擔(dān)保機(jī)構(gòu) 加拿大抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)是加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC），該公司成立于1944年，是屬于聯(lián)邦政府獨(dú)資擁有的皇家公司，初期的主要職能是建造住房向退伍軍人出售，以及為社會(huì)住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款。1954年，為降低抵押貸款首期付款比例，提高中低收入家庭買房支付能力，加拿大議會(huì)重新修訂《全國住房法》，授權(quán)CMHC向低首付款的抵押貸款提供100％擔(dān)保，以此鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放低首付款的抵押貸款。公司注冊(cè)資本金為2500萬加元，全部來自聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算，目前資產(chǎn)為176億加元。公司總部設(shè)在渥太華，并在蒙特利爾、多倫多、哈利法克斯、卡爾加里和溫哥華五個(gè)城市設(shè)立辦事處，負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)。目前有雇員2000人左右。
　　
　　擔(dān)保費(fèi)率 首期付款是金融機(jī)構(gòu)防范信用風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，如果首期付款比例太低，當(dāng)住房價(jià)格下跌幅度超過首期付款比例時(shí)，貸款資產(chǎn)將超過抵押物價(jià)值，抵押物失去對(duì)貸款的保證作用，因此，首期付款比例成為衡量貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要指標(biāo)，自然就成為確定擔(dān)保費(fèi)率的基礎(chǔ)。CMHC按照首期付款比例確定擔(dān)保費(fèi)率，首期付款比例越高，擔(dān)保費(fèi)率越低，如果首期付款比例超過25％，借款人不必?fù)?dān)保即可獲得貸款。在加拿大，抵押貸款主要有兩類，一類是個(gè)人買房抵押貸款，另一類是出租住房建設(shè)抵押貸款，這兩類貸款的風(fēng)險(xiǎn)不同，后者要高于前者。因此，擔(dān)保費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)也不相同。
　　
　　擔(dān)保費(fèi)用由借款人承擔(dān)，可以一次支付，也可以分期支付。
　　
　　擔(dān)保投資基金 抵押貸款擔(dān)保制度能否安全運(yùn)作，主要取決于收到的擔(dān)保費(fèi)用能否足以償還擔(dān)保損失，因此，對(duì)保費(fèi)的保值增值工作十分重要。CMHC收到保費(fèi)后，把所有保費(fèi)集中起來，設(shè)立擔(dān)保投資基金，用擔(dān)?；鸬氖杖雰斶€可能發(fā)生的擔(dān)保損失。為提高擔(dān)保投資基金的償還能力，CMHC成立擔(dān)保投資基金操作室，專門負(fù)責(zé)擔(dān)?；鸬脑鲋倒ぷ?。20世紀(jì)90年代以前，擔(dān)保基金的投資原則是穩(wěn)健經(jīng)營，主要投資產(chǎn)品是加拿大政府債券。20世紀(jì)90年代以后，擔(dān)?；鸬耐顿Y活動(dòng)日趨市場(chǎng)化，除加拿大政府債券外，還投資外國政府債券及公司債券等。
　　
　　操作步驟 CMHC抵押貸款擔(dān)保主要有以下四個(gè)操作步驟。
　　
　　第一，CMHC和發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議。CMHC根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)、負(fù)債、網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)等方面情況，審查該機(jī)構(gòu)是否具備條件，如果審查通過，該金融機(jī)構(gòu)與CMHC簽訂合作協(xié)議，所發(fā)放的低首付款抵押貸款由CMHC提供人100％擔(dān)保。到1999年，共有137家金融機(jī)構(gòu)和CMHC簽訂了合作協(xié)議。
　　
　　第二，借款人提出申請(qǐng)。如果家庭想要獲得低首付款的抵押貸款，必須向與CMHC簽訂合作協(xié)議的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，申請(qǐng)費(fèi)有兩種，一種是由貸款機(jī)構(gòu)評(píng)估所購住房，申請(qǐng)費(fèi)是75加元，另一種是由CMHC評(píng)估所購住房，申請(qǐng)費(fèi)是235加元。貸款機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)費(fèi)后，連同保費(fèi)一并以轉(zhuǎn)賬形式轉(zhuǎn)給CMHC，存入CMHC擔(dān)保基金賬戶。
　　
　　第三，貸款機(jī)構(gòu)審批。貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的還貸能力、借款人資信狀況、所購住房的價(jià)值和住房市場(chǎng)總體情況，決定是否給借款人發(fā)放貸款。在上述四個(gè)因素中，借款人的還貸能力最為重要，審查還貸能力的指標(biāo)主要有兩個(gè)，一個(gè)是家庭收入與住房消費(fèi)支出比，這里的家庭收入是指稅后收入，住房消費(fèi)支出是指貸款的分期付款額、房產(chǎn)稅、暖氣費(fèi)之和，如果所購住房是高層公寓和排屋，還包括50％的物業(yè)管理費(fèi)。一般這個(gè)指標(biāo)不得超過32％，否則得不到貸款。另一個(gè)指標(biāo)是家庭債務(wù)與家庭收入比，這里的家庭債務(wù)是指所有家庭債務(wù)，包括抵押貸款、汽車貸款和信用卡貸款等，一般指標(biāo)不得超過40％，如果超過40％的話，金融機(jī)構(gòu)通常都會(huì)拒絕貸款。
　　
　　第四，違約處理。如果借款人沒有按期還款，貸款機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)催還。如果催還無效，借款人繼續(xù)逾期不還，當(dāng)逾期超過3個(gè)月以上時(shí)，該筆貸款轉(zhuǎn)入違約處理程序，在這種情況下，貸款和所抵押的住房一并從貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)到CMHC，由CMHC處置所抵押的住房。在貸款機(jī)構(gòu)把貸款和所抵押的住房轉(zhuǎn)出3個(gè)月內(nèi)，CMHC向貸款機(jī)構(gòu)償還所有欠款。
　　
　　抵押擔(dān)保制度的作用 抵押擔(dān)保制度是加拿大聯(lián)邦政府干預(yù)和管理抵押貸款市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的主要政策工具。到1999年年底，由CMHC提供擔(dān)保的抵押貸款余額為187億加元，占全部抵押貸款余額的45％，承保家庭約300萬戶，占全國家庭總數(shù)的三分之一，對(duì)保持抵押貸款市場(chǎng)的長期穩(wěn)定發(fā)展、促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展、改善中低收入家庭住房條件等發(fā)揮了舉足輕重的作用。第一，抵押擔(dān)保制度對(duì)借款家庭有利。抵押擔(dān)保大幅度降低了抵押貸款的首期付款比例，借款家庭不必積攢一筆很大資金就可申請(qǐng)貸款買房，從而提前獲得住房；另一方面，由于抵押擔(dān)保制度的存在，金融機(jī)構(gòu)更愿意發(fā)放抵押貸款，使抵押貸款的供給增加，供給增加導(dǎo)致價(jià)格下降，間接降低了貸款利率。第二，抵押擔(dān)保制度對(duì)貸款機(jī)構(gòu)有利。由于CMHC提供的擔(dān)保是100％擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何信用風(fēng)險(xiǎn)，這就最大限度地保證了貸款資產(chǎn)的安全。另外，按照加拿大金融監(jiān)管委員會(huì)的規(guī)定，提供抵押貸款的資本準(zhǔn)備率為0％，而未擔(dān)保抵押貸款的資本準(zhǔn)備率是4％，抵押擔(dān)保制度也有利于降低金融機(jī)構(gòu)資本準(zhǔn)備率。第三，抵押擔(dān)保制度對(duì)政府有利。抵押擔(dān)保制度既對(duì)借款家庭有利，也對(duì)貸款機(jī)構(gòu)有利，實(shí)際上是既刺激了抵押貸款的需求，又鼓勵(lì)了抵押貸款的供給，這就推動(dòng)了住房市場(chǎng)的發(fā)展，解決了中低收入家庭的住房問題，同時(shí)還帶動(dòng)了總體經(jīng)濟(jì)的增長，一舉三得。更為重要的是，政府實(shí)現(xiàn)上述政策目標(biāo)的成本非常低，聯(lián)邦政府只是投入2500萬加元，作為CMHC的資本金，此外沒有其他投入。相反，從1997年開始，聯(lián)邦政府規(guī)定，CMHC必須把保費(fèi)的一部分，以紅利的形式上繳聯(lián)邦政府。來源：《中國建設(shè)報(bào)》
　　
　　市場(chǎng)的發(fā)展，解決了中低收入家庭的住房問題，同時(shí)還帶動(dòng)了總體經(jīng)濟(jì)的增長，一舉三得。更為重要的是，政府實(shí)現(xiàn)上述政策目標(biāo)的成本非常低，聯(lián)邦政府只是投入2500萬加元，作為CMHC的資本金，此外沒有其他投入。相反，從1997年開始，聯(lián)邦政府規(guī)定，CMHC必須把保費(fèi)的一部分，以紅利的形式上繳聯(lián)邦政府。