李廣軍 攝

房齡計(jì)算要當(dāng)心，一不小心就被“套”。近期，有買(mǎi)家反映，購(gòu)買(mǎi)的房改房房產(chǎn)證顯示從2005年開(kāi)始計(jì)算土地使用權(quán)，而實(shí)際房齡是按圖紙測(cè)繪時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，已經(jīng)超過(guò)20年，因此，該買(mǎi)家貸款被拒。

老房“裝嫩”年齡被算錯(cuò)

據(jù)這位廣州市民李女士（化名）介紹，她的手頭有兩套房，其中一套若干年前商貸過(guò)，早就還清了，另一套正在公積金貸款中。“之前我和我老公都一直以為所有銀行都是不認(rèn)公積金貸款的，也就是說(shuō)就是我有一套還在公積金貸款中，但是還是可以做一套四成的商貸，所以就把以前商貸還清的那套房賣(mài)了，買(mǎi)一套學(xué)位房”，她說(shuō)，我們先賣(mài)房，簽了網(wǎng)簽之后就開(kāi)始看房子，看了兩個(gè)星期后就相中了一套老房子，“這套房是以前的私房來(lái)的，看了格局也還行，而且還是框架結(jié)構(gòu)的，中介說(shuō)可以貸款，就下訂了”，結(jié)果讓她意想不到的事情發(fā)生了。

李女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)看了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證顯示是2005年開(kāi)始算70年土地使用權(quán)，所以以為房齡是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始算的，“結(jié)果我們錯(cuò)了，錯(cuò)得很離譜，悲劇就是這樣開(kāi)始的”。她此前咨詢的結(jié)果是，現(xiàn)在只有中信和郵政儲(chǔ)蓄是可以做除公積金以外的二套房的商貸，其他銀行都不行，所以選擇了中信。銀行是看實(shí)際房齡的，實(shí)際房齡怎么看，是看房產(chǎn)證上的圖紙測(cè)繪的時(shí)間開(kāi)始算。“我看中的這套房是1990年測(cè)繪的，所以實(shí)際房齡就算23年了。超過(guò)20年房齡的，中信和郵儲(chǔ)都不能貸款”，由于賣(mài)家急著用錢(qián)，李女士在做按揭前就已經(jīng)給了首期款，拿不到貸款的結(jié)果就是“我們現(xiàn)在要到處借錢(qián)付全款”。

樓齡和使用年限易弄混

據(jù)了解，很多人都會(huì)把樓齡和使用年限弄混。業(yè)內(nèi)人士介紹，樓齡是指這個(gè)樓從建成到目前的一個(gè)年限，就是樓的實(shí)際真實(shí)的年齡；使用年限是在房管局交了土地出讓金之后開(kāi)始的70年。目前很多銀行不接收20年以上的樓齡的貸款。樓齡和使用年限一般商品房和房改房是剛好相反的，商品房是從拿地的時(shí)候算70年了，房改房是從交土地出讓金的時(shí)候才開(kāi)始算的，所以和實(shí)際的樓齡很多時(shí)候都是有出入的。也就是說(shuō)，房改房的年齡特別容易被算錯(cuò)，買(mǎi)家極易因此“中招”。

也有買(mǎi)家擔(dān)心，按照這樣計(jì)算的話，要不了幾年，老城區(qū)大部分房改房和私房都是過(guò)了20年的，在購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房的時(shí)候，豈不是商貸無(wú)路？要是已有一套房在做公積金貸款的話，“那就別想通過(guò)按揭來(lái)買(mǎi)二套學(xué)位房了？”

業(yè)內(nèi)人士提醒，要買(mǎi)房，特別是要買(mǎi)老城區(qū)房改房或者私房的買(mǎi)家，一定要看一下房產(chǎn)證圖紙的測(cè)繪時(shí)間，因?yàn)榉扛姆亢退椒恳话愣际茄a(bǔ)了地價(jià)之后再買(mǎi)賣(mài)的，所以土地使用年限一般都會(huì)比實(shí)際的樓齡要晚開(kāi)始，而銀行是按照實(shí)際樓齡來(lái)貸款。如果打算要買(mǎi)這些老房子的，請(qǐng)確保可以使用公積金貸款，因?yàn)楣e金可以貸30年以下樓齡的房子。

房貸卡住不少學(xué)位房換房“脖子”

顧女士在婚前用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套老城區(qū)小房子，她的丈夫在婚前也以個(gè)人名義貸款購(gòu)置了廣州郊區(qū)一套110平方米的房子，目前，二人居住在這套大房子里?；楹?年，因?yàn)樾『⒔瞪?，夫婦二人開(kāi)始著手準(zhǔn)備學(xué)位房，打算把目前住的房子賣(mài)掉，換一套城區(qū)帶學(xué)位的二手房。然而，因?yàn)?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，導(dǎo)致顧女士夫婦即使賣(mài)掉房子，也仍然算是第三套房產(chǎn)，無(wú)法貸款。學(xué)位房的換房計(jì)劃就此被卡住了“脖子”。

顧女士這樣的情況并不少見(jiàn)。對(duì)于這種情況，按揭公司業(yè)務(wù)經(jīng)理分析指出，最好的方法是，夫婦倆先湊錢(qián)或求助于親戚朋友將其中一套房子的貸款還清，并贖契。然后在市場(chǎng)上賣(mài)掉房子來(lái)還向親戚朋友借來(lái)“過(guò)橋”用的資金費(fèi)用。按照目前廣州的公積金政策，二套房首付至少六成，利率上浮10%。貸款額度方面，個(gè)人申請(qǐng)最高貸款額度為50萬(wàn)元，夫妻雙方共同申請(qǐng)最高貸款額度為80萬(wàn)元?；榍案髯苑謩e申請(qǐng)過(guò)一次公積金貸款，賣(mài)掉一套房子并還清貸款后，公積金貸款依然可以使用，只要使用好公積金貸款，學(xué)位房換房還是可行的。

南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾