近日，浙江溫州市出臺(tái)《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》），明確12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可上市交易，其中對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)兩類，特別強(qiáng)調(diào)了要“依法交易”。該《辦法》將于今年10月1日起施行。

這一政策出臺(tái)，受到社會(huì)各界的關(guān)注。國(guó)土部新聞發(fā)言人日前透露，目前國(guó)土部并沒有形成相關(guān)指導(dǎo)文件。盡管如此，各地就農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索已經(jīng)廣泛展開，其中也包括宅基地流轉(zhuǎn)。

試點(diǎn)只在農(nóng)村進(jìn)行

根據(jù)《溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，溫州產(chǎn)權(quán)交易的收益、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的交易收益，應(yīng)當(dāng)納入本集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)，實(shí)行統(tǒng)一管理，并用于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利分配、社會(huì)保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)；而農(nóng)村個(gè)人產(chǎn)權(quán)的交易收益，歸個(gè)人所有。

實(shí)際上，一直以來，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)民私有房屋的買賣、轉(zhuǎn)讓限制嚴(yán)格，禁止轉(zhuǎn)讓給外村村民和非農(nóng)業(yè)戶口居民。有分析認(rèn)為，《辦法》為溫州的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了法規(guī)依據(jù)，有望規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為。

亞太地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，溫州此次土改的最大突破在于，農(nóng)屋從村級(jí)交易擴(kuò)展到縣域交易，同時(shí)允許宅基地在非城鎮(zhèn)戶籍中流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村空置土地，增加土地供應(yīng)量、提高農(nóng)民收入。

申銀萬(wàn)國(guó)研報(bào)認(rèn)為，過去十幾年來，我國(guó)所推動(dòng)的城鎮(zhèn)化更大程度上屬于土地城鎮(zhèn)化。為實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，必須進(jìn)行土地改革。通過集體土地特別是宅基地的流轉(zhuǎn)，一方面可以為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供稅收等資金來源，另一方面可以使農(nóng)村人口獲取土地增值收益，提高農(nóng)村人口的購(gòu)買力。

和外界的樂觀預(yù)期不同，謝逸楓表示，溫州農(nóng)用房、小產(chǎn)權(quán)房量巨大，一旦允許上市流轉(zhuǎn)后，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)房源繼續(xù)增加，導(dǎo)致更多空置房，有可能刺破溫州的房地產(chǎn)泡沫。

“目前來看，這種試點(diǎn)方案可能只在農(nóng)村里進(jìn)行，而不能擴(kuò)展到城鎮(zhèn)里。”謝逸楓向記者表示，集體土地沒有使用年限，一旦上市后，如何計(jì)算？上市交易后，交易所得歸誰(shuí)所有？“一連串的問題都在于，目前我國(guó)土地制度、產(chǎn)權(quán)制度仍不完善。”

城鎮(zhèn)居民仍不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房

溫州的土地制度政策出臺(tái)后，受到社會(huì)各界的關(guān)注。溫州市農(nóng)辦近期對(duì)一些敏感問題進(jìn)行了解釋。

城市里的人能到農(nóng)村買房子嗎？對(duì)這個(gè)問題，溫州市農(nóng)辦表示，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村房屋所有權(quán)怎么交易？溫州市農(nóng)辦對(duì)此作出解釋：農(nóng)村房屋所有權(quán)也就是農(nóng)房的交易，因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)為集體所有，根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)，只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行交易，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)房交易是不能辦理相應(yīng)的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

9月3日，國(guó)土資源部新聞處處長(zhǎng)謝暉表示，目前，關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，國(guó)土部并沒有向地方政府下發(fā)過這一文件。

有消息人士稱，雖然目前沒有形成最終的指導(dǎo)文件，但各地就農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索已經(jīng)廣泛展開，其中也包括宅基地流轉(zhuǎn)。謝逸楓說，由于當(dāng)前法律障礙尚未完全破除，各地政府又無(wú)明確文件可依，土地制度改革的進(jìn)展可能低于外界預(yù)期。