中國江西網(wǎng)訊 最近，部分城市房價的波動引發(fā)關(guān)注，房價今年是漲是跌？我省城市住宅市場處于一個什么階段？記者從江西省價格鑒定監(jiān)測管理局獲悉，為及時掌握房地產(chǎn)市場變化和價格走勢，近日我省在11個設(shè)區(qū)市開展了住房市場情況調(diào)查。根據(jù)對九江市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市城區(qū)居民購房面積占49.29%。同時，去年國慶后至今年1~3月中旬，贛州市二手房成交量銳減，1~3月中旬只有去年同期的10~20%，且基本是現(xiàn)金支付，是十多年來未遇的。

　　據(jù)了解，2013年底，九江市中心城區(qū)商品住房可售房源面積172.76萬m²、16045套，按2013年成交量推算，房源可滿足一年的成交量；贛州市中心城區(qū)商品住房可售面積132.07萬m²，為歷史最高位。商品房庫存較充裕，市場預(yù)期較穩(wěn)定。

制圖/楊琴

　　九江贛州近期二手房成交量銳減

　　去年1~12月，九江城區(qū)二手房住宅買賣成交量41.13萬m²、4677套，同比分別增長45.35%、20.54%。城區(qū)二手房成交價4000~5000元/m²。贛州市1~12月，城區(qū)二手房住宅買賣成交量5000余套，同比增長25%。章江新區(qū)次新房7000元/m²左右，老城區(qū)二手房成交均價5400元/m²。

　　據(jù)贛州二手房中介機構(gòu)介紹，受銀行貸款影響，去年國慶后至今年1~3月中旬，贛州市二手房成交量銳減，1~3月中旬只有去年同期的10~20%，且基本是現(xiàn)金支付，是十多年來未遇的。一是目前二手房按揭基本停止發(fā)放；二是已簽約的用戶，由于銀行貸款額度緊張，貸款遲遲發(fā)放不了，何時發(fā)放也得不到明確答復(fù)；三是已談好的單，由于貸款發(fā)放不了，買賣雙方矛盾不斷，合同難以兌現(xiàn)，造成中介拿不到傭金甚至退還傭金，以致很多中介業(yè)務(wù)員流失，部分二手房中介關(guān)閉。

　　同時，九江市今年2月份，二手房交易量下降，套數(shù)同比、環(huán)比分別下降17.79%、46.81%，成交價基本穩(wěn)定。

　　今年以來贛州尚有4000名業(yè)主在等“貸”

　　省價格鑒定監(jiān)測管理局有關(guān)人士認為，住房市場也存在一定問題。首先，縣（市）房價的上漲速度超過中心城區(qū)。2008~2011年，各設(shè)區(qū)市中心城區(qū)房價上漲較快，縣（市）房價上漲速度低于中心城區(qū)。2013年國慶是房屋交易的一個轉(zhuǎn)折點，國慶黃金周以后，特別是今年1~3月中旬，由于春節(jié)因素影響，加之購房者預(yù)期全國兩會期間，中央政府會明確今年的房地產(chǎn)調(diào)控意見，因此買賣雙方均持觀望態(tài)度；同時，銀行貸款的難度亦明顯增加，使商品房及二手房市場“失血”，成交周期逐漸拉長。

　　記者了解到，今年以來，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴，使得本來財大氣粗的房企日子頗不好過，這是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因。如贛州市中心城區(qū)目前有已審商品房按揭2000戶，貸款金額9.3億發(fā)放不了貸款，還有4000戶按揭待審，涉及按揭貸款金額18個億。開發(fā)商申請貸款49個億，實際只發(fā)放33個億。

　　省價格鑒定監(jiān)測管理局有關(guān)人士認為，保障性住房地域供應(yīng)不平衡。由于部分保障性住房項目選址相對較偏，與市政供水、供暖、電力、燃氣等相關(guān)規(guī)劃銜接不足，單位投資成本較高，導(dǎo)致一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)沒及時跟進，不得不使用臨水臨電，既給業(yè)主造成不便，又沒充分發(fā)揮保障性住房對相關(guān)投資的帶動作用。

　　1~3月中旬我省房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷

　　2014年房地產(chǎn)價格走勢如何？據(jù)了解，2014年新增貸款和社會融資額繼續(xù)增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱，商品房銷售增速將趨緩。1~3月中旬我省房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售與現(xiàn)金回籠帶來較大影響，總體看樓市前景不太樂觀，但房價也不會大起大落。

　　省價格鑒定監(jiān)測管理局透露，當(dāng)前商品房庫存充裕，將保障市場平穩(wěn)。2013年底，九江市中心城區(qū)商品住房可售房源面積172.76萬m²、16045套，按2013年成交量推算，房源可滿足一年的成交量；贛州市中心城區(qū)商品住房可售面積132.07萬m²、為歷史最高位。商品房庫存較充裕，市場的預(yù)期較穩(wěn)定。在全面深化改革的大背景下，市場供需關(guān)系將更趨良性，2014年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。信貸環(huán)境比政策環(huán)境影響更為深遠。首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力，增加購房成本抑制其購房需求，銀行貸款的收緊同時也會給購房者造成成交量下降、房價看跌的市場預(yù)期，延遲其購房決策。去除房地產(chǎn)投資、投機需求，市場與產(chǎn)品分化日趨明顯，房地產(chǎn)市場將由“短缺”向“過剩”轉(zhuǎn)變。

　　省價格鑒定監(jiān)測管理局表示，將加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。如建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售審批和房屋資金網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺，建立監(jiān)管資金和風(fēng)險準(zhǔn)備金保障機制，逐步提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例，并納入專戶管理。適時推行全額監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。