雖然軌交房概念不斷被熱炒，但怎樣才能挑選到貨真價(jià)實(shí)的軌交房呢？詳細(xì)考察軌交線路及其周邊具體情況是一方面，綜合各方因素來(lái)選取購(gòu)房目標(biāo)也仍然是關(guān)鍵。

文／本刊記者 徐卓航

如今，“軌交房”早已逐漸成為大城市購(gòu)房的一大熱點(diǎn)。由于各個(gè)城市軌道交通的逐步開通、完善、連綿交錯(cuò)，是否位于軌交站點(diǎn)附近、是否方便換乘已成了人們判斷房屋交通便利與否的一大標(biāo)準(zhǔn)。

在一些軌交線剛剛建起或正在建造的城市，規(guī)劃中的沿線和站點(diǎn)附近的樓盤就已“軌交”概念迭起、價(jià)格水漲船高；而在北京、上海這樣軌交已較為發(fā)達(dá)的城市，多線交匯、零換乘等“進(jìn)階要求”又成了許多人的目標(biāo)。然而，隨著軌道交通一天天的增多，“軌交房”也開始漫天而來(lái)，這些軌交房是否都一樣有購(gòu)買價(jià)值呢？

站點(diǎn)距離需實(shí)測(cè)

目前，市面上所說(shuō)的“軌交房”往往輻射半徑非常大。對(duì)一般上班族而言，從小區(qū)步行到地鐵站時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的，才算得上是一個(gè)比較“優(yōu)質(zhì)靠譜”的軌交房。而許多打著“軌交房”旗號(hào)的樓盤，卻總是處于走路嫌遠(yuǎn)、公交不便、打車?yán)速M(fèi)的尷尬位置上，在實(shí)際出行中仍需要依靠自行車、短駁公交等方式解決“最后一公里”的問(wèn)題。即使是在號(hào)稱要區(qū)區(qū)通軌交、都是“軌交房”的上海，一些廣告語(yǔ)中寫著“雙線交匯”、“三線通車”等字樣的樓盤，實(shí)際考察下卻發(fā)現(xiàn)從小區(qū)到無(wú)論哪條線都有那么一段不長(zhǎng)不短、不尷不尬的距離，著實(shí)讓人哭笑不得。

再嚴(yán)格一些來(lái)看，對(duì)于某些大型社區(qū)內(nèi)那些不靠近軌交站點(diǎn)的房子來(lái)說(shuō)，有時(shí)從自家樓下走到靠近軌交站的小區(qū)邊門也許就要走5~10分鐘甚至更多，再多走上一段去地鐵站，也就稱不上多方便了。因此，在選購(gòu)“軌交房”時(shí)，購(gòu)房者一定要根據(jù)自身的需要和出行習(xí)慣來(lái)實(shí)地考察所選樓盤與軌交線路的距離，包括具體行走路線安全便捷與否、上下班時(shí)的路況等細(xì)節(jié)也可以一一明確。

當(dāng)然，距離上也并非是越近越好，距離過(guò)近會(huì)帶來(lái)人流擁擠、噪音等問(wèn)題?？紤]到目前軌交站點(diǎn)位于道路交錯(cuò)處居多、擁有多個(gè)出入口的設(shè)計(jì)，實(shí)地多往返查探幾次才能把距離問(wèn)題測(cè)算清楚。

建設(shè)規(guī)劃有變數(shù)

不過(guò)，不管是一手房還是二手房，由于目前各個(gè)城市的軌道交通普遍都處于不斷規(guī)劃、不斷新建的進(jìn)程當(dāng)中，因而許多“未來(lái)的軌交房”往往在購(gòu)買時(shí)還無(wú)法看出其今后實(shí)際的距離、出行情況，而只能依靠一些規(guī)劃中的方案資料來(lái)判斷。那么，購(gòu)房者就需要注意，建設(shè)規(guī)劃都是有一定變數(shù)的。

可以看到，目前國(guó)內(nèi)的城市規(guī)劃都有一定的階段性和變化性，對(duì)于軌道交通的建設(shè)也是如此。上海近日最新開通了11號(hào)線的2期工程，而在規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中，不少站點(diǎn)的實(shí)際位置、能否與交匯線換乘都有若干次的修改和變動(dòng)。對(duì)于那些早早地就買好了沿線樓盤的人來(lái)說(shuō)，到手的“零換乘”也許就突然成了“最后一公里”，難免有點(diǎn)吃啞巴虧的嫌疑。

甚至于，一些站點(diǎn)在建設(shè)時(shí)遇到開挖、架線等影響沿街樓盤的情況，往往誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。另外，再長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將來(lái)更多規(guī)劃外的新線路出現(xiàn)，并由于換乘等問(wèn)題而使原來(lái)站點(diǎn)的格局發(fā)生變化的情況也可能發(fā)生。因而，對(duì)于在軌交規(guī)劃建設(shè)初期就購(gòu)買有“軌交房”概念的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)充分考慮到相關(guān)規(guī)劃出現(xiàn)變動(dòng)的可能性，避免盲目購(gòu)買造成后悔。

價(jià)格走勢(shì)要考察

在價(jià)格走勢(shì)方面，購(gòu)房者也可以進(jìn)行一些分析和考察，從而避免在概念熱炒時(shí)過(guò)于集中地與別人“搶購(gòu)”軌交房。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)的報(bào)告分析，軌交房漲價(jià)一般會(huì)有幾個(gè)階段漲幅特別明顯，第一階段是規(guī)劃通過(guò)時(shí)，第二階段是開工時(shí)，最后一個(gè)階段就是軌交通車時(shí)。尤其是第一和第三階段房?jī)r(jià)可能會(huì)有“質(zhì)”的飛躍，有時(shí)甚至?xí)蟹抢硇缘膬r(jià)格跳高，并且多半還會(huì)透支后期上漲空間。因此，購(gòu)房者在選擇軌交房時(shí)就可以盡量避開這些時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以買到價(jià)格相對(duì)合理的房子。

不同區(qū)域分布上對(duì)價(jià)格的變化和走勢(shì)也會(huì)有不同，如大城市較為外圍的區(qū)域，由于軌交線路通車不多、前往市內(nèi)的其它途徑較少，軌交因素對(duì)于附近樓盤房?jī)r(jià)的支撐作用相對(duì)會(huì)較為顯著（高于板塊內(nèi)同類均價(jià)），且具有連續(xù)性影響，這類小區(qū)的購(gòu)房者倘若碰到心儀小區(qū)，并對(duì)價(jià)格持認(rèn)可態(tài)度的話，則可以考慮及時(shí)果斷地出手。

綜合評(píng)分仍關(guān)鍵

最后，購(gòu)買軌交房還要時(shí)刻提醒自己，軌交線路通過(guò)與否、站點(diǎn)距離遠(yuǎn)近只是影響該小區(qū)出行便利程度的因素之一，而交通便利與否也僅僅是樓盤好壞的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。因而，對(duì)于那些剛需的、改善型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房屋的綜合評(píng)分仍然十分關(guān)鍵，切勿為了“軌交”的概念而舍棄其它要素。

周邊配套成熟、完善與否就是另一個(gè)非常重要的、影響生活質(zhì)量的要素。應(yīng)該說(shuō)，軌交站點(diǎn)附近確實(shí)往往更容易聚集起完善的配套，但絕不能一概而論。一方面，一些區(qū)域原本就有較完善的配套及分布，軌交線路的開通有時(shí)并不能產(chǎn)生大的改變；另一方面，軌交線路的站點(diǎn)相鄰距離有近有遠(yuǎn)，相應(yīng)的配套（如商務(wù)樓、城市綜合體）不可能站站都有，不同站點(diǎn)之間本身也會(huì)有非常大的差異。

相類似的，包括房屋所在的學(xué)區(qū)問(wèn)題、樓盤本身的品質(zhì)問(wèn)題、綜合的性價(jià)比問(wèn)題等等等等，購(gòu)買軌交房時(shí)一定要綜合多方面來(lái)考慮并打分，不然就容易以偏概全，得不償失。另外，購(gòu)房者還可以結(jié)合自身的購(gòu)房、換房計(jì)劃，多關(guān)注眼下而非看不見摸不著的未來(lái)。將來(lái)，隨著樓市的進(jìn)一步變化，軌交線路的進(jìn)一步延伸和交匯，許多當(dāng)下覺得“至關(guān)重要”的因素到那時(shí)也就未必如此了。即使是考察軌交線路本身，每一站、每一段都會(huì)不盡相同，如周邊的房屋租金高低、上下班高峰時(shí)是否有座位、是否能擠上車等等，有時(shí)就不必過(guò)于執(zhí)著了。