布判決后15日內(nèi)外灘地王的股權(quán)恢復(fù)至轉(zhuǎn)讓前。

這意味著，在付出40億元資金以及近16個月的時間后， SOHO中國很可能在外灘地王項(xiàng)目前無功而返，成為這場長久糾紛的最大受傷者。

一審敗訴當(dāng)日， SOHO中國與綠城、證大發(fā)表聯(lián)合聲明，對一審判決結(jié)果表示失望和遺憾，稱將向上海市最高人民法院提起上訴。

8 月14日， SOHO中國CEO張欣在其微博上發(fā)表對這場官司的感慨： “在上海打8-1官司的時候，所有的人見到我們，都說你們外地來的，這個官司你們贏不了。當(dāng)時不明白，等一審結(jié)果出來，我們都震驚了，法律界也震驚了。我們馬上上訴到上海高院。上訴上海高院能得到公正的判決嗎？”潘石屹也轉(zhuǎn)發(fā)此微博表示： “我們就是要秋菊打官司了。”言語間皆是委屈。

有分析認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場競爭激烈，尤其是寸土寸金的市中心區(qū)域，各路資本競相追逐。 SOHO中國對上海市場的熟悉程度、政府關(guān)系等多方面不及本土房企，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力上則不敵新加坡、美國等外資房地產(chǎn)公司，這或是潘石屹上海戰(zhàn)略遇阻的主要原因。