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上海豪宅看房門檻:想看單價(jià)20萬房先亮100萬

來源:解放網(wǎng)-新聞晚報(bào)

發(fā)布時(shí)間:2013年08月28日

  

 

  上海豪宅看房門檻:想看單價(jià)20萬房先亮100萬

    近日,一份“今年滬上千萬級以上豪宅銷售有望突破4000套”的研究報(bào)告引起了市場的關(guān)注。隨著近期多個(gè)項(xiàng)目最高單價(jià)突破20萬元,上海豪宅市場將進(jìn)入20萬元時(shí)代的觀點(diǎn)也開始頻頻出現(xiàn)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前上海市場還未有一套20萬元單價(jià)的成交記錄。

  千萬級豪宅銷售創(chuàng)新高

  前述報(bào)告的撰稿人克而瑞價(jià)格中心張瑜欽稱,四大一線城市上半年千萬級豪宅成交套數(shù)創(chuàng)近5年新高,就上海市場而言,今年千萬級以上豪宅銷售有望突破4000套。

  報(bào)告顯示,2013年上半年,上??們r(jià)千萬以上豪宅的銷售套數(shù)達(dá)到1497套,已創(chuàng)下歷史新高。而根據(jù)過往4年的成交數(shù)據(jù)顯示,上半年成交套數(shù)占全年成交總量最高不超過50%,“由此可預(yù)測,今年上海全年千萬級以上豪宅的銷售套數(shù)必定突破3000套;假如以過去4年的上半年成交平均占比38%來推算,今年全年的千萬級豪宅成交量將達(dá)到3940套,有望沖破4000套大關(guān)。 ”張瑜欽分析道。

  這一報(bào)告得到了開發(fā)商的呼應(yīng),閔行馬橋的綠城玫瑰園今年頻現(xiàn)大單成交。來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目至今共成交了10套房源,其中3套總價(jià)在1億元以上。

  “主要還是投資渠道不多。 ”張瑜欽分析道,居高不下的通貨膨脹率、金融證券投資市場的低迷、就連一向是硬通貨幣的黃金也出現(xiàn)大幅下跌,在投資需求強(qiáng)烈與投資渠道匱乏的大環(huán)境下,房產(chǎn)投資成了資產(chǎn)保值的重要手段,而豪宅則是其中的佼佼者。尤其是今年初“國五條”出臺后,將一部分購買者從二手房市場轉(zhuǎn)向一手房市場,也促進(jìn)了新房成交。

  單價(jià)10萬元成新門檻

  隨著豪宅成交量的不斷上揚(yáng),其價(jià)格也在發(fā)生著根本的變化,對于上海來說,陸家嘴湯臣一品11萬元/平方米已經(jīng)不再是神話。

  如今市中心最高報(bào)價(jià)超過10萬/平方米項(xiàng)目比比皆是,而最高單價(jià)報(bào)價(jià)突破20萬/平方米的項(xiàng)目也達(dá)到6個(gè)。根據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)前網(wǎng)上房地產(chǎn)備案中最高報(bào)價(jià)超過20萬以上的項(xiàng)目包括浦東陸家嘴濱江板塊的“湯臣一品大廈”、“凱旋濱江園”、“鵬利海景公寓”;盧灣打浦橋板塊的“香港新世界花園”、靜安江寧路板塊的“遠(yuǎn)中風(fēng)華園”及閘北不夜城板塊的“蘇河灣華僑城廣場”。業(yè)內(nèi)已經(jīng)有觀點(diǎn)認(rèn)為,上海豪宅市場將進(jìn)入20萬元單價(jià)時(shí)代。

  中房信分析師薛建雄坦言,目前就上海市場天價(jià)豪宅的單價(jià)至少需達(dá)到10萬元。對此,復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民也表示了贊同,他認(rèn)為,“2003年時(shí),豪宅單價(jià)剛破萬元,而2009年業(yè)界一般認(rèn)為4萬元算是豪宅準(zhǔn)入線,今年這個(gè)門檻應(yīng)該提升到6萬。而天價(jià)豪宅10萬元/平方米似乎是一個(gè)新門檻。 ”

  20萬單價(jià)豪宅難有成交

  今年以來,滬上房價(jià)又進(jìn)入了新的高度,接連出現(xiàn)了遠(yuǎn)中風(fēng)華園、香港新世界花園等多個(gè)報(bào)價(jià)超過20萬元/平方米的樓盤。但由于實(shí)際成交價(jià)格往往比報(bào)價(jià)低,因此真正單價(jià)超過20萬元的房源成交就更是鳳毛麟角了。

  根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,去年10月成交的一套中糧海景壹號房源,網(wǎng)簽顯示單價(jià)為21.56萬元/平方米,這也是滬上一手房市場網(wǎng)簽出現(xiàn)的唯一一套單價(jià)超過20萬元的住宅房源。然而該房源簽約后不久,即爆出消息稱,該房源的天價(jià)系登記錯(cuò)誤造成的"烏龍"。排除該房源的話,滬上一手市場至今仍未出現(xiàn)過單價(jià)20萬元以上的成交房源。

  日前,位于閘北不夜城板塊一項(xiàng)目推出了90多套豪宅項(xiàng)目,其最高報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了25萬元/平方米,更讓購房者吃驚的是,該項(xiàng)目看房門檻,刷新了上海豪宅的看房門檻。

  昨日,當(dāng)記者咨詢該項(xiàng)目價(jià)格及是否有樣板房可以參觀時(shí),銷售人員表示看房預(yù)約有一定的要求,一是交50萬元意向金,滿意的話追加50萬元作為定金,不滿意則在10天后退還;提供100萬元的資產(chǎn)證明即可預(yù)約看房。不僅如此,在品鑒時(shí)限與數(shù)量上也有極為嚴(yán)苛的限定,據(jù)稱,樣板房每小時(shí)接待客戶的數(shù)量以兩批為上限,每天不超過20批次。

  標(biāo)桿效應(yīng)或引發(fā)區(qū)域泡沫

  隨著單價(jià)10萬元、20萬元的天價(jià)豪宅紛紛冒出,雖然還未有成交記錄,但業(yè)內(nèi)人士也開始擔(dān)憂,豪宅的標(biāo)桿效應(yīng)或引發(fā)區(qū)域泡沫。

  德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟坦言,近年來,傳統(tǒng)高端板塊的供應(yīng)量較為稀少,這也是導(dǎo)致這些樓盤敢于報(bào)出如此高價(jià)的重要原因。不過即便如此,這些樓盤的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了樓市價(jià)格的金字塔尖位置,未來的市場接受度可能存在問題。截至目前,20萬單價(jià)的豪宅都未有成交記錄,而最終的成交價(jià)格也很可能與超高的報(bào)價(jià)存在明顯的差距。

  "定價(jià)只是彰顯身份的一種方式,至于日后的成交價(jià)很難達(dá)到這么高。 "蔡為民也贊成上述觀點(diǎn)。

  上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏則向記者表示,價(jià)格是具有傳導(dǎo)機(jī)制的,今年豪宅跟風(fēng)漲價(jià)效應(yīng)明顯,這與2005年湯臣一品開出天價(jià)少有人跟漲大相徑庭,今年跟漲風(fēng)主要源于市場交易持續(xù)向好下對未來看好的樂觀預(yù)期。

  從具體項(xiàng)目來看,老盤豪宅在達(dá)到一定銷售率后開始漲價(jià)從而帶動新盤項(xiàng)目跟漲,當(dāng)然也不排除部分項(xiàng)目出于高成本所迫,然而,事實(shí)上高價(jià)樓盤并不一定帶來大的盈利空間,如"湯臣一品"雖然單套物業(yè)高價(jià),但總成交金額及其利潤空間不見得比其他高端豪宅高,項(xiàng)目從2005年開賣至今百套不到,項(xiàng)目長期銷售亦需要支付高額利息,盈利多少也取決于總投資回報(bào)率。

  "目前來看,20萬/平方米的最高報(bào)價(jià)營銷成分濃郁,通過少量的天價(jià)房提升樓盤價(jià)值從而不斷提升項(xiàng)目基礎(chǔ)售價(jià)是高端項(xiàng)目銷售技巧之一。 "龔敏分析道。但是高端項(xiàng)目價(jià)格愈演愈烈的格局正在加速,這會對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生房價(jià)過快上漲示范效應(yīng)。 "里面會有一定的區(qū)域泡沫產(chǎn)生。 "

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