近日，我市地稅、房管、物價(jià)三部門聯(lián)合發(fā)布公告稱，12月1日開始，調(diào)整贛州中心城區(qū)存量房（俗稱“二手房”）交易稅務(wù)征管措施，即啟用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，應(yīng)用相應(yīng)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量住房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格，同時(shí)明確存量非住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。業(yè)界人士普遍認(rèn)為，這一新措施有利于進(jìn)一步營造公平的納稅環(huán)境，有效促進(jìn)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。隨著新措施的推行，二手房交易中長期盛行的“陰陽合同”行為將受到遏制。

    二手房交易“陰陽合同”盛行

    據(jù)市地稅局有關(guān)人士介紹，贛州中心城區(qū)二手房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格，近年來一直運(yùn)用2007年所確定的基準(zhǔn)價(jià)和在上手價(jià)格基礎(chǔ)上上浮15.8%（即“組稅價(jià)格”）的方法核定，按申報(bào)價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)、“組稅價(jià)格”三者孰高的原則確定，2007年基準(zhǔn)價(jià)最高的也就是每平方米1000元左右。如此一來，很多人在實(shí)際交易中為了逃避稅負(fù)，就采用“陰陽合同”的形式進(jìn)行，讓合同中所寫的成交價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，使得計(jì)稅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)。而采取“組稅價(jià)格”核定計(jì)稅價(jià)格，又使上手買入價(jià)格高的人覺得稅負(fù)不太合理。這兩種現(xiàn)象在一定程度上造成了稅負(fù)不公平，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來不良影響。

    為了避免“陰陽合同”與稅負(fù)不公的問題，近年來，全國各地普遍采用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量住房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格，并取得了顯著的成效。為此，我市有關(guān)方面根據(jù)《征收管理法》及省有關(guān)部門文件精神，并報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，決定推行新措施，對(duì)存量住房交易應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估計(jì)稅價(jià)格，同時(shí)對(duì)存量非住房交易最低計(jì)稅價(jià)格隨市場(chǎng)行情進(jìn)行了一定調(diào)整。

    新措施對(duì)計(jì)稅價(jià)格確定五原則

    全國各地普遍采用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，是對(duì)房地產(chǎn)的物業(yè)管理狀況、建筑年代、配套設(shè)施、地域環(huán)境等信息進(jìn)行綜合采集，并由專業(yè)評(píng)估公司科學(xué)建模，最后由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)單套估價(jià)。我市的這一新措施，適用范圍和對(duì)象為贛州中心城區(qū)范圍內(nèi)各類存量住房交易。為了做好評(píng)估建模，地稅等有關(guān)方面專門組織專業(yè)人員，在中心城區(qū)進(jìn)行了全范圍的信息采集，確定了新措施的內(nèi)容并將建立異議處理機(jī)制。

    新措施計(jì)稅價(jià)格原則共有5條：一是住房類，納稅人申報(bào)的交易價(jià)格不低于存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)評(píng)定價(jià)格的，按申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格，否則按存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)評(píng)定價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；二是非住房類，以《贛州市中心城區(qū)存量非住房交易最低計(jì)稅價(jià)格》確定基準(zhǔn)價(jià)，納稅人申報(bào)的交易價(jià)格不低于基準(zhǔn)價(jià)的，按申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格，否則按基準(zhǔn)價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格；三是經(jīng)法院裁定、判決，仲裁機(jī)構(gòu)裁決的，以司法裁定的價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；四是經(jīng)具有合法資質(zhì)拍賣機(jī)構(gòu)依法公開拍賣的，以拍賣價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；五是法律法規(guī)另有規(guī)定的，按規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅價(jià)格。

    實(shí)施初期計(jì)稅價(jià)格適當(dāng)下浮

    對(duì)于一些市民的“新政必漲”擔(dān)憂，市地稅局有關(guān)部門人士在接受記者采訪時(shí)明確說，新措施目的是為了科學(xué)、公平、合理核定計(jì)稅價(jià)格，而且為了讓市場(chǎng)有個(gè)承受過渡期，有關(guān)方面還會(huì)在初期對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)下浮。而就新措施本身來看，實(shí)施后有些情況還會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)下降。他舉例說，去年買的每平方米8000元的新住房，如果現(xiàn)在出手，計(jì)稅價(jià)格將按“組稅價(jià)格”計(jì)，會(huì)高于8000元；如果在新措施實(shí)施后出手，加上“適當(dāng)下浮”，計(jì)稅價(jià)格一般就不會(huì)超過每平方米8000元，實(shí)際會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。而在三部門確定的 “存量非住房交易最低計(jì)稅價(jià)格”中，記者也發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)很多地段的商業(yè)用房基準(zhǔn)單價(jià)，也比現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)低。

    正因?yàn)槠渥非罂茖W(xué)、公平、合理目的，房產(chǎn)業(yè)很多人士認(rèn)為，新措施實(shí)施后，中心城區(qū)二手房交易中長期盛行的“陰陽合同”避稅行為將受到遏制，這也勢(shì)必給中心城區(qū)的二手房行業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。

    記者采訪時(shí)，市地稅局有關(guān)人士還說，新措施近日已經(jīng)以公告形式在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布，想詳細(xì)了解的市民可登錄三部門官網(wǎng)查詢。