本刊特約記者 喬磊（發(fā)自洛杉磯）

中國將嘗試推展老年人養(yǎng)老的“住房反向抵押”金融產(chǎn)品。這種美國式或西方式的“以房養(yǎng)老”能否在中國入鄉(xiāng)隨俗，關(guān)鍵要看人們思維能否轉(zhuǎn)變，以及在實行這一養(yǎng)老方式中政府能否做到有效的監(jiān)督和提供相應(yīng)的保險。

住房是老人收入來源最后防線

根據(jù)美國消費者金融保護(hù)局2012年向國會提交的報告，2009年，62歲以上屋主的家庭財富55%是在住房資產(chǎn)上。美國獎勵金融機構(gòu)所做的調(diào)查顯示，如今在50歲至70歲的人群中，有47%的人欲用住房凈值來增加退休后的收入，這也是人們常說的“以房養(yǎng)老”。當(dāng)然，美國人的退休體系更注重增加401K和個人儲蓄賬戶的退休基金積累，而住房往往被視為退休后收入來源的最后一道防線。

以房養(yǎng)老在利用住房來增加收入上至少有三種方式，第一，住房出租賺取租金，這不牽涉到住房抵押的問題。在這一點上美國人的觀念比中國人要開放得多。中國人多利用第二套房出租，而美國人只有一套房也出租。通常住房會有3至4個臥房，老兩口睡一個房應(yīng)當(dāng)不會擁擠，剩下的臥房就可以用于出租。這不叫引狼入室，而是以房養(yǎng)老。第二，將住房賣掉，獲得資金后搬到房價較低的地區(qū)或是買下小一點的住房，賣掉老房和購入新房之間的差價就可以用來作為退休后的生活費用。第三，如果只有一套住房，既不想折騰又能利用現(xiàn)有住房獲得收入，反向抵押貸款則是一種解決方式。反向抵押貸款在老年人以房養(yǎng)老獲得資金上要比住房凈值貸款容易，因為這是政府專為老年人擔(dān)保的貸款項目，而缺點是住房反向抵押貸款的成本要比住房凈值貸款要高。

美國“住房反向抵押”市場現(xiàn)狀

美國推出的住房反向抵押貸款是專門為老年屋主提供的一種貸款，其目的是希望中低收入的老年人通過對住房資產(chǎn)的抵押，能夠獲得一定的收入并使晚年生活過得更舒適。所謂的住房反向抵押貸款指的是屋主將付清全部債務(wù)的住房抵押給金融機構(gòu)，然后可以一次性或是按月獲得資金。對于從金融機構(gòu)獲得的資金，屋主不需要分期償還，但貸款的利息會加到貸款額中，屋主仍需繳納房地產(chǎn)稅和支付房屋保險。金融機構(gòu)在評估住房市值后，會按照一定比例，比如市值的60%或70%作為貸款給屋主的最大額度。如果屋主在獲得住房反向抵押貸款后想賣掉房子，則需要償還貸款和利息。

由于住房反向抵押貸款只提供62歲以上的屋主，因此目前美國住房反向抵押貸款市場規(guī)模并不大。在有資格獲得住房反向抵押貸款的老人屋主中，只有不到3%的人使用了住房反向抵押貸款。美國最早出現(xiàn)住房反向抵押貸款是在1961年，但發(fā)展非常緩慢，從1990年到2000年的10年間每年使用住房反向抵押貸款的老年屋主不到10000人。2002年，使用住房反向抵押貸款的老年屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押貸款的老年屋主數(shù)量達(dá)到一個高峰，當(dāng)年有11.5萬老年屋主獲得了住房反向抵押貸款。2010年后使用住房反向抵押貸款開始大幅下滑，2011年美國獲得住房反向抵押貸款的屋主人數(shù)為7.2萬人。從1990年到2011年，全美共有74萬老年屋主使用了住房反向抵押貸款。美國老年人利用住房反向抵押貸款一共可獲得多少資金呢？從該項目創(chuàng)立到2011年，老年屋主的住房價值為1660億美元，而這些屋主可獲得的資金為1140億美元（未經(jīng)過通貨膨脹調(diào)正）。不過，相關(guān)的報告認(rèn)為，住房反向抵押貸款前景可觀，因為美國嬰兒潮一代正開始步入退休的高峰期。在4300萬嬰兒潮一代家庭中有3200萬戶家庭擁有住房，住房凈值的中位價值為10.8萬美元。

住房反向抵押貸款有何特點

在美國，住房反向抵押貸款需要有政府部門作擔(dān)保，以保證屋主和貸款機構(gòu)權(quán)益不受到傷害。1988年里根總統(tǒng)簽署法案，授權(quán)聯(lián)邦住房管理局為住房反向抵押貸款擔(dān)保，從此以后住房管理局擔(dān)保的住房反向抵押貸款項目成為這一貸款項目的主體。目前美國金融市場從事非政府擔(dān)保住房反向抵押貸款的金融機構(gòu)少之又少，而且項目比較簡單。例如世代貸款公司貸款條件為：借貸人年齡要在62歲以上，最高貸款額600萬美元，采用大筆資金領(lǐng)取方式，貸款年利率為8.875%。那么聯(lián)邦住房管理局的住房反向抵押貸款擔(dān)保（也可以說成是保險）在維護(hù)貸款機構(gòu)和消費者利益上要做點什么呢？首先是保障屋主的利益，屋主即使生前獲得的資金超過住房市值，政府保險都會把這個窟窿填滿。如果貸款機構(gòu)破產(chǎn)，政府保險將負(fù)責(zé)對屋主的資金提供。其次是保障貸款機構(gòu)的利益，住房賣掉后，不論住房價值縮水多少，貸款機構(gòu)都可獲得原定的住房市值金額。

屋主獲得住房反向抵押貸款金額的最高額度是考慮是否采用這種形式的一個因素。最高貸款額度就是屋主最多能拿到多少錢，這主要依據(jù)屋主的年齡、住房市值等因素決定，美國政府相關(guān)部門的規(guī)定是屋主可獲得最高貸款額度在住房市值的51%至77%之間。所以如何制定比較精確的標(biāo)準(zhǔn)就很重要。如果在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)時參雜人為因素，就可能出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，這在中國更是需要注意的。在領(lǐng)取資金上分兩種情形，一是大額領(lǐng)取，二是按月領(lǐng)??；在貸款利息上有固定利率和浮動利率兩種。調(diào)查的結(jié)果顯示，美國7成獲得住房反向抵押貸款的屋主是采用大額領(lǐng)取資金的方式，他們用這些錢去還債或是干別的事，錢用在日常生活中的較少。正可謂今朝有酒今朝醉，但這樣做的結(jié)果可能會影響老年人以后的生活，錢現(xiàn)在花光了，到需要用錢的時候又沒錢了。