“金九銀十”期間，市場(chǎng)購(gòu)買熱情再次高漲，但限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)影響，使得“房票”顯得格外珍貴。專家建議要改變之前的梯度消費(fèi)觀念，并合理使用“房票”（購(gòu)房資格），當(dāng)然，也要避免為“房票”而鋌而走險(xiǎn)。

文/本刊記者 甄愛(ài)軍

購(gòu)房熱情高漲

張先生決定在最近兩個(gè)月內(nèi)搞定房子。

在上海打拼了近十年時(shí)間的張先生，已經(jīng)完成了原始財(cái)富積累，積攢了將近100多萬(wàn)元。“用這筆錢，可以在外環(huán)線附近購(gòu)買一套80平方米的兩房了。”他這樣盤算著。張先生這段時(shí)間正在看房，只要碰到合適的，就會(huì)出手。

其實(shí)，類似于張先生這樣的購(gòu)房者大有人在。“金九”來(lái)臨，購(gòu)房熱情再次高漲，直接體現(xiàn)在成交連續(xù)放量。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，9月份第二周，上海商品住宅成交量達(dá)到28.56萬(wàn)平方米，創(chuàng)下7月以來(lái)的最高點(diǎn)。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至9月15日，上海市商品住宅成交面積達(dá)到了58.4萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，照此勢(shì)頭發(fā)展下去，今年“金九”最終成交量很有可能達(dá)到120萬(wàn)平方米以上的高位水平，與去年金九的成交量相仿。

此外，包括北京、廣州、深圳等在內(nèi)的一線城市近期成交狀況也出現(xiàn)明顯改善跡象。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月以來(lái)，北京商品住宅成交變得活躍起來(lái)，周成交量在第37周（9月9日至15日，以下同）突破35萬(wàn)平方米；廣州商品住宅在今年第37周成交量達(dá)到17.35萬(wàn)平方米，與前一周持平，但相對(duì)8月最后一周，增幅高達(dá)6成；深圳第37周商品住宅成交量分別為10.14萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)5成。此外，包括成都、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、南京等在內(nèi)的國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市，成交量也有不同程度的上升。

“房票”依然緊缺

而與購(gòu)房熱銷高漲不相適應(yīng)的是，由于限購(gòu)政策并未真正放松，因此“房票”的緊缺程度絲毫沒(méi)緩解。

所謂“房票”，即購(gòu)房資格的形象說(shuō)法。目前絕大多數(shù)中心城市和部分三、四線仍在實(shí)行限購(gòu)政策，規(guī)定本地戶口家庭，只要名下有兩套住宅，就沒(méi)有購(gòu)房資格，更沒(méi)有貸款資格。而外地戶口，必須有社?；蚣{稅證明并且滿一年，才能在當(dāng)?shù)叵拶I一套。限購(gòu)規(guī)定，使得很多具備購(gòu)房實(shí)力的人，因?yàn)槭种袚碛蟹慨a(chǎn)套數(shù)超過(guò)兩套而失去購(gòu)房資格。

雖然近期陸續(xù)有部分三、四線城市開(kāi)始放松限購(gòu)政策，但大面積放松的可能性極小。近期浙江舟山傳出消息稱放松限購(gòu)政策，2013年以前無(wú)論買過(guò)多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以后沒(méi)買過(guò)房的,都可以再買一套。此外，今年8月，溫州放寬限購(gòu)政策，允許購(gòu)買“二套房”。

但業(yè)內(nèi)人士分析指出，這并不能認(rèn)為是限購(gòu)政策放松的前兆。德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，上述地區(qū)適度放松限購(gòu)，最主要還是因?yàn)楫?dāng)?shù)貥鞘械兔?，已?jīng)直接影響到地區(qū)經(jīng)濟(jì)，因此需要通過(guò)政策調(diào)整來(lái)刺激樓市達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。但他進(jìn)一步指出，在整體樓市調(diào)控下政策脫離限購(gòu)而放松的可能性也相對(duì)較小。

而就在不斷有城市傳出放松限購(gòu)措施的時(shí)候，住建部適時(shí)站出來(lái)表示，督察組下月將抵地方急查限購(gòu)、限貸執(zhí)行情況，以防房?jī)r(jià)快速上漲。“這可以看作是政府發(fā)出警示，千萬(wàn)別對(duì)松動(dòng)限購(gòu)政策心存指望。”陸騎麟說(shuō)。

一步到位可考慮

“房票”緊張，這給購(gòu)房者提出了一個(gè)新的命題，即如何用好“房票”？

按照此前市場(chǎng)流行的觀點(diǎn)，雖然購(gòu)房是大宗消費(fèi)，但并不能因?yàn)橘?gòu)房而使得自己的生活品質(zhì)受到影響，因此專業(yè)人士建議采用梯度消費(fèi)的方式，即首次置業(yè)的時(shí)候可以先購(gòu)置小面積的住宅過(guò)渡，等到日后家庭添丁之后再換購(gòu)一套面積稍大一些的住宅；等到財(cái)富積累到一定程度之后再考慮舒適性需求，甚至追求更高層次的居住享受。因此我們這一輩子可能會(huì)面臨三次或以上的購(gòu)房機(jī)會(huì)。而從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這確實(shí)不失為一種行之有效的住房消費(fèi)方式。

但限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施，使得這種辦法失去了價(jià)值。限購(gòu)導(dǎo)致本地居民只有兩次購(gòu)房機(jī)會(huì)，而非本地居民只有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)。而限貸也加大了購(gòu)房成本和難度，比如上浮二套房貸利率1.1倍，首付比例不低于6成，停止三套房貸款等。

要用好“房票”，專家建議購(gòu)房者盡可能考慮一步到位。如果按照之前的住宅消費(fèi)思路，購(gòu)房者可能會(huì)兼顧各種需求，如汽車、旅游等，因此在住宅預(yù)算方面投入不會(huì)很多。但在限購(gòu)、限貸背景下，“房票”有限，多次購(gòu)房成本上升，所以可以投入更多資金用于購(gòu)房，以避免在短時(shí)間內(nèi)再次換房的情形。

還有就是在有限預(yù)算的情況下，盡可能購(gòu)買可改造的住宅。比如有的開(kāi)發(fā)商在房型設(shè)計(jì)上多花了一些心思，包括陽(yáng)臺(tái)等空間能夠充分利用起來(lái)，因此雖然買的是兩房，必要時(shí)可改造為三房。也就是說(shuō)，花兩房的錢，買三房的使用價(jià)值，這也是一種合理使用“房票”的方式。

鋌而走險(xiǎn)不可取

專家提醒說(shuō)，通過(guò)非常規(guī)手段獲得“房票”的做法不可取。

據(jù)了解，目前比較常見(jiàn)的做法主要有三種：第一種是“假離婚”；第二種是用子女的名義去買；第三種則是用別人的名義去買。

“假離婚”這種案例最為常見(jiàn)，一方在獲得 “自由身”之后，只要符合限購(gòu)政策的相關(guān)規(guī)定，便可以購(gòu)買房產(chǎn)。但值得注意的是這種方式往往會(huì)對(duì)夫妻雙方帶來(lái)一定的影響，近期就不斷爆出弄假成真的新聞。

利用子女名義購(gòu)房，曾一度被認(rèn)為是最佳規(guī)避方式。此舉不僅可以避開(kāi)限購(gòu)，而且還可以享受首次購(gòu)房的優(yōu)惠貸款政策，比如享受優(yōu)惠貸款利率，降低購(gòu)房成本。另外，首次購(gòu)房在稅費(fèi)開(kāi)支方面也有所區(qū)別，如購(gòu)普通住房需繳納購(gòu)房款1%~1.5%的契稅，而第二次購(gòu)房契稅稅率為3%。但不可否認(rèn)的是，這種辦法的缺陷也是非常明顯的，因?yàn)檫@相當(dāng)于占用了子女的“房票”，未來(lái)子女購(gòu)房，則會(huì)面臨限購(gòu)尷尬。

還有就是利用朋友甚至陌生人的名義買房。這種辦法是兩人私底下協(xié)商好，房產(chǎn)歸出資者所有，這種看似比較靠譜的做法，其實(shí)隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，兩人之間的協(xié)議，對(duì)兩人之間有效。但這并非意味著出資人對(duì)房產(chǎn)真正擁有處置權(quán)，而一旦產(chǎn)權(quán)登記人背著出資人將房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等，出資人將面臨蛋打雞飛的情形。此外，這種方式還會(huì)為未來(lái)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)麻煩，因?yàn)橐坏┡c產(chǎn)權(quán)登記人失去聯(lián)系，物業(yè)轉(zhuǎn)讓將變得困難重重。