在房產(chǎn)交易過程中，約有90%的買家會選擇貸款買房。但從今年5月份以來，贛州與全國很多城市一樣，銀行紛紛收緊放貸規(guī)模，并陸續(xù)停辦二手房貸款業(yè)務，對二手房市場造成巨大沖擊。

    銀行 額度收緊 普遍停貸

    按照市場規(guī)律，銀行信貸額度通常是“年初松、年底緊”，上半年貸款增速較快勢必會造成下半年額度緊張。尤其是今年新“國五條”出臺后，贛州二手房交易量激增，在短短一個多月的時間內(nèi)消耗了大量信貸額度，造成很多銀行無錢可放。

    據(jù)筆者走訪了解，如今，在贛州中心城區(qū)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等國有銀行已明確叫停二手房貸款，交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等商業(yè)銀行也從4月份開始調(diào)整金融政策及方向，陸續(xù)停止受理二手房貸款業(yè)務，即便是目前仍會受理二手房貸款申請的建設銀行和郵政儲蓄銀行，也提高了審核門檻，對房齡及貸款人信用、資質(zhì)等條件的審核都更為嚴格，且審批、放款周期大大拉長。

    對于銀行集體停辦二手房貸款業(yè)務的原因，受訪的多家銀行信貸經(jīng)理均表示，銀行信貸額度非常緊張，做一手房貸款和企業(yè)經(jīng)營性貸款業(yè)務都不夠用，根本沒多余的款放給二手房客戶。

    買家 貸款難 很無奈

    想貸款買房，卻無款可貸，這是近幾個月來很多購房者所面臨的尷尬。

    面對貸款難，本想在二手房中“淘寶”，買一套精裝小戶型作過渡房的小胡表示很是無奈。據(jù)小胡介紹，從去年底開始，她一直在看房，終于在今年7月份看中了一套位于章江新區(qū)的精裝小兩房，總價52萬元，地段、環(huán)境、戶型和裝修風格都是她非常滿意的，本想按揭貸款買下這套房，但跟房東面談時，房東表示急用錢，銀行放款太慢，希望她一次性付款，價格可以再減2萬元。盡管房東主動降價，房子的性價比很高，但對于手頭積蓄只有十幾萬元的她來說，一次性付款的缺口太大，最終只好放棄了。

    跟小胡一樣，很多買家正遭遇貸款難的無奈。從今年第二季度以來，各銀行對二手房貸款的審核要求越來越嚴，放款時間也越來越慢。在一季度，上世紀90年代初的老房子還能申請貸款，而從5月份開始，銀行都紛紛提高房齡要求，要求1997年以后的房子才能申請住房按揭貸款。即使房齡和貸款人資質(zhì)等條件符合，放款時間也越來越長，原本只用等一個月左右就能拿到貸款，如今要等三四個月才有音信，沒法付全款的買家只能苦等。

    賣家 房難賣 很苦惱

    與買家想買房，款難貸的無奈相比，很多二手房賣家則面臨著房難賣，資金難回籠的苦惱。

    劉先生有一套閑置的四房兩廳住宅，早在去年上半年就有很多中介業(yè)務員建議他賣掉這套房子，因為當時房子在出租，手頭資金也充裕，沒在意賣房的事。到今年8月，劉先生需要一筆資金投資新項目，便計劃將房子出售?？少u了近兩個月，有意向的買家很多，可以全款購房的人卻寥寥無幾，最后，他不得不一再讓步，降價15萬元賣給了一次性付款的買家。

    受貸款難的影響，很多急需用錢的二手房賣家不得不主動降價拋售，單套房源降價幅度從幾萬元至幾十萬元不等。即便如此，那些手頭持有大戶型、高總價房源的房東仍面對主動降價卻難脫手的苦惱，畢竟在連銀行都缺錢的市場背景下，碰到有能力全款支付房款的買家的幾率非常低。

    中介 業(yè)績下滑 壓力大

    “在3月份，我一個月簽了9個單，可這幾個月，我每月只簽二三個單，還是店里業(yè)績最好的，業(yè)務很難做。”談到最近業(yè)績時，位于贛州市長征大道的某二手房中介門店業(yè)務員小李頗為感慨地說。

    貸款難，成交少，壓力大，是當前贛州二手房中介機構(gòu)共同面臨的生存現(xiàn)狀。據(jù)位于贛州市健康路某中介門店的業(yè)務員小王介紹，10月已經(jīng)過去20多天，他還沒有賣出一套房子，只做了1個租單，壓力很大。與小王一樣，近幾個月以來，很多二手房中介機構(gòu)的業(yè)務員一個月賣不出一套房子，一個門店十幾個業(yè)務員1個月僅能賣出一兩套房子，簽幾個租單，連店租和人員工資都賺不回。

    款難貸，房難賣，客戶流失，從業(yè)人員紛紛抱怨“壓力山大”。在重重壓力下，越來越多二手房中介機構(gòu)調(diào)整經(jīng)營思路，擴大業(yè)務范圍，將二手房推售重點轉(zhuǎn)向商務寫字樓、店面等可以利用商業(yè)貸款的房源，或由原來單一的二手房租售轉(zhuǎn)向銷售代理新建商品房，以求能在一手房市場中分得一杯羹。

    市場 成交量銳減 后市不樂觀

    受二手住房貸款門檻提高，貸款難度加大，放款周期延長等因素影響，近期的贛州二手房市場，買家不敢買，賣家不敢賣，市場觀望氣氛漸濃，毀約、跑單等交易糾紛增多，成交量明顯下滑。

    據(jù)一位有著十余年二手房交易經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士透露，近幾個月贛州二手住宅交易量萎縮近一半，且在目前成交的二手住宅中，以中低價房源為主，單價超過7000元/平方米，總價超過80萬元的房子很難成交。因為二手房貸款門檻高，放款慢，買家更愿意選購貸款更便捷、快速的新建商品房。

    對于贛州二手房市場后期發(fā)展前景，多位業(yè)內(nèi)人士表示不容樂觀。原因在于在金融政策從嚴、資金面趨緊的情況下，銀行會將有限的額度用在消費貸款、小微企業(yè)貸款等收益更高的領(lǐng)域，壓縮利率微薄的房貸業(yè)務；另一方面，由于今年贛州城區(qū)新項目增多，新建商品房供應量增加，一些在二手房市場碰釘子的買家，會轉(zhuǎn)向購買性價比高、貸款快速的一手房。僅這兩個方面因素影響，二手房市場必將受到?jīng)_擊，二手房交易量或?qū)⒊掷m(xù)下滑。