近日，據(jù)一些商業(yè)銀行地方支行的信息透露，審計署駐地方特派辦已經(jīng)進駐一些大型商業(yè)銀行分支機構，開始調(diào)查4萬億元政策配套項目貸款的資金流向。其中的一個重點工作就是審計一些地方政府擔保的"高杠桿"土地融資是否存在違規(guī)投放。

 　　這已經(jīng)是銀監(jiān)會信貸摸底后的再次行動。在今年上半年地方政府擔保融資異軍突起的背景下，如此強力度的排查，已經(jīng)將監(jiān)管層的風險擔憂心態(tài)表露無疑。

 　　"不排除一些地方政府擔保的項目過分透支政府信用，而缺乏有效的保障，一旦市場狀況逆轉，就會帶來財務風險。"中國銀行總行公司業(yè)務部人士表示。

 　　今年上半年的政府信用擔保只是巨大擔保融資的冰山一角，對于許多"無依無靠"的房企來說，更多地選擇了集團內(nèi)部連保以及企業(yè)間互保的方式。根據(jù)中報數(shù)據(jù)分析，今年上半年，上市公司作為擔保方的擔?？傤~占到上市公司總利潤的22.1％，為近3年來的最高水平，其中的擔保大戶不乏中關村、中航地產(chǎn)、深天健等房企。

 　　"擔保融資一向被視作銀行風險防控的潛在威脅，從監(jiān)管層對地方政府擔保融資質(zhì)量的排查推斷，企業(yè)間的擔保也將會逐步引起重視。"上述中國銀行人士表示。

 　　擔保成風

 　　今年下半年以來，無論是規(guī)模上、還是頻率上，上市房企的擔保融資都出現(xiàn)了集中式的爆發(fā)。僅在8月末后的一個月內(nèi)，就有數(shù)十家上市房企公布了擔保融資方案。

 　　從泛海建設、中華企業(yè)分別為旗下控股公司擔保融資3億元、4億元，到華遠地產(chǎn)大股東為上市公司提供16億元融資擔保，再到新湖中寶與美都控股表示雙方將在1億元額度內(nèi)實現(xiàn)互保，各房企或上市公司為旗下控股、子公司提供擔保；或母公司、大股東為上市公司擔保；又或企業(yè)間互保。

 　　這還不夠，上實發(fā)展、金地、華業(yè)地產(chǎn)、深深房等也加入到了此番擔保融資的大軍中。

 　　而隨著部分房企今年下半年融資計劃的披露，更多的擔保融資計劃浮出水面。

 　　金融街在公布的不超過195億元的新增貸款計劃中，有相當部分的融資將通過擔保形式完成。"可以通過其他公司擔保，也可以通過控股公司擔保。"金融街在貸款計劃中表述。

 　　"只要是已經(jīng)公告出來的具體項目或者公司擔保，肯定就是已經(jīng)借到錢了。"上海一家上市房企的高管透露。

 　　從創(chuàng)3年新高到繼續(xù)攀升，擔保融資為何如此強勢？

 　　銀行信貸回落、地產(chǎn)放貸流程趨于嚴格與房企加大投資，是各房企選擇擔保融資的最根本原因。

 　　本報記者了解，上半年的信貸井噴，已經(jīng)使信貸大戶建設銀行、工商銀行等銀行的年度放貸額度所剩無幾。與此同時，銀監(jiān)會對銀行資本充足率的重新嚴格要求，也使得銀行手中的錢袋再次收緊。資本金比例下調(diào)而導致房企融資杠桿加大，也在一定程度上對銀行的信貸風險防控提出了更高的要求。在銀監(jiān)會的授意下，各銀行都加強了放貸的全流程監(jiān)管。

 　　一面是銀行信貸收縮，另一面卻是房企愈發(fā)高漲的投資行情。

 　　交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2008年的行業(yè)投資萎縮后，2009年正在經(jīng)歷著又創(chuàng)新高的一輪投資需求。"下半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資會繼續(xù)擴大。"

 　　中報顯示，包括招保萬金四大龍頭在內(nèi)的眾多房企都紛紛調(diào)高了今年下半年的項目開竣工面積以及土地儲備目標。

 　　在銀行信貸收縮而房企投資加大的背景下，各房企很快發(fā)現(xiàn)了擔保融資的優(yōu)點所在。上述中國銀行人士也表示，放貸機構在融資項目的審核中，存在著很大的信息不對稱問題，在遇到不熟悉的、難以預見未來風險的項目時，除了抵押之外，就會要求相關企業(yè)進行擔保。

 　　"盡管企業(yè)的聲譽很好，但銀行對于企業(yè)各地的項目公司卻不一定熟悉，只有采取連帶責任擔保，聯(lián)合上市公司或者母公司的力量才能突破這個瓶頸。"上實發(fā)展某辦公室人士表示。

 　　其實，集團為項目擔保除了能提供"穩(wěn)足快"的資金之外，還意味著融資成本的降低。

 　　"有些大房企與銀行有戰(zhàn)略協(xié)議，其中就包含放貸額度、利率上的優(yōu)惠等。集團進行擔保，也是為了能幫助項目公司獲得低成本的融資。"上述中國銀行人士表示。

 　　除此之外，與抵押貸款不同，擔保融資的靈活性也是受各房企青睞的原因。"抵押貸款通常都只是用來做項目開發(fā)，而擔保貸款很多時候都是不規(guī)定用途的流動資金補充，這就給了房企較大的資金使用空間。"能通時代投資管理有限公司總經(jīng)理陳霞說。

 　　防控當頭

 　　然而，越來越多的擔保融資已經(jīng)引起了部分人士對投資泡沫增長以及信貸風險擴散的擔憂。

 　　在部分業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)行業(yè)過多的擔保融資不但是推高房價，助長投資泡沫的元兇之一，同時也給銀行與上市公司埋下了巨大的財務風險隱患。

 　　中央財經(jīng)大學銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，近期的國企地王頻現(xiàn)，與國企為其房地產(chǎn)公司提供銀行信貸的擔保不無關聯(lián)。"由于大量擔保資金而帶來的拿地'豪邁'，不但誤導市場對未來房價的預期，更使還未調(diào)整到位的中國房地產(chǎn)市場雪上加霜。這在投資需求旺盛的當下，極易推漲投資泡沫。"

 　　與此同時，在這種可預想的投資泡沫風險下，銀行風險也被提及。盡管本報記者接觸的多位銀行人士表示，銀行不會因為擔保而放寬對融資項目的放貸條件、額度以及利率優(yōu)惠，但在上述中國銀行人士看來，此中風險仍是不可忽視。

 　　"由于擔保融資的項目多是銀行不太了解、抵押物不足或者資金回流不夠理想的項目，盡管有連帶責任擔保，但對于銀行來說，風險仍是大于抵押貸款。此外，還不排除一些企業(yè)利用信息不對稱，通過擔保，對一些未達信貸標準的項目進行'空手套白狼'的暗箱操作。"上述中國銀行人士不無擔心地說。

 　　他表示，國內(nèi)《擔保法》出臺后運作的時間并不長，現(xiàn)行制度仍然不完善，一旦監(jiān)管不力，或者將來房地產(chǎn)市場行情逆轉，銀行則很容易產(chǎn)生壞賬。

 　　而對于房企來說，擔保融資"水能載舟，亦能覆舟"。在市場看來，盡管擔保融資減輕了融資壓力，但這樣卻極易形成鏈條反應，放大房企的財務風險，同時也容易陷入擔保糾紛之中。

 　　這種風險并非空穴來風。在中關村的發(fā)展史上，曾經(jīng)60億元的巨額擔保一直是其扭虧的巨大障礙。直至今年年中，公司本部累計對外逾期擔保金額仍高達3.24億元。其中對聯(lián)營、參股公司的逾期擔保金額為2.7億元，控股子公司累計逾期對外擔保金額為496.31萬元。

 　　2007年，高新發(fā)展也曾因對外擔保問題爆發(fā)，使公司的經(jīng)營陷入了資金匱乏的不利局面，計提了587.76萬元的預計負債。

 　　可以例證的是，在上實發(fā)展、華遠地產(chǎn)等房企的擔保借款中，相當部分的融資去向都選擇了補充流動資金。