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    □記者徐金偵

    2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》中包括：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。

    《通知》出臺后，市民對此有何感想呢？房地產(chǎn)商、銀行機(jī)構(gòu)是怎么看待？近日，記者就此在贛州市中心城區(qū)采訪調(diào)查。

    新政利好改善型購房者

    不少專業(yè)人士認(rèn)為限購松綁會引來樓市成交量的適度上升，但采訪中，不少市民普遍認(rèn)為購房需求的釋放更有賴于限貸政策的放開。

    看到“首套房貸還清后再貸款按首套房貸政策執(zhí)行”的規(guī)定后，等待換房的蔣先生別提有多高興了。蔣先生住在贛州市中心城區(qū)某小區(qū)，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理差，沒有地下停車場，他早就醞釀著買新房子。但按照此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，再貸款購房要被算成二套房貸，換房成本高，做點(diǎn)小買賣的蔣先生只好是望“房”興嘆。近日，蔣先生對記者說：“看到這個政策出臺，國慶節(jié)期間，我和妻子到新區(qū)去看房，現(xiàn)在正考慮換房。”

    確實(shí)，新政大大利好改善型購房者，其貸款首付可以從最低六成減至最低三成，貸款成本節(jié)約一大筆。蔣先生以貸100萬元30年期的商業(yè)性房貸的為例，給記者作了比較。現(xiàn)在，5年以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%。此前，如果貸100萬元30年期購房，貸款利率上浮10%，為7.025%，算下來月供要付6669.82元。新政實(shí)施后，購房可算首套房貸，利率按理論最低7折算是4.585%，月供只要付5117.48元。光每月還貸的差距就有1552.34元，而貸款的總成本差距達(dá)55.88萬元之多。“我就是沖著這個政策去看房的，希望政策在贛州早點(diǎn)落地。”在市中心城區(qū)一售樓部采訪時，市民張亮對記者說。

    放開限貸，讓正常需求得到釋放

    記者在贛州市中心城區(qū)不少售樓部采訪時發(fā)現(xiàn)，根據(jù)售房交易近3年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，所有購房者中70%以上市民選擇貸款購房。

    從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的康坤平對記者說：“越有錢的客戶，對資金成本算計(jì)得越精，之前因?yàn)橄拶J都只能一次性付款，沒有別的路子?，F(xiàn)在能貸款，肯定也會促使他們愿意以更少的成本來購房，讓剩下資金投資到別的地方。”他認(rèn)為，限貸的放開，其實(shí)是政府借金融之手表態(tài)，讓樓市回歸市場化，政府干預(yù)手段退出，使正常需求得到釋放。

    近日，記者從新贛州房產(chǎn)網(wǎng)上看到一組數(shù)據(jù)，2012年國慶黃金周市中心城區(qū)成交樓房264套，去年同期成交樓房815套，今年同期成交樓房612套。2014年的“金九銀十”市場較之2013年或許會有遜色，但熱度已經(jīng)超過了2012年同期水平。某樓盤銷售經(jīng)理溫小麗對記者說：“僅僅是國慶黃金周這7天，接待來看房的市民數(shù)量就比平日一個月的數(shù)量還多。”她還說：“新政策對普通市民購房是有利的，一則減輕了首付的壓力，二則降低了月供。”采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商對新政持歡迎態(tài)度，并且在樓盤銷售上也是不遺余力，各出奇招，策劃了不少優(yōu)惠的活動?？道て秸f：“最近，房屋成交額雖然沒有特別大，但從到訪量可以看出市民對新政的期待。”

    購房門檻低了，還款壓力小了

    房貸要放開的消息已被傳過多次，此次終于塵埃落定。贛南師范學(xué)院政治與法律學(xué)院一張姓教授認(rèn)為，房貸放開對樓市會產(chǎn)生部分刺激作用，有助于釋放首套自住房需求和改善性住房需求。對購買自住型和改善性住房的老百姓而言，購房的門檻低了，還款的壓力小了。

    贛州市房產(chǎn)局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸的方向得到初步確認(rèn)，接下來就看各家銀行的實(shí)施細(xì)則了。也就是說，對于二套房以上的房貸首付比例多少，貸款利率怎么定，更多的由商業(yè)銀行根據(jù)具體情況來制定，市民可根據(jù)銀行的具體措施選擇貸款銀行。

    而從事多年房地產(chǎn)研究的贛州市房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)協(xié)會會長賴紀(jì)光表示，此次政策放開是政府明確無誤的救市之舉，力度比解除限購大得多，既給市場輸送了信心，又給市場輸送了資金。但他分析，政策落地不會這么快，利率享受7折或許只能是個期望。如果沒有中央強(qiáng)制性的壓力，各商業(yè)銀行的最低利率最多能打到8.5折。因?yàn)檠巯碌你y行融資成本相當(dāng)高，如果7折利率就會虧本。賴紀(jì)光說：“此政策最大的利好是對二套房的重新認(rèn)定。”他認(rèn)為二手房買賣也將迎來多日不見的“陽光”。

    七折利率是指導(dǎo)利率

    在中國人民銀行贛州市中心支行采訪時，該行副行長劉德林對記者說：“該政策的出臺可以看作是央行對之前有下行趨勢的房地產(chǎn)業(yè)的一個微刺激。”他認(rèn)為，在新政策下，房地產(chǎn)下跌趨勢會有所好轉(zhuǎn)，房屋成交量會逐漸放大。“當(dāng)然，政策的效果有待于觀察。因?yàn)?，到目前為止，贛州市還沒有哪一家商業(yè)銀行按新政發(fā)放貸款。貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，這個要實(shí)現(xiàn)是不大可能的，實(shí)行9折可能會是多數(shù)銀行的選擇。我們會督促各銀行按照央行要求執(zhí)行。具體貸款利率多少，取決于各銀行自己的決定。”劉德林說。

    贛州某銀行房貸部嚴(yán)經(jīng)理對記者說：“我們工作人員進(jìn)行過測算，房貸利率打7折的話，如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)6.55%計(jì)算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相同，銀行基本上是沒賺錢的。擔(dān)風(fēng)險，但沒收益，所以房貸利率觸及下限的可能性實(shí)在不大。”贛州某商業(yè)銀行信貸部的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，該行在贛州的房貸政策尚無變化，也沒有接到關(guān)于房貸新政細(xì)則的通知。該負(fù)責(zé)人透露：“網(wǎng)絡(luò)上的消息已經(jīng)看到，但我們這里何時實(shí)施還得聽上面的。”

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    新政解讀

    1.貸款還清再貸算首套

    新政：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

    解讀：相關(guān)部門認(rèn)為，此次調(diào)整取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)（即是否首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套），只要貸款結(jié)清，購買二套住房也可享受首套房貸款利率優(yōu)惠。這對于許多換房客戶，需要購買二套房的客戶以及有貸款記錄的無房者，都是利好消息。

    比如在贛州市中心城區(qū)，如果某市民已結(jié)清貸款，名下有一套房，如再購房以往是按二套房對待，首付比例最少70%，新政執(zhí)行后，該客戶只需首付30%。

    2.重申首套房貸款利率最低可打7折

    新政：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。

    解讀：有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然利率下限并未松動，但從央行積極支持居民家庭合理住房貸款需求的態(tài)度上看，未來一段時間內(nèi)貸款利率優(yōu)惠幅度肯定會擴(kuò)大。但若考慮當(dāng)前的資金成本等現(xiàn)實(shí)狀況，七折利率還是比較難實(shí)現(xiàn)。

    3.未實(shí)施或已取消限購城市，第三套不限貸

    新政：在已取消或未實(shí)施限購措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

    解讀：此前，銀行根據(jù)自身風(fēng)險，可暫停第三套及以上住房的貸款。新政實(shí)施意味著對于未限購城市的家庭，購買三套以上住房，也從禁止貸款走向全面放開。